Đất nền: Nhà đầu tư miền Nam chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng

Tình hình giao dịch đất nền

Khảo sát một nhà đầu tư có lô đất 5.5 tỷ đồng mua khoảng năm 2022 để chờ tăng giá chốt lời. Thế nhưng, thị trường thứ cấp sau đó “lao dốc” không phanh, chủ đất phải “bấm bụng” bán lỗ 1 tỷ đồng với giá 4.5 tỷ.

Lúc tìm hiểu và tham khảo lô đất này, nhà đầu tư được môi giới đảm bảo rằng lô đất sẽ đảm bảo đầu ra lãi từ 10% - 15%/năm. Thế nhưng, đến quý IV năm 2022, thị trường đã có dấu hiệu hạ nhiệt, lô đất giảm nhẹ 500 triệu xuống còn 5 tỷ đồng. Đến tận 2023, giá rớt “thảm hại” còn 4 tỷ đồng.

Cho đến đầu tháng 4 năm nay, khi thị trường có vẻ “ấm nóng” dần lên thì nhà đầu tư mới có khách hỏi mua với giá 4.5 tỷ đồng. Nếu như đợi tới 2025, khi bất động sản ngấm chính sách thì giá sẽ còn cao hơn nữa. 

Tuy nhiên, người bán không thể tiếp tục gồng lãi ngân hàng nữa nên đã bán tháo để thoát hàng.

Bất động sản khu vực phía Nam thành phố Hồ Chí Minh

Thời điểm mà nhà đầu tư lựa chọn mua đất đó chính là vào năm 2022, giá đất tăng cục bộ do có nhiều địa phương ghi nhận về sự phát triển cơ sở hạ tầng trên cả nước. Giá đất tăng khoảng 10% - 20% theo từng tháng.

So sánh với cuối năm 2021, giá đất nền đã tăng 40% - 50% khiến nhiều người quyết định xuống tiền đầu tư để kiếm lời.

Năm 2022, những khu vực nóng như: Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, Đắk Nông có giá đất “nhảy múa” theo từng tuần, mức tăng trung bình khoảng từ 35% - 60%. 

Một nhà đầu tư khác xuống tiền cho mặt hàng tại Bình Phước cũng vui mừng vì đã thoát hàng thành công. Thời điểm anh mua đất là đầu năm 2022, cùng với số vốn 2 tỷ đồng và vay ngân hàng 1.5 tỷ để sở hữu hai mảnh đất tại Đồng Xoài.

Kế hoạch của anh là sẽ chờ thị trường tiếp tục “sốt”, “thổi giá” lên cao nhằm kiếm lời. Tuy nhiên ngay sau đó, sản phẩm đã “hết hot”.

Đến cuối năm 2022 có khách gọi trao đổi và muốn mua lại với hai lô với giá 3 tỷ đồng. Nhưng do còn khoản vay trong ngân hàng nên anh quyết tâm “ôm đất”, chờ tăng giá. Thị trường ngày càng xuống dốc, có thời điểm giá hai mảnh chỉ còn vỏn vẹn 1.9 tỷ đồng.

Người bán như “ngồi trên đống lửa”, khi có khách trả 2.5 tỷ đồng thì chủ đầu tư đồng ý giao dịch luôn để thanh toán nợ. Nếu như chịu giao dịch hồi cuối năm 2022 thì người bán chỉ lỗ 500 triệu nhưng do tâm lý “chờ đợi” nên khoản tiền phải “gồng” đã lên tới cả tỷ đồng. 

Người bán cũng từng kỳ vọng vào sự khởi sắc của thị trường thế nhưng điều này đã không thành hiện thực.

Nhiều chủ đất kỳ vọng vào sự khởi sắc của thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng

Trường hợp tương tự như vậy là một nhà đầu tư tới từ miền Bắc, xuống tiền với hai mảnh đất có vị trí đẹp, gần sống tại quận 12, tổng tiền lên tới 9 tỷ đồng năm 2021. Sang đến 2022, cả hai lô được thổi giá lên tới 11 tỷ đồng nhưng chị vẫn quyết tâm không giao dịch.

Khi thị trường thoái trào, người bán muốn sang tay với mức giá hòa vốn nhưng cũng không thành công mà phải chấp nhận thoát lỗ 500 triệu đồng. 

Chủ đất cảm thấy may mắn vì mình đã gom được đủ tiền để trả nợ ngân hàng. Nếu tiếp tục cố giữ thì chưa chắc đã có đủ khả năng đã bù lỗ ngân hàng.

Ý kiến nhận định của chuyên gia

Theo ý kiến của lực lượng môi giới tại thành phố Hồ Chí Minh, trong 5 tháng vừa qua, đất nền bắt đầu đã có sự “rục rịch” trở lại sàn. Tuy nhiên, lượng khách hàng tìm đến để ký gửi, nhờ bán cao hơn hẳn số nhà đầu tư tìm mua.

Nhiều người bán chấp nhận bán lỗ để thoát hàng. Các lô đất tỉnh được khách hàng mua từ cuối năm 2022, thời điểm “sốt” hàng nay đã giảm giá tới ⅓. Nếu bán được hòa vốn, người ký gửi sẵn sàng chi cho những người môi giới một số tiền không hề nhỏ.

Các chuyên gia nhận định rằng, cho đến nay, đất nền đã ngừng “đóng băng”. Thế nhưng lượng giao dịch vẫn không khả quan hơn. Đặc biệt, lượng giao dịch còn được phân hóa theo khu vực.

Những lô đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh, có giá trên 5 tỷ đồng sẽ thu hút khách hơn. Trong khi đất tỉnh, giá trị lớn, muốn bán thì chủ đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ thật sâu.

Nhìn lại những giao dịch thành công trong tháng 6 vừa qua, phần lớn đều có mức giá giảm từ 20% - 30% so với thời điểm chạm “đỉnh”.

Sản phẩm dù có tiềm năng, vị trí đẹp tới mấy cũng sẽ chỉ tăng được tối đa 5%. Nếu cao hơn sẽ gây “đứt đoạn” giao dịch.

Theo ghi nhận của sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, trong quý II vừa qua thì lượng tin đăng bán sản phẩm đất nền đã tăng nhẹ sau 4 quý giảm liên tục. Lượng tin đăng bán đất tăng 34% so với quý trước và 13% cùng kỳ. Nhu cầu tìm kiếm cũng tăng 18%. Chỉ duy nhất có mức giá bán là đi ngang.

Sự cải thiện này cũng không diễn ra đồng đều khi chủ yếu tập trung ở khu vực miền Bắc. Tại thị trường miền Nam thì giao dịch chỉ tăng cục bộ tại những địa phương có quy hoạch hạ tầng và lượng cư dân hiện hữu nhất định.

Sự phục hồi đất nền, phân hóa theo từng khu vực

Quý II/2024, sản phẩm đất nền thứ cấp có những chuyển biến tích cực, tập trung ở các dự án đã xong hạ tầng, tiện ích, có đầy đủ pháp lý với mức giá cạnh tranh, hấp dẫn. Thế nhưng tại phân khúc sơ cấp, giao dịch vô cùng ảm đạm.

Có 6.535 sản phẩm nền sơ cấp mở bán trong quý II, nhưng chỉ hấp thụ được 3%, tương đương với 184 lô. Thế nhưng so sánh với quý I thì số lượng này đã tăng gấp 2.6 lần. Về giá bán, phân khúc thứ cấp có sự “nhích” nhẹ 1% so với quý I.

Trong những bài viết trước, SGO Land đã nếu ra 5 giai đoạn được dự báo trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản bao gồm: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Thời điểm phục hồi được dự đoán của đất nền cũng trải khá rộng từ quý II đến quý IV năm 2025. 

Thậm chí có nhiều chuyên gia nhận xét rằng năm 2025 vẫn chưa phải là thời điểm “hồi sinh” của sản phẩm đất nền. 

Chuyên gia khẳng định rằng thị trường hiện nay vẫn là sân chơi của những khách hàng có nhu cầu thực.

Nhà đầu tư "yếu" tài chính không nên đầu tư đất nền trong thời điểm này

Thanh khoản nhỏ giọt ở sản phẩm đất nền thứ cấp, có đầy đủ hạ tầng cơ sở vật chất và pháp lý. Đặc biệt là những dự án có vị trí kết nối về trung tâm một cách dễ dàng. Còn đối với sản phẩm sơ cấp thì sẽ rất khó để biến động giá trong lúc này.

Khi luật đất đai đi vào có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, các quy định sẽ tác động mạnh mẽ tới nguồn cung - cầu và giá giao dịch. Chỉ khi thị trường phục hồi lại thật sự ổn định thì đất mới có cơ hội tăng giá trở lại. 

Khác với chu kỳ trước đây, giá đất sẽ không còn tình trạng “sốt ảo”, “bong bóng” giá “ru ngủ” nhà đầu tư. Chính vì vậy nhà đầu tư cần phải thật sự thận trọng, không nên kỳ vọng vào việc tăng nóng giá đất, kể cả khi luật đất đai đã “ngấm”.

SGO Land khuyên khách hàng nên cân nhắc khả năng tài chính là xác định được áp lực khi chấp nhận ôm đất. Khoảng từ 6 - 12 tháng nữa thì phân khúc đất nền mới có thể tích cực trở lại. Nên nếu hiện giờ nhà đầu tư vẫn đang gắng gượng gồng lỗ thì có thể chấp nhận bán cắt lỗ một phần để giảm áp lực và chờ cơ hội sắp tới.