Thị trường bất động sản có đang thực sự “nóng”?

Sự đối nghịch giữa thị trường BĐS Hà Nội với tỉnh

Theo Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, từ đầu năm đến nay, giá căn hộ chung cư sơ cấp và thứ cấp tại thủ đô đều tăng phi mã. Trong đó, giá trung bình của chung cư tại thị trường dao động trong khoảng 65 triệu đồng - 70 triệu đồng/m2. 

Bên cạnh đó, những phân khúc khác như nhà trong ngõ, liền kề và biệt thự tại thủ đô cũng được đà tăng theo. Số liệu cho thấy, từ quý I năm 2023 đến nay, giá bất động sản tại một số khu vực đã tăng đáng kể.

Cụ thể như tại huyện Hoài Đức, giá đất tăng 81% trong khi tại huyện Đông Anh con số này là 53%. Và thậm chỉ tại huyện Thanh Oai, giá đất đã vượt ngưỡng 90% chỉ so với đầu năm ngoái.

Thế nhưng, nếu chỉ cần đưa mắt sang các thị trường tỉnh, người mua sẽ thấy thị trường mới có sự phục hồi nhẹ chứ không sôi động và náo nhiệt như thị trường Hà Nội. 

Thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh có sự đối lập rõ rệt

Đặc biển, những thị trường tỉnh được đánh giá là có giá đất tăng nóng vào năm 2021 - 2022 thì sang năm nay lại khá trầm lắng: Bắc Ninh, Quảng Nam,... Tình trạng này diễn ra cả với những tỉnh thành lớn như: Quảng Ninh, Hải Phòng. Tuy nhiên nhờ sự phát triển kinh tế vượt bậc, thuộc top đầu cả nước nên thị trường đã có giao dịch trở lại.

Hay như tại Hòa Bình, lượng giao dịch cũng khá khó khăn khi địa phương này được biết đến là tỉnh đang chú trọng đầu tư và phát triển phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Thế nhưng, mặt hàng này trong thời gian gần đây, lại có thanh khoản vô cùng kém.

Một trường hợp khác không thể không kể tới đó chính là Thanh Hóa - một trong những địa phương ghi nhận tình trạng sốt đất mạnh vào giai đoạn năm 2021. Thời điểm ấy, người người, nhà nhà đều đi mua đất.

Thế nhưng lượng giao dịch gần đây lại vô cùng thấp, đa phần các nhà đầu tư nếu muốn thoát hàng cắt lỗ, phải giảm khoảng 20% so với thời điểm đỉnh giá.

Nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch dòng tiền sang BĐS tỉnh

Theo quan điểm của ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes, “làn sóng” bất động sản mới chỉ diễn ra cục bộ ngay tại thủ đô chứ chưa lan tỏa ra các tỉnh thành, địa phương khác. 

Theo chuyên gia, phải đến quý II năm 2025, thị trường đất nền mới ghi nhận sự phát triển đồng đều ở các địa phương trên toàn quốc. Nếu muốn đầu tư vào đất nền thời điểm này, nhà đầu tư cần có tầm nhìn trung hạn, kỳ vọng thu hồi vốn từ 1 năm đến 3 năm thay vì việc “lướt sóng”, “ăn xổi ở thì” tức khắc.

Đồng thời, chuyên gia cũng nhấn mạnh, giá đất nền vùng ven Hà Nội hiện nay đã neo ở mức cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong việc đầu tư. Nếu muốn đầu tư vào đất nền, khách hàng nên chọn những khu vực đã có hạ tầng được phát triển, xây dựng đồng bộ, kinh tế bền vững nhưng giá không biến động quá nhiều trong thời gian qua. 

Dòng tiền đầu tư chuyển dịch dần về các tỉnh

Các nhà đầu tư biết “đi tắt đón đầu” đã mạnh dạn mua gom đất nền tại những khu vực chưa tăng giá trong thời gian qua. Bởi theo quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã khác nhau trên cả nước sẽ được siết chặt, khiến nguồn cung trở nên khan hiếm.

Chuyên gia cũng khuyên nhà đầu tư không nên “gom trứng vào một giỏ”, mua đất số lượng lớn vào thời điểm này. Thay vì đó, khách hàng cần thật sự cẩn trọng, chỉ chọn mua những dự án có đầy đủ tính pháp lý, sản phẩm có giá trị hấp dẫn hoặc tổng thể khu vực đã được đầu tư hạ tầng, tiện ích đầy đủ.

Lý giải nguyên nhân có sự đối lập giữa thị trường tỉnh và thị trường Hà Nội là do nhu cầu đầu tư của người dân tại thủ đô rất lớn, trước kia, họ chia nhau tỏa ra đi các thị trường tỉnh để mua gom khiến thị trường phần nào sôi động.

Thế nhưng trải qua “cơn bạo bệnh” với 2 năm thị trường bất động sản “nằm im” “ảm đạm” với những diễn biến trầm lắng thì hành vi của nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt. Không còn “đánh bắt xa bờ”, nhà đầu tư dần dần dịch chuyển dòng tiền của mình từ các tỉnh về trung tâm thủ đô. 

Các phân khúc: chung cư, biệt thự, liền kề, nhà trong ngõ, đất nền ngoại thành...gặp thời; tăng giá phi mã.

Theo các chuyên gia, trong 3 quý đầu năm, các phân khúc bất động sản tại Hà Nội đều đã cùng nhau đạt đỉnh vào tháng 4 năm nay. Đặc biệt, đối với phân khúc chung cư, đến nay vẫn còn rất nhiều sản phẩm tiếp tục tăng giá nhưng chỉ mang tính cụ bộ chứ không đại diện cho bộ mặt của toàn thị trường.

Về tình hình đất nền vùng ven thời điểm này, nhiều nhà đầu tư khi đã xuống tiền sớm từ năm 2022 - 2023 đã có thể chốt lãi.

Chuyên gia dự báo, thời gian tới, dòng tiền có thể sẽ chuyển dịch dần về các tỉnh, nơi mà giá bất động sản chưa tăng quá nhiều. Để chắc chắn nhất, phải đến khoảng năm 2026 - 2027 thì thị trường đất tỉnh mới có “nhịp giao dịch” sôi động trở lại.

Đặc biệt, các tỉnh có lợi thế về công nghiệp và du lịch sẽ đón nhận dòng tiền trước, sau đó mới lan toản ra địa phương khác.