Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội: Giá cao bất thường, nghi vấn tạo sóng ảo “lùa gà”

Thực hư chuyện đấu giá đất ngoại thành Hà Nội

Vừa qua, khu Ngõ Ba, Thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội đã trở thành tâm điểm của nhà đầu tư bất động sản. Được biết, 68 lô đất tại đây đều có giá trúng thầu cao gấp 7 - 8 lần so với giá khởi điểm.

Chi tiết cụ thể như sau:

Một lô đất đấu giá có diện tích dao động trong khoảng từ 60 - 85m2/lô thì giá khởi điểm chỉ khoảng từ 8.6 - 12.5 triệu đồng/m2. Thế nhưng, mức giá trúng thầu của lô đất này lại lên tới 52 - 100 triệu đồng/m2. 

Các nhà đầu tư vô cùng choáng ngợp với mức giá trúng thầu này. Nhiều ý kiến cho rằng, những lô đất được đấu giá chỉ nằm ở huyện vùng ven, cách trung tâm thành phố đến gần 40km nên không thể nào có mức giá “trên trời” như vậy được.

Về phía UBND huyện Thanh Oai, đại diện UBND huyện khẳng định rằng, quy trình của buổi đấu giá được tổ chức tuyệt đối an toàn và nghiêm ngặt. Có một vài ý kiến thắc mắc của nhà đầu tư tham gia đấu giá nhưng tất cả đều đã được xử lý và kiểm soát. 

Tổng cộng có 1.600 người tham gia, số hồ sơ đăng ký đấu giá lên tới gần 7.000 bộ. Một con số kỷ lục được ghi nhận trong tất cả các phiên đấu giá trước giờ của huyện Thanh Oai.

Phiên đấu giá đất vừa qua tại Thanh Oai

Đại diện của UBND cho rằng, giá khởi điểm chỉ là cơ sở để tính 20% tiền cọc chứ không phải là giá tham chiếu cho người đấu giá. Ban tổ chức đấu giá tin chắc rằng, trước khi xuống tiền thì người tham gia cũng đã “thăm dò”, nghiên cứu trên thị trường để có được con số hợp lý nhất.

Trong tháng 8 vừa qua, các huyện ngoại thành Hà Nội “ồ ạt” “thi nhau” tổ chức đấu giá đất.  Ví dụ như sắp tới tại huyện Hoài Đức, UBND huyện tổ chức đấu giá 19 lô đất với mức giá khởi điểm chỉ khoảng 7.3 triệu đồng/m2. 

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn cũng đang chuẩn bị đấu giá 16 thửa đất hay tại Phúc Thọ là 39 thửa.

Không chỉ tại huyện Thai Oai, giá đất đấu giá ở những huyện khác cũng rất cao. Vừa qua, 85 thửa đất tại Đan Phượng được trúng thầu đấu giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2 theo từng lô, từng vị trí khác nhau. 

Hay như huyện Đông Anh cũng là một ví dụ điển hình trong việc tổ chức đấu giá thành công khi nhiều sản phẩm tăng vọt lên tới hơn 100 triệu đồng/m2. 

Giá đất cao hơn so với mặt bằng chung

Diễn biến của buổi đấu giá đất tại Thanh Oai được các nhà đầu tư theo dõi vô cùng sát sao. Ngay sau khi kết thúc, nhiều lô đất đã được chào bán công khai trên các nền tảng diễn đàn bất động sản khác nhau.

Đáng chú ý là giá bán đất chênh lệch từ 400 - 500 triệu đồng/lô. Điển hình là lô đất LK03 - 9 có mức giá khởi điểm là 955 triệu đồng thế nhưng giá trúng lại “tăng vọt lên tận mây xanh”, khoảng 6.9 tỷ đồng (tương đương 81.8 triệu đồng/m2). 

Người trúng đấu giá rao bán lại thửa đất chênh lệch khoảng 500 triệu đồng, tức là 7.4 tỷ đồng (87 triệu đồng/m2). 

Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện nay, giá đất tại huyện Thanh Oai đang dao động trong mức từ 25 triệu - 39 triệu đồng/m2, tùy theo từng vị trí. Khi đối chiều mức giá trúng thầu với giá thực tế trên thị trường, người mua dễ dàng có thể nhận thấy, mức giá đang cao gấp 3 - 4 lần so với mặt bằng chung.

"Cuộc chiến" đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết

Tham gia buổi đấu giá đất vừa qua, một nhà đầu tư cho biết, hầu hết những người đầu tư đều là ở nơi khác chứ không phải dân địa phương. Chính vì vậy, nhiều người lo lắng rằng, tại đây đang xảy ra hiện tượng “thổi giá” ảo, nhằm tăng mặt bằng chung. 

Nghiễm nhiên, khi giá ảo được thiết lập nên thì những đối tượng “cò đất” sẽ đẩy hàng là những lô đất nằm xung quanh, hoặc gần khu vực trúng đấu giá. Đây là chiêu trò không mới, nhưng rất nhiều người mua đã bị mắc bẫy do không chịu tìm hiểu trước.

Nguyên nhân chính khiến giá đất khởi điểm tại Thanh Oai thấp đến bất ngờ (chỉ từ 8,5-12,6 triệu đồng/m2) là do sự thay đổi trong chính sách định giá đất. Cụ thể, Nghị định 71 mới đây đã bãi bỏ việc thuê tư vấn định giá, thay vào đó là việc sử dụng hệ số K nhân với bảng giá đất của địa phương. 

Do bảng giá đất ở địa phương còn thấp, nên giá khởi điểm cũng bị kéo theo. Điều này khác biệt hoàn toàn so với trước đây, khi các lô đất tương tự từng được định giá khởi điểm lên tới 40-45 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia tỏ ra quan ngại rằng mức đấu giá đất tại huyện Thanh Oai vừa qua đang có quá nhiều “lỗ hổng”. Mức chi phí được huyện xác định là đúng theo quy định mới, tuy nhiên, nếu giá khởi điểm quá thấp sẽ dễ dàng dẫn tới tình trạng bỏ cọc. 

Có nhiều nhà đầu tư trúng hàng chục lô đất, nên đối với họ, việc bỏ cọc 1 - 2 lô đất là điều hoàn toàn bình thường và có thể chấp nhận được.

Các chuyên gia cho rằng, việc đẩy giá đất lên cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc có thể là một chiêu trò của các "cò đất".

Họ mua gom đất xung quanh những lô đất "vàng" để tạo ra một cơn sốt ảo, đẩy giá lên cao nhằm thu lợi bất chính.

Chính vì vậy, hãy luôn là khách hàng, nhà đầu tư thông minh, tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền, đầu tư các sản phẩm phù hợp, đầy đủ pháp lý và có tiềm năng sinh lời trong tương lai.