Chung cư Hà Nội: Giá tiếp tục “lơ lửng”, chưa thể chạm đất

Giá mở bán chung cư Hà Nội từ 60 - 120 triệu đồng/m2

Theo thống kê của chúng tôi, 70% số căn hộ mở bán trong 6 tháng đầu năm nay đều thuộc phân khúc cao cấp với mức giá dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng 2 năm, giá chung cư Hà Nội đã tăng “chóng mặt”.

Khoảng cách giá giữa đầu phía Bắc và phía Nam được kéo gần lại. Nếu như vào năm 2019, con số này là 30% so với mặt hàng sơ cấp thì chỉ sau 5 năm, tỷ lệ chênh lệch được thu hẹp lại, còn từ 5 - 7%.

Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức giảm chênh lệch đáng kể, từ 30% về 10%, giai đoạn 2019 - 2024.

Không chỉ có sự đảo chiều về khoảng cách, tốc độ tăng giá giữa thủ đô và thành phố Hồ Chí Minh đã thay đổi khá rõ rệt. Sản phẩm chung cư Hà Nội tăng giá từ 25% - 30% không kể khu vực trung tâm hay ngoại thành. 

Trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh, trừ khu vực trung tâm, giá căn hộ còn lại chỉ “nhích” nhẹ từ 1 - 2%.

Phân tích diễn biến cuộc đua giữa giá nhà và thu nhập của người dân, giá nhà luôn dành ưu thế với tốc độ tăng trưởng nhanh, mạnh. Ngược lại, thu nhập của người lao động bao năm qua vẫn vậy, dẫn tới tình trạng mất cân bằng.

Thị trường có sự phát triển vượt bậc với tốc độ đáng kinh ngạc

Ví dụ thực tiễn nhất mà ta có thể so sánh đó chính là giá nhà tại Hà Nội đang ngang bằng với mức giá tại Kuala Lumpua, trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ bằng ¼ thu nhập người dân Kuala Lumpua.

Trong tương lai, triển vọng nhà ở chung cư Hà Nội được đánh giá cao, nhận định là tương đối dồi dào. Tiếp sau đó, nguồn cung về đất nền hay các bất động sản gắn liền với đất cũng sẽ cải thiện với hàng loạt dự án đô thị mới mở bán.

Từ cuối năm nay đến năm 2026, thủ đô sẽ tiếp tục đón nhận thêm 55 nghìn sản phẩm trong đó bao gồm cả phân khúc cao tầng và thấp tầng. Số dự án mới triển khai ở thành phố Hồ Chí Minh chỉ khoảng 25 nghìn sản phẩm. 

Những con số này minh chứng cho sự phát triển của nguồn cung tại thị trường Hà Nội, trong khi đầu còn lại của đất nước sẽ có lượng nguồn cung hạn chế hơn, chủ yếu là tại các địa phương lân cận.

Sản phẩm trong tương lai tại Hà Nội chủ yếu tập trung ở khu vực vành đai 3, mở rộng về phía Đông Bắc và Tây của thành phố. Tiến tới năm 2025, tỷ trọng nhà ở thuộc khu vực này sẽ chiếm tới 60% trên tổng số nguồn cung toàn thị trường. 

Nguyên nhân mức giá chung cư Hà Nội tăng cao

Theo như dự báo về nguồn cung chung cư Hà Nội nói trên, các chuyên gia cho rằng phân khúc căn hộ cả sơ cấp và trung cấp sẽ tiếp tục tăng giá. Con số đưa ra được khẳng định là chưa từng ghi nhận từ trước tới nay khi lên tới 20%/năm.

Nguyên nhân chủ yếu chính là sự thay đổi tâm lý và hành vi tiêu dùng của khách hàng hay còn ví von là “khẩu vị” của người mua.

Từ những năm 2017 - 2019, giá bán chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh đã bỏ xa thị trường Hà Nội. Thế nhưng sau đó, do mức giá neo quá cao, dường như chỉ có thể đi ngang, không có lợi nên các nhà đầu tư (có cả nhà đầu tư nước ngoài) chuyển sang thị phần tại Hà Nội. 

Chính vì vậy mà đến nay, mặt bằng giá tại Hà Nội đã tiệm cận khu vực phía Nam.

Đồng thời, đến cuối năm 2013, lượng tiền ghi nhận tại các tổ chức tín dụng ước tính gần 13 triệu tỷ. Khi số tiền này đáo hạn thì vàng, chứng khoán và bất động sản luôn là lựa chọn hàng đầu. 

Đối với thị trường bất động sản thì không phải phân khúc nào cũng có khả năng phục hồi và tăng trưởng tốt nên dòng tiền sẽ chủ yếu di chuyển vào loại hình căn hộ chung cư Hà Nội.

Nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng cao, liên tục lập đỉnh

Một trong những thực tế để lý giải nguyên nhân của động thái kể trên đó là người dân miền Bắc như Hà Nội thường tích lũy tài sản tốt hơn. 

Trên thực tế, nhiều cuộc khảo sát đã được triển khai, đa phần người dân được hỏi đều không có ý định mua bất động sản trên 10 tỷ đồng nhưng lại yêu thích và quan tâm tới loại hình căn hộ chung cư từ 3 - 7 tỷ đồng.

Không những vậy, do là thành phố lớn nên Hà Nội còn tiếp nhận một lượng lớn dân cư tới từ các tỉnh thành lân cận tới sinh sống, làm việc, học Đại học nên các sản phẩm chung cư càng trở nên đắt giá hơn.

Hành vi tiêu dùng thanh đổi, dẫn tới cầu tăng, xác lập mặt bằng giá mới là điều hiển nhiên - các chuyên gia nhận xét.

Tuy nhiên, hiện tượng tăng giá chung cư Hà Nội bất thường ở một số khu vực cũng đặt ra câu hỏi rằng: “Liệu đây có phải là sự tác động từ một nhóm đầu cơ lợi ích nào khác, lợi dụng thổi giá để trục lợi cho mình?”.

Bởi giá nhà leo cao, giao dịch thực tế không có thì chắc chắn chỉ nhằm mục đích không trong sáng. 

Về giá cả, sau khi Luật liên quan đi triển khai từ ngày 1/8, những khu vực xảy ra tình trạng “sốt ảo” chắc chắn sẽ “cắt cơn”, điều chỉnh về đúng giá trị thực.

Cán cân cung cầu được ổn định và giá nhà được neo ở mức hợp lý.

Các chuyên gia cũng đưa ra quan điểm rằng, xu hướng chung của thị trường là mặt bằng trung bình sẽ không giảm, chi phí giao dịch chủ yếu sẽ do nhu cầu thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.