Định giá đất "mập mờ", thiếu dứt khoát - Rào cản lớn đối với đầu tư

Nguyên tắc thị trường xác định giá đất

Theo các chuyên gia, hiện nay, quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đã có những điểm thay đổi nhất định. Những thay đổi này vừa mang tính đột phá nhưng đồng thời cũng sẽ tạo áp lực cho các địa phương. 

Hiện các địa phương đang thực hiện theo Nghị quyết số 18 là bỏ khung giá đất và chỉ áp dụng theo bảng giá đất mới. Đặc biệt, UBND các cấp sẽ có trách nhiệm xác lập bảng giá đất mới. Vì vậy, địa phương phải có trách nhiệm với bảng giá mà mình đưa ra, tự làm, tự quyết, tự xử lý và chịu trách nhiệm.

Ngoài các Luật mới ban hành, thông tư và nghị định mới cũng được ban hành, hướng dẫn các địa phương thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Vì vậy, nhìn chung có thể thấy hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện hơn, dần đi vào đời sống của người dân, nhưng khi đi vào tiểu tiết vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định. 

Theo chuyên gia, xác định giá đất có thể dựa trên 5 nguyên tắc, cụ thể trong đó có bao gồm nguyên tắc thị trường. Thế nhưng hiện tại lại không có ai giải thích rõ, nguyên tắc thị trường là gì?

Chính điều này đã gây khó khăn cho các địa phương trong việc áp dụng nguyên tắc xác định giá đất.

Với việc thị trường bất động sản “vắng bóng” hẳn những sản phẩm bất động sản từ 20 - 30 triệu đồng/m2, những người lao động có thu nhập trung bình thấp không thể nào đủ khả năng để sở hữu cho mình một không gian sống riêng biệt. 

Thế nên, chuyên ra cho rằng, cần làm rõ yếu tố nguyên tắc thị trường để xác định giá bất động sản phù hợp, chính xác.

Nguyên tắc thị trường bao gồm những yếu tố nào?

Ngoài ra chuyên gia cũng cho rằng, việc định giá đất hiện nay gặp khó khăn, một phần là do thiếu cơ sở, thông tin dữ liệu.

Các chủ thể tham gia vào thị trường đều nhất trí với ý kiến không thể định giá đất một cách đánh đồng, đặc biệt là đối với phân khúc đất thương mại dịch vụ. Dự án nhà ở tại địa phương đang phát triển kinh tế xã hội thì phải được xem xét ở mức khác.

Giá sản phẩm khác nhau sẽ được ứng dụng trong từng nhóm dự án, từng vị trí cụ thể. Điều này nhằm giúp tháo gỡ các bước định giá đất đang vướng mắc hiện nay. Nếu không xử lý tinh tế gọn gàng thì chắc chắn điểm nghẽn sẽ là giá đất chứ không phải là thiếu hụt về nguồn lực.

Chuyên gia cho rằng, khi xây dựng bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường (yếu tố mang tính ổn định) chứ không phải yếu tố biến động là giá cả.

Các chủ thể ra luật cần phải phân định giá cả và giá thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất.

Bảng giá cập nhật mỗi năm phản ánh chính xác tình hình giao dịch, phân phối đất đai và phải được sử dụng có hiệu quả. Nên xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đấy từng lô theo năm vào kho dữ liệu để hạn chế tính trạng xin - cho hay trục lợi cá nhân.

Nên điều chỉnh bảng giá đất mới thế nào là hợp lý?

Để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, theo các chuyên gia, cần tập trung vào nghiên cứu và thu thập thông tin giá đất một cách chính xác, minh bạch và cụ thể. 

Thông tin nên được chọn từ nhiều nguồn, không chỉ trong các giao dịch thực tế, hoạt động đấu giá đất mà còn cả hoạt động tư vấn, hội thảo kinh nghiệm.

Đặc biệt, các chủ thể tham gia ban hành không được bỏ qua những biến động của thị trường. Phải có cơ chế kiểm soát thật chặt chẽ, đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo hóa mua bán đất nền.

Nên xây dựng kế hoạch tổng thể về phân bổ vùng giá đất để tạo thành bản đồ giá đất thực tế. Điều này nhằm khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khúc. Xây dựng hệ thống chỉ số có trọng số và sát với thực tế hơn.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cần quy định chi tiết các phương pháp xác định giá đất cụ thể, hướng dẫn chi tiết cách định giá từng loại đất đất ở các vùng miền khác nhau. Điều này thể hiện tính linh hoạt, đa dạng nhưng vẫn nhất quán, thống nhất.

Xác định giá đất theo bảng giá mới, người dân buồn vui lẫn lộn

Chính phủ cần quy định, hướng dẫn chi tiết hơn về việc thu thập, quản lý và cập nhất dữ liệu giá đất trên thị trường, cụ thể bao gồm: giao dịch thực tế, kết quả đấu giá và giá trị bồi thường.

Ngoài ra, việc đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, thu hút các thành phần kinh tế khác đầu tư vào địa phương cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Chính phủ khi giao hay cho thuê đất thì mức giá cần được tính toán linh hoạt, dựa trên những đặc điểm và mục đích sử dụng cụ thể cùng với tính chất riêng biệt của từng dự án.

Cụ thể nếu là đất thổ cư, các khu chung cư hoặc quy hoạch khu dân cư theo hình thức sở hữu vĩnh viễn thì nên áp dụng 100% mức giá theo bảng giá đất. 

Nếu là đất thương mại, dịch vụ dùng để xây dựng các khu phức hợp văn phòng, trung tâm thương mại hay du lịch, thời gian thuê đất thông thường là 50 năm thì tiền thuê nên tính khoảng 40% - 50% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Nếu là đất dành cho các khu công nghiệp, khu công nghệ cao thì phải áp dụng mức giá cho thuê cạnh tranh, thu hút đầu tư trong và ngoài nước, cụ thể là từ 20% - 40% so với bảng giá đất mới.

Nếu là đất phục vụ đầu tư công, xây dựng bệnh viện, trường học, trung tâm y tế, trạm xá, trung tâm văn hóa,...đáp ứng yêu cầu đời sống xã hội thì cần phải có chính sách ưu đãi đặc biệt riêng. Mặt bằng giá cho thuê đất chỉ khoảng từ 5% - 20% so với bảng giá đất hàng năm. 

Chuyên gia cho rằng, việc giá đất tăng cao có thể khiến ảnh hưởng trực tiếp tới việc triển khai dự án và cấu thành giá tại một số thị trường.

Người phát ngôn của Bộ Xây dựng cho biết, họ đã tiến hành nghiên cứu và báo cáo lên Chính phủ về những tác động của việc tăng giá đất. Việc giá đất tăng chắc chắn có thể tác động đến giá bất động sản, vì vậy cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng để có những biện pháp bình ổn kịp thời.

Nhìn chung, chuyên gia cho rằng các chủ thể tham gia vào thị trường nên có một cái nhìn thật khách quan và khoa học, phân tích, đánh giá đúng mức độ tác động của việc tăng giá. Từ đó, phối kết hợp với nhau để thực hiện các giải pháp kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.