Bảng giá đất tăng cao, dự báo thị trường bất động sản khó "hạ nhiệt"
29/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo các chuyên gia, do bảng giá đất được điều chỉnh tăng cao nên sẽ khiến cho bất động sản khó “hạ nhiệt” trong thời gian tới.Thị trường bất động sản và xu hướng tâm lý của người mua
Chuyên gia đánh giá rằng, hiện nay, giá đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào của các dự án. Chính vì vậy, việc công bố bảng giá đất mới có thể khiến mặt bằng giá bất động sản tiếp tục “leo thang”.
Bên cạnh đó là tâm lý đám đông và hiệu ứng sợ bỏ lỡ cũng đang chi phối mạnh mẽ tới thị trường bất động sản Việt Nam. người dân và nhà đầu tư tin rằng, với sự xuất hiện của bảng giá đất mới, giá nhà sẽ còn tăng nữa, từ đó thúc đẩy đầu cơ và dễ gây “sốt” đất.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra những phân tích về tác động của bảng giá đất mới tới giá thành của sản phẩm. Việc này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu ở thực.
Việc tăng giá đất là một tín hiệu cho thấy giá trị tài sản và tiềm năng phát triển của khu vực đang được củng cố. Sự gia tăng này thúc đẩy các nhà đầu tư và chủ dự án tối ưu hóa thiết kế và hiệu suất xây dựng, nhằm tạo ra những sản phẩm nhà ở chất lượng cao hơn, xứng đáng với mức giá mới.
Điều chỉnh quy hoạch dự án ra khu vực ngoại thành, nơi sử hữu mặt bằng giá thấp hơn nội đô
Đặc biệt, đối với các dự án bất động sản tại khu vực ngoại thành, việc định giá đất cao hơn lại là một đòn bẩy mạnh mẽ để thu hút vốn đầu tư vào phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Điều này chuyển đổi các khu vực ngoại thành thành các đô thị vệ tinh hiện đại và đáng sống, mở ra cơ hội lớn để giãn dân hiệu quả, giảm tải áp lực cho nội đô, và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng cư dân mới
Kéo theo đó là việc điều chỉnh quy mô và tiến độ các dự án đầu tư sẽ - đòn bẩy quan trọng để các cơ quan quản lý tập trung nguồn lực vào các dự án chiến lược, đảm bảo sự phù hợp tối đa với kế hoạch phát triển dài hạn và mục tiêu giãn dân ra khu vực ngoại thành của thủ đô.
Sự sàng lọc này sẽ tăng cường tính kỷ luật trong đầu tư, qua đó ưu tiên chất lượng và tính đồng bộ của các công trình hạ tầng và dịch vụ xã hội. Khi các dự án được triển khai có trọng tâm và hiệu quả hơn, điều này không chỉ cải thiện nguồn cung một cách có chọn lọc mà còn nâng cao đáng kể mức độ ổn định an sinh xã hội trên địa bàn, tạo ra một môi trường sống và làm việc chất lượng cao, bền vững cho cộng đồng.
Tác động của bảng giá đất mới tới các doanh nghiệp
Xét theo khía cạnh tích cực, mặc dù thị trường đang ở giai đoạn cần sự cẩn trọng và chiến lược, việc điều chỉnh giá đất lại là cơ hội để các doanh nghiệp đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc và tối ưu hóa dòng vốn một cách hiệu quả hơn.
Sự thay đổi về chi phí này sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư trở nên linh hoạt và sáng tạo trong việc tìm kiếm các giải pháp tài chính mới và đối tác chiến lược. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí một cách kỷ luật mà còn tăng cường khả năng thích ứng với những biến động của thị trường.
Nhờ đó, thị trường sẽ phục hồi một cách bền vững và mạnh mẽ hơn với nền tảng là những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh và chiến lược kinh doanh rõ ràng.
Các doanh nghiệp cần linh hoạt, có kế hoạch và tầm nhìn chiến lược dài hạn để phát triển bền vững
Giá đất cao sẽ biến thành nguồn lực để ngân sách nhà nước dồi dào hơn, người dân bị thu hồi đất cũng được bồi thường thỏa đáng. Tuy nhiên, ngược lại người dân và doanh nghiệp phải nộp thuế, phí, tiền sử dụng đất cao hơn.
Chẳng hạn như, nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí,...mà người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi. Mặc cho, đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo.
Phân tích ở góc độ doanh nghiệp, trước đây việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định.
Ví dụ như đối với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, cứ 1ha đất sẽ phải nộp khoảng 10 tỷ đồng. Thì nay, chi phí sẽ thay đổi theo từng ngày, dẫn tới việc doanh nghiệp khó kiểm soát và không thể dự báo được chi phí thực tế để chuẩn bị cho kế hoạch dài hạn. Chênh lệch mức giá khiến các dự án kéo dài nhiều năm có thể gặp khó khăn.
Đối với các dự án chậm tiến độ vì gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý hoặc giải phóng mặt bằng sẽ bị tính lại tiền sử dụng đất, con số truy thu có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.
