Nhà phố biệt thự "bùng nổ" cuối năm: Giao dịch tăng vọt 50% sau một năm trầm lắng

Phân khúc nhà phố biệt thự tại TP. HCM và Hà Nội

Nếu như trong năm 2023, phân khúc nhà phố biệt thự “ảm đạm” cả về nguồn cung lẫn giao dịch thì hết năm 2024 vừa qua, phân khúc đã có phần nhộn nhịp hơn. 

Trong năm 2023, nguồn cung mở bán khá hạn hẹp, chỉ đạt hơn 230 căn, gấp 8 lần so với năm 2022. 

Đa số sản phẩm thuộc phân khúc này được mở bán trong khoảng 2 năm trở lại đây đều đến từ những dự án nhỏ lẻ nên nguồn cung sản phẩm trong năm 2024 chỉ bằng khoảng 10% - 20% so với giai đoạn 2016 - 2022.

Số lượng lớn nhất được mở bán chỉ đạt khoảng 130 căn từ đầu quý 3 đến hết quý 4 năm 2024. Thậm chí, nhiều dự án khác còn có số lượng mở bán với quy mô chỉ khoảng 10 - 50 căn/ đợt.

Nhu cầu nhà ở mở bán trong năm luôn duy trì ở mức cao, khoảng 80% tổng số căn mở bán.

Giá bán sản phẩm nhà phố biệt thự sơ cấp tại TP. HCM là khoảng 310 triệu đồng/m2. Nếu tính theo năm thì mức giá đã tăng tới 13% nhưng so sánh theo quy thì đã giảm 1%. 

Nguồn cung mới có giá cao nhất là đất thuộc khu vực Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng, dao động trong khoảng từ 680 - 900 triệu đồng/m2. 

Phân khúc nhà phố biệt thự trở thành sự lựa chọn của nhiều gia chủ

Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc này cũng được các chuyên gia nhận định là điểm sáng nguồn cung trong năm 2024. Chỉ trong năm vừa qua, đã có hơn 6.300 sản phẩm được mở bán, đa phần là từ giai đoạn tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở Đông Anh và Hà Đông.

Nếu so sánh số liệu với thị trường 2023, số liệu nguồn cung mới đã tăng gấp đôi, duy trì sự ổn định cho phân khúc.

Tổng kết lại trong năm 2024, đã có hơn 6.100 căn biệt thự nhà phố được bán ra, tăng 43% so với năm ngoái. Mặt bằng giá nhìn chung không có nhiều biến động với mức giá sơ cấp khoảng 220 triệu đồng/m2, tăng 20% trong năm 2023. 

Đặc biệt, mức giá trên là chưa bao gồm thuế và chi phí bảo trì. Về giá bán sản phẩm thứ cấp, ghi nhận cuối năm là thời điểm giá bán tăng mạnh, đạt 175 triệu đồng/m2 và tăng đến 11% so với cùng kỳ.

Cơ cấu nguồn cung tương lai theo khu vực

Trong thời gian tiếp theo, Hà Nội sẽ ghi nhận nguồn cung mới, ngoài các dự án đã hiện hữu, đến từ hàng loạt khu đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ. Ước tỉnh, tổng số bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024. 

Các chuyên gia cho rằng, năm 2025 chính là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở với nguồn cung phong phú và các sản phẩm chất lượng. 

Sở dĩ, trong bối cảnh “của khôn người khó” các chủ đầu tư phải tích cực hoàn thiện sản phẩm của mình để đủ sức cạnh tranh với các đơn vị khác. Tất cả các chủ thể tham gia thị trường đều mong muốn thị trường sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn nhờ những quy định mới trong các bộ luật được ban hành, với hệ thống thông tư và hướng dẫn thi hành chi tiết.

Việc xây dựng cụ thể các quy định sẽ giúp cho các chủ đầu tư có thêm cơ sở pháp lý để phát triển dự án đang gặp vướng mắc. Về phía khách hàng, cơ hội tiếp cận nhà ở được mở rộng hơn.

Theo như báo cáo thị trường bất động sản liền thổ tại thành phố Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu hồi phục rõ rệt, thúc đẩy mạnh mẽ bởi các chính sách bán hàng và hỗ trợ người mua hiệu quả. Những biện pháp nhằm cân bằng thị trường từ phía Chính phủ cũng được đồng loạt triển khai.

Cơ cấu nguồn cung nhà phố biệt thự trong tương lai

Cụ thể, TP. Thủ Đức trở thành tâm điểm của các hoạt động bất động sản, mức giá sản phẩm sơ cấp tại đây có thể dao động từ 4.000 - 10.000 USD. Tỷ lệ hấp thụ trung bình là khoảng 80%. 

Thời gian tiếp theo, TP. HCM sẽ tiếp tục “tung” ra một lượng lớn nguồn cung sơ cấp với các sản phẩm tập trung vào khu vực vùng ven và phụ cận. Nhờ hiệu suất mạnh mẽ của hệ thống sản phẩm đang hiện hữu, hàng loạt chủ đầu tư uy tín đang dự kiến bổ sung thêm nguồn cung mới và mở rộng thị trường trong năm 2025.

Ngoài ra, việc tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cũng là một trong những yếu tố giúp thúc đẩy tăng trưởng nguồn cung mới. Minh chứng cụ thể nhất là sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng, ví dụ như tuyến Metro số 1 hay mở rộng các cung đường trọng điểm, vành đai kết nối để cải thiện mạng lưới và nhu cầu di chuyển của người dân.

Điều này đồng nghĩa với việc, dân cư hoàn toàn có thể dịch chuyển nhu cầu an cư sang các khu vực mới, xa trung tâm hơn nhưng vẫn đảm bảo tính kết nối và sự thuận tiện.

Theo số liệu quý IV năm 2024 vừa qua, giá trung bình của các dự án nhà liền thổ tại TP. HCM đạt 7.000 - 9.000 USD/m2. Mức hấp thụ trung bình đạt khoảng 65% - 70%. 

Giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận mức tăng từ 3 - 5% bởi sự phát triển cơ sở hạ tầng và chiến lược bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư, khẳng định sức hấp dẫn không thể chối từ của phân khúc trung cấp.

Ngược lại, thị trường thứ cấp có phần kém sôi động hơn, lượng giao dịch thấp. Trong tháng 11 năm 2024, phân khúc này chỉ phát sinh 40 giao dịch, phản ánh nhu cầu thực tế đối với sự chững lại của các sản phẩm thứ cấp.