Giải mã sức bật thị trường bất động sản 2025: Đâu là điểm sáng đầu tư?
03/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Các dự án bất động sản sau một thời gian “nằm im”, “ảm đạm” nay sẽ được “cởi trói” khỏi những vướng mắc pháp lý, đem đến cho thị trường sức bật về nguồn cung mới.Hoàn thiện hệ thống pháp lý bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những yếu tố liên quan và phản ánh trực tiếp tình hình phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Bởi bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng GDP của cả nước. Sang đến 2025, bất động sản được dự báo là sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, đầy hứa hẹn và bền vững hơn những yếu tố đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng bài bản, đầy đủ.
Theo Báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, GDP của hoạt động kinh doanh bất động sản đến hết năm 2024 đã tăng 3.34% so với năm 2023. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại cũng tăng trưởng đáng kể trong giai đoạn từ năm 2021 - 2024.
Đối với phân khúc condotel, sau một thời gian dài “đắp chiếu” thì cũng đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực. Mặt khác, phân khúc đất nền có lượng giao dịch tăng trưởng cao.
Ngoài ra, bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục “vững vàng” trên thị trường nhờ số lượng khu công nghiệp đã tăng từ 397 KCN trong năm 2021 lên mức 431 KCN vào năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy tăng.
Xây dựng hệ thống pháp lý đồng bộ và toàn diện cho thị trường bất động sản
Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực, các chủ thể tham gia thị trường cũng cần lưu ý khi lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS niêm yết đã giảm 1.5%, cổ phiếu giảm 1.9% do chi phí giải phóng mặt bằng và nợ vay tăng.
Các chuyên gia đã đưa ra dự báo về triển vọng phát triển của thị trường bất động sản 2025. Cụ thể, chu kỳ mới của thị trường sẽ bắt đầu từ năm nay, tiếp nối quá trình phục hồi của thị trường và hoàn thiện khung pháp lý. Trong đó, phân khúc dự kiến tăng trưởng mạnh mẽ nhất chính là các căn hộ tại thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, thể hiện ở mức tăng về tỷ lệ cung - cầu, hoạt động mua bán - sáp nhập dự án.
Việc khung pháp lý liên quan đến các sản phẩm ngày càng minh bạch sẽ tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư yếu kém, dự án đang bị vướng mắc sẽ được cởi trói, mang đến cho thị trường hàng loạt nguồn cung mới.
Chuyên gia cho rằng, việc nhận định mục tiêu tăng trưởng GDP lên 8% của Chính phủ và Quốc hội sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho nền kinh tế. Chính điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư trên thị trường.
Trong năm 2025, chuyên gia cho rằng mức giá sẽ có sự điều chỉnh hợp lý nhưng để giảm sâu là điều khó xảy ra bởi áp lực từ chi phí đầu vào và bảng giá đất mới.
Những bộ luật liên quan đến bất động sản sau khi có hiệu lực được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường “ấm” lên, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp. Bảng giá đất mới cũng sẽ tạo ra những biến động đáng kể khi định giá, giải phóng mặt bằng, triển khai và giao dịch dự án.
Chuyên gia nhấn mạnh rằng, chính những cải cách pháp lý sẽ tạo điều kiện mạnh mẽ cho thị trường BĐS phát triển sôi động, minh bạch, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh.
Tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản
Chuyên gia cho rằng, thị trường hiện nay đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, đứng trước những động lực tăng trưởng từ nền kinh tế vĩ mô, cải cách thể chế và các chính sách tiền tệ linh hoạt.
Thế nhưng nếu nhìn nhận thị trường kỹ lưỡng, các chủ thể tham gia cũng không thể bỏ qua những vướng mắc đang còn tồn tại. Đầu tiên, giá bất động sản nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân, những chủ yếu là vướng mắc về pháp lý và tâm lý của người mua.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào như: tiền thuê/ sử dụng đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, lãi suất cho vay hay giá vật liệu xây dựng cũng đều tăng. Để có lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải tăng giá nhà.
Xây dựng cơ chế giải quyết hiệu quả các tranh chấp và vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản
Chuyên gia cho rằng, việc giá nhà tăng, đang gây ra nhiều hệ lụy cho người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Dự trên phân tích tương quan giữa giá bán căn hộ chung cư với trung bình thu nhập của người lao động, các chuyên gia cho rằng, thời gian cần thiết để tích lũy, đủ sở hữu một căn nhà là khoảng 23.7 năm.
Đặc biệt, khả năng tiếp cận nhà ở đối với người lao động thu nhập thấp, người trẻ sẽ ngày càng khó khăn hơn.
Vì vậy, nhằm cải thiện tình trạng này, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền, chủ thể tham gia cần đề xuất và thực hiện một số giải pháp giảm giá nhà.
Trong đó, cần chú trọng tới việc quản lý đất đai và sử dụng có hiệu quả nguồn đất, chống lãng phí đất đai, bất động sản và các tài sản đầu tư công.
Việc khoảng 25 tỉnh, thành phố dự kiến công bố bảng giá đất mới vào tháng 1 năm 2025 sẽ tạo ra những thách thức đáng kể cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Theo ông, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá đất tăng cao là do cơ cấu định giá đất và việc thiếu hụt các yếu tố đầu vào cần thiết.
Đây là trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp, gây ra sự chậm trễ trong việc triển khai các dự án mới. Nhiều doanh nghiệp đã phải mất từ 1 đến 2 năm để xác định giá đất, một quá trình vốn đã phức tạp. Sự gia tăng của các chi phí đầu vào cũng đặt ra yêu cầu cao về tính chính xác trong việc định giá đất, nhằm tránh các tranh chấp phát sinh.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với các thủ tục hành chính phức tạp, bao gồm việc xin cấp phép với số lượng con dấu lên đến 38-40, cũng như những khó khăn trong việc điều chỉnh quy hoạch dự án.
Cần phải xử lý triệt để những dự án còn đang tồn đọng, kiểm soát chặt chẽ nguồn lực đất đai để giúp thị trường kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng phát triển lành mạnh, minh bạch, tăng nguồn cung, giảm giá nhà.
Tóm lại, để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản, chính quyền địa phương cần chủ động triển khai các biện pháp can thiệp kịp thời khi phát hiện dấu hiệu tăng giá đột biến. Trường hợp giá nhà đất tăng vượt quá 20% một cách bất hợp lý, cần thiết phải có sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền để điều chỉnh thị trường.
Đồng thời, cần tăng cường kiểm soát và xử lý nghiêm minh các hành vi "thổi giá", "làm giá", đầu cơ dự án BĐS, đặc biệt là trong các phiên đấu giá đất. Mọi hành vi vi phạm pháp luật trong đấu giá đất cần được xử lý nghiêm khắc, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng của thị trường.
