Lệch pha nguồn cung - cầu nhà ở - Bài toán “hóc búa” chưa có lời giải

Nguồn cung nhà ở ngày càng kém đa dạng

Nhiều khách hàng muốn tìm một căn chung cư trong khoảng tài chính từ 2 - 2.5 tỷ đồng nhưng vẫn không thể nào tiếp cận được. Bởi hầu hết dự án ở khu vực trung tâm hoặc những địa phương có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt đều có mức giá gần 4 tỷ đồng, vượt quá nhiều so với khả năng chi trả của người lao động.

Tương tự như vậy, khách hàng khi tìm đến các dự án mới triển khai ở các khu vực để có thể vay vốn được ngân hàng. Nhưng ngược lại, họ sẽ phải đối mặt với rủi ro khác nhau. Và đặc biệt là những lời mời chào với mức giá cao chót vót.

Khảo sát trên các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, mức giá của các dự án mới trong nửa cuối năm nay có mặt bằng giá khá cao. Chẳng hạn như: dự án King Crown Infinity giá bán từ 99 triệu đồng/m2, The Opus One có giá bán dự kiến từ 82 triệu đồng/m2,...

Điều đáng nói là mức giá này cao hơn rất nhiều so với mức thu nhập bình quân của những người lao động - đối tượng chính sở hữu nhu cầu mua nhà để an cư lập nghiệp. Đặc biệt, các dự án có mức giá thấp hơn như MT Eastmark City, Khải Hoàn Prime, Fiato Uptown,...tất cả đều trên 45 triệu đồng/m2. 

Trong báo cáo thị trường gần đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra rằng sản phẩm nhà ở trên thị trường ngày càng kém đa dạng do nguồn cung nhà ở lệch pha trầm trọng. Được biết, trong 9 tháng đầu năm, 70% nguồn cung mới trên thị trường là căn hộ chung cư.

Sản phẩm căn hộ chung cư được nhiều người lựa chọn

Và chủ yếu trong số đó là phân khúc cao cấp với mức giá trung bình trên 50 triệu đồng/m2, hạng sang (trên 80 triệu đồng/m2). 

Ước tính phân khúc cao cấp, hạng sang cũng cũng chiếm đến 70% tổng số lượng sản phẩm trên thị trường.

Theo các chuyên gia thì tình trạng này đã diễn biến từ đầu năm tới nay. Khi so với với quý III năm ngoài, loại hình nhà ở hạng sang tăng gấp đôi, trong khi đó, căn hộ bình dân lại sụt giảm đi đáng kể.

Phân khúc trung cấp có xuất hiện nhưng khá mập mờ, tập trung chủ yếu ở đô thị ven đô, thậm chí là “trôi dạt” sang thị trường tỉnh như: Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai,...

Tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, các sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được coi là mặt hàng bình dân. Thế nhưng, nguồn cung này cũng đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn, khoảng 18% tổng nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024. 

Tại Hà Nội, tình trạng tương tự cũng diễn ra khi có đến 75% nguồn cung sản phẩm là căn hộ cao cấp, giá bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Mức chi phí này chưa bao gồm VAT và các loại phí bảo trì. 

Trong quý III, thị trường thủ đô chào đón hai dự án mới được mở bán, mức giá trung bình từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trên địa bàn quận Tây Hồ, một dự án nhà ở hạng sang còn được chào bán với mức giá gần 200 triệu đồng. 

Thị trường hiện nay chủ yếu là phân khúc cao cấp, dành cho giới đầu tư nhiều tiền chứ không phục vụ nhu cầu của người lao động có nhu cầu ở thực. Phân khúc bình dân cần được phổ biến nhưng lại thiếu vắng, không có dự án mới. 

Tỷ lệ hấp thụ cũng như giá bán trung bình của các dự án căn hộ mở bán trong 9 tháng đầu năm tại Hà Nội

Bên cạnh đó, loại hình nhà ở xã hội - sản phẩm được xác định ngay từ đầu với mức giá ưu đãi cho người lao động, người thu nhập thấp thì tiến độ triển khai cũng khá ì ạch. Tính đến giữa tháng 7 năm nay, cả nước chỉ được khoảng 36% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong đó bao gồm cứ dự án đã khởi công và hoàn thành.

Đặc biệt, tại hai đô thị lớn như: Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội còn chậm, chưa đến 40%. Cụ thể, thủ đô phải đạt chỉ tiêu xây 18.700 căn cho đến hạn cuối là năm 2025, tuy nhiên đến nay mới có 3 dự án được khởi công, tương đương 1.700 căn và 5 dự án xây đã xây xong, hoàn thiện 5.200 căn hộ.

Con số này chiếm khoảng 37% so với mục tiêu ban đầu đề ra.

Theo các chuyên gia, về lâu về dài, câu chuyện giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở tăng phi mã, không được can thiệp đúng lúc sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Các cơ quan quản lý cần có những biện pháp xử lý kịp thời, tạo điều kiện thuận lợi, khơi thông dòng chảy nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội.

Không những vậy, các chủ đầu tư cũng cần đẩy mạnh việc nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà hiện nay.

Giải pháp cho “bài toán” nhà ở hiện nay

Để giải quyết triệt để bài toán nhà ở, các giải pháp cần phải xuất phát từ yêu cầu thực tế của cuộc sống người dân. Thực tế hiện nay đang diễn ra theo chiều hướng nhu cầu sở hữu nhà ở lớn nhưng giá nhà lại không ngừng leo thang, vượt quá khả năng chi trả của người mua.

Việc giải quyết, bình ổn giá nhà đang trở thành một trong những thách thức lớn tại các đô thị hiện nay. 

Nhằm giảm tải áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng đang hướng tới việc mở rộng đô thị ra quy mô các tỉnh lân cận. Để giúp các khu vực lân cận, ngoại thành trở nên có sức hút với nhà đầu tư và người dân thì việc đầu tiên mà Chính phủ cần làm đó chính là đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng giao thông.

Đồng thời, kế hoạch phát triển ra những khu ngoại ô cũng giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất có giá thấp hơn, kéo theo giá nhà thấp do chi phí đầu vào được giảm xuống.

Cần giải quyết tốt bài toán nhà ở để nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

Theo các chuyên gia, nguyên nhân giá nhà tăng cao là do trong thời gian vừa qua là do có sự tác động của các yếu tố đầu cơ cũng như tâm lý thị trường. Những nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền rảnh rỗi, mua nhà rồi chờ tăng giá để bán.

Lượng cung bị gom về một mối khiến cho giá nhà tăng cao ở mức phi lý. Do đó, bên cạnh những giải pháp đồng bộ thì không thể thiếu được công tác tuyên truyền, vận động của các cơ quan truyền thông.

Nhìn chung, trong bối cảnh hiện nay, khi ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất ngân hàng tăng cao thì việc tài trợ và triển khai cho các dự án nhà ở xã hội đang gặp phải những vướng mắc khác nhau. Đồng thời, đối với lĩnh vực đầu tư tư nhân, doanh nghiệp cũng đang chịu ảnh hưởng do chi phí lạm phát đầu vào khá lớn.

Chính vì vậy, để có thể ổn định tình hình thị trường nói chung, giá nhà nói riêng, cần có sự hợp tác hiệu quả giữa cả các đơn vị nhà nước và tư nhân để sản phẩm nhà ở đến được tay người thực sự cần.