Hành trình 30 năm thăng trầm cùng thị trường bất động sản Việt Nam

Giai đoạn khởi đầu (1993 - 2009)

Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 2009 được các chuyên gia đánh giá là chưa chịu nhiều tác động từ nền kinh tế vĩ mô, mặc cho đã có hành lang pháp lý từ luật và môi trường vĩ mô thuận lợi. 

Từ năm 1993, hàng loạt bộ luật mới được ra đời: Luật Đất đai (năm 1993, 2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006),...

Từng bước phát triển của thị trường

Năm 2007 được coi là dấu mốc quan trọng không chỉ của bất động sản mà còn của toàn bộ nền kinh tế nói chung khi Việt Nam chính thức ra nhập WTO. Điều này khiến cho dòng vốn FDI “đổ vào” bất động sản tăng trưởng một cách mạnh mẽ.

Cụ thể, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đã tăng từ 8.5 tỷ USD lên 21.5 tỷ USD vào năm 2009, chỉ sau 2 năm gia nhập.

Trong giai đoạn này, nhiều đơn vị bất động sản đã hình thành và phát triển, mang đến làn gió mới cho thị trường cũng như nhận được sự quan tâm lớn của chủ đầu tư và người mua nhỏ lẻ. 

Giai đoạn định hình (2009 - 2012)

Sau giai đoạn khởi đầu, tất yếu thị trường sẽ phải ứng phó với những biến động đầu tiên khi cuộc khủng hoảng tài chính từ Mỹ bắt đầu. Nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng và Việt Nam không nằm ngoài trong số đó. 

Chính trong thời điểm này, tín dụng bất động sản Việt Nam giảm nhưng lại lãi suất tại tăng mạnh. Đến khoảng cuối năm 2010, lãi suất huy động đã đạt mức kỷ lục, chạm ngưỡng 18%/năm.

Thị trường khó khăn khi các sản phẩm mất thanh khoản liên tục, mức giá sụt giảm không có điểm dừng. Hàng tồn kho tăng vụt gần 90.000 tỷ từ 108.400 tỷ vào năm 2009 lên 192.700 tỷ vào năm 2011.

Các doanh nghiệp gọi đây là thời điểm thanh lọc khắc nghiệt. Để cải thiện tính minh bạch khi người dùng đang dần mất niềm tin, nhiều kênh thông tin bất động sản trực tuyến đã ra đời để cải thiện tính minh bạch.

Giai đoạn tăng trưởng (2013 – 2019)

Đến năm 2013, thị trường bắt đầu hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ 6 năm sau đó. Sau khi trải qua được giai đoạn “bạo bệnh” thì giai đoạn này chỉ còn lại những doanh nghiệp bất động sản uy tín, đã tạo được chỗ đứng nhất định trên thị trường.

Các dự án chất lượng dần lấy lại được lòng tin của người mua vào thị trường. Thị trường bùng nổ nguồn cung dự án mới, mang lại cho khách sạn nhiều sự lựa chọn ở các phân khúc khác nhau với mức giá đa dạng.

Thời điểm năm 2017 - 2019 được các chuyên gia đánh giá là khoảng thời gian thăng hoa của thị trường khi tất cả các phân khúc đều phát triển đồng đều. Nhiều loại hình bất động sản xuất hiện mới: condotel, shophouse, officetel,... mang đến cuộc chơi cho các nhà đầu tư không chỉ trong nước mà còn cả nước ngoài.

Giai đoạn "vàng" tăng trưởng của bất động sản Việt Nam

Giai đoạn biến động (2020 – 2021)

Nhắc đến giai đoạn 2020 - 2021, chắc chắn rằng ai cũng biết rằng đây là thời kỳ biến động của không chỉ thị trường bất động sản mà còn cả nền kinh tế nói chung. Đại dịch Covid 19 đã “càn quét” mọi lĩnh vực.

Thế nhưng, đáng bất ngờ khi hoạt động mua bán bất động sản tại thời điểm này vẫn diễn ra với lượng nguồn cung tăng, được cấp hóa. Cụ thể, cơ cấu lượng tin đăng đối với loại hình bất động sản hạng sang đã tăng từ 4% (quý I năm 2020) lên 10% (quý IV năm 2021).

Giai đoạn thách thức (2022 – 2024)

Các chuyên gia bất động sản gọi đây là thời điểm “thách thức” đối với thị trường nhà đất. Sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” cả về nguồn cung và giá bán, các đợt sốt đất dồn dập, liên tục thì thị trường đã phải “gánh chịu” những thách thức lớn đến từ yếu tố khác nhau.

Thị trường kinh tế vĩ mô gặp khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về pháp lý và tài chính. Động thái siết chặt pháp lý khiến nguồn cung dự án trở nên khan hiếm. Mức giá cao ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và tâm lý thị trường. 

Từng bước hy vọng thị trường hồi phục và phát triển bền vững

Đồng thời, thị trường cũng chưa minh bạch về thông tin, nên người tiêu dùng thường gặp khó khăn trong việc tìm hiểu và lựa chọn. Điều này khiến cả chủ đầu tư và đơn vị môi giới rơi vào tình cảnh “mò tìm” khách và “chật vật” xây dựng uy tín.

Chuyên gia cho rằng, những biến động vĩ mô luôn giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành những chu kỳ bất động sản khác nhau. Thế nhưng dù là khó khăn hay thuận lợi thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang không ngừng hoàn thiện, sàng lọc và hướng tới sự phát triển bền vững. 

Bài học rút ra là thị trường cần nhiều sản phẩm và dịch vụ đi sát với nhu cầu của người tiêu dùng để có thể phát triển lành mạnh. Và đương nhiên, dù đã trải qua một hành trình khá dài, đầy chông gai thì bất động sản vẫn cần tiếp tục vượt qua các thách thức hiện hữu để hoàn thiện và ổn định hơn.