Căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh “biến mất”

Căn hộ bình dân “tuyệt chủng”

Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III, Bộ Xây dựng đã chỉ ra, số giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 38.398 sản phẩm, ghi nhận tăng 48% so với quý trước. 

Về mức giá, giá căn hộ tại thủ đô tiếp tục tăng cả đối với phân khúc dự án cũ và mới. Nhìn chung, mặt bằng giá tăng khoảng 4 - 6% theo quý và 22 - 25%. Đặc biệt, cục bộ có nhiều khu vực tăng giá từ 35% - 40% tùy từng vị trí. 

Không những vậy, căn hộ  bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không xuất hiện trên thị trường nên cũng không phát sinh giao dịch. Các sản phẩm trung cấp với mức giá từ 25 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng cao về lượng giao dịch, được cả người mua và nhà đầu tư săn đón.

Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu tập trung trên thị trường là sản phẩm cao cấp, hạng sang, tương đương căn hộ có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các căn hộ bình dân hay nhà ở “vừa túi tiền” với người lao động hiện nay dường như đã “tuyệt chủng” trong vài năm trở lại đây. 

Người lao động "đỏ mắt" tìm kiếm những căn hộ "vừa túi tiền"

Các chuyên gia cũng cho rằng, sẽ rất khó để phân khúc căn hộ này có thể xuất hiện trở lại tại hai đô thị lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. 

Đáng ngại hơn, trong báo cáo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2018 - 2023, tại hai đô thị đặc biệt thì căn hộ chung cư không chỉ xuống dốc về số lượng mà cơ cấu phân khúc cũng đang có sự mất cân đối trầm trọng.

Nguồn cung sản phẩm này chủ yếu nghiêng về căn hộ cao cấp và hạng sang. Trong khi nhà ở bình dân, đáp ứng nhu cầu an cư lập nghiệp của người dân lại giảm dần theo các năm và chính thức “biến mất” khỏi thị trường TP Hồ Chí Minh từ năm 2021, thị trường Hà Nội từ năm 2023.

Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ bình dân được mở bán giảm dần từ 2018 - 2020 lần lượt là 35%, 20% và 12%. Thậm chí, ghi nhận trong giai đoạn 2021 - 2022, con số này gần như “chạm đáy” thê thảm, chỉ đạt khoảng 4% trên tổng số nguồn cung căn hộ mở bán.

Và chính thức thì đến năm, thị trường Hà Nội đã “vắng bóng” hẳn các sản phẩm chung cư “vừa túi tiền” người lao động.

Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm còn 20% trong năm 2028, nhưng chỉ hai năm sau con số này là 0.5%. Một năm sau đó, sản phẩm căn hộ bình dân “biến mất” trên thị trường.

Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại thủ đô đã có sự phục hồi đáng kể thế nhưng lại để xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu. Trong đó, 80% sản phẩm được mở bán mới tại Hà Nội đều có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Các sản phẩm chung cư hiện nay đang tiếp tục tăng giá và thiết lập mặt bằng mới. Hiện tượng này xuất hiện ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt khỏi tầm chi trả cũng như tốc độ gia tăng thu nhập của người lao động. 

Theo Bộ Xây dựng, trong giai đoạn nhạy cảm khi thị trường đang dần “ngấm” và chịu ảnh hưởng của các chính sách mới thì cũng chính là lúc thị trường bộc lộ những hạn chế, bất cập. Biểu hiện rõ nhất chính là việc các sản phẩm bất động sản phân khúc trung, cao cấp hay bất động sản du lịch đang chiếm tỷ trọng quá lớn.

Trong khi đó, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân cho đối tượng thu nhập trung bình, trung bình thấp thiếu hụt một cách trầm trọng.

Nguyên nhân được chỉ ra cho tình trạng thiếu hụt nhà ở thương mại là do vướng mắc về pháp lý và cơ cấu sản phẩm đang bị lệch pha. Nguồn cung mất cân bằng dẫn tới số người có thu nhập thấp tại nội đô lại càng khó tiếp cận được nhà ở hơn.

Giải pháp giúp bình ổn giá căn hộ chung cư

Để đưa giá nhà trở về mức bình ổn thì theo chuyên gia cần phải có một giải pháp tổng hợp giữa của các chủ thể thuộc khu vực công và tư nhân.

Hiện nay, do Ngân sách Nhà nước hạn chế nên việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, chủ đầu tư thường xuyên phải chịu áp lực về việc chi phí đầu vào tăng cao.

Chính vì vậy, hệ thống giải pháp giữa hai bên khi được thực hiện hiệu quả và đồng bộ là hết sức cần thiết. Bên cạnh đó, việc tăng mật độ xây dựng và lập quy hoạch hợp lý, tận dụng tối đa mọi nguồn lực sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung, tạo ra các giải pháp nhà ở giá cả phải chăng.

Đóng vai trò chủ chốt, chính quyền các thành phố lớn cần đưa ra những chính sách khuyến khích mạnh mẽ để thu hút sự hợp tác của chủ đầu tư, hình thành những khu dân cư bền vững. 

Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và nhà đầu tư sẽ là chìa khóa để hiện thực hóa những ý tưởng về tối ưu hóa diện tích đất sử dụng, xây dựng các tiện ích chung và không gian xanh cho cư dân.

Tìm căn nguyên để đưa ra giải pháp: Kìm giá nhà chung cư nói riêng, giá nhà ở nói chung

Để thực hiện được hiệu quả nhất, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước bằng cách hành động như:

Một là, nghiên cứu, xây dựng các chính sách để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư được phát triển căn hộ bình dân bằng cách: áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn,...

Hai là, các cơ quan có thẩm quyền nên có những chính sách ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, rút ngắn thời gian phát triển dự án để giảm thiểu chi phí đầu vào. Ưu tiên “cộng điểm” cho các nhà đầu tư đã có dự án nhà ở “vừa túi tiền” trên thị trường.

Ba là, nên có chính sách hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân. Cụ thể, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhà ở để duy trì nguồn cung căn hộ bình dân. Nguồn vốn được bổ sung từ ngân sách nhà nước và các đơn vị đầu tư.

Bốn là, thành lập cơ quan hoặc đơn vị có thẩm quyền giám sát nhà ở, đề xuất biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá nhằm mục đích trục lợi.

Cuối cùng, để những chính sách điều tiết thực sự “ngấm”, đảm bảo sự an toàn, lành mạnh và trong sạch, minh bạch của thị trường thì Nhà nước đóng vai trò quan trọng, cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh.

Điều này vừa giúp quản lý, theo dõi sự biến động của thị trường bất động sản một cách khoa học, vừa đánh giá được thực trạng nhà ở cá nhân, phân biệt hiện tượng đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.