Tín dụng bất động sản “cởi trói” - Dòng tiền rẻ “đổ” vào thị trường tạo “cú hích” ấn tượng
01/04/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tín dụng bất động sản - Dòng tiền rẻ ồ ạt đổ bộ
Đầu tháng 3 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức dừng phát hành tín phiếu, thể hiện mạnh mẽ những tín hiệu về việc nới lỏng tiền tệ, nhằm giảm mặt bằng lãi suất thị trường. Động thái này được cho là để hưởng ứng và thực hiện đúng chủ trương mà Chính Phủ đề ra trong phiên họp trước đó.
Dù lãi suất điều hành chưa giảm nhưng lãi suất huy động đã giảm khá nhanh sau khi Ngân hàng Nhà nước nhắc nhở một số đơn vị tăng lãi suất huy động trên thị trường 1.
Các Ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm lãi suất bao gồm: Việt, Hàng Hải, PGbank, SHB, NCB, VCBNeo, BIDV, Techcombank, OCB,... Với mức giảm linh hoạt từ 0.1 - 1.05%/ năm theo từng kỳ hạn.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã đặt ra mục tiêu “bơm” 2.5 triệu tỷ đồng ra thị trường, tương đương tăng trưởng tín dụng khoảng 16%. Đương nhiên, dòng tiền rẻ khi được “thoát” ra thị trường sẽ tìm đến các kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, tiềm năng phát triển trong tương lai. Và đặc biệt là mang khả năng tích trữ tài sản lâu dài.
Dòng tiền đang ồ ạt chảy vào bất động sản
Nếu như thị trường vàng đang biến động không ngừng thì bất động sản và chứng khoán luôn là lựa chọn “hợp khẩu vị” được nhà đầu tư lựa chọn. Đặc biệt, bất động sản có thể sẽ đón nhận “làn sóng” đầu tư mới với chu kỳ tiền tệ mới được hình thành bởi đà giảm lãi suất.
Bên cạnh đó, lĩnh vực địa ốc đang trên đà hồi phục nên Ngân hàng Nhà nước cũng chủ ý và gia tăng việc cấp tín dụng bất động sản.
Theo số liệu thống kê, đến cuối tháng 9 năm 2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3.15 triệu tỷ đồng. Con số này chiếm tới 20% tổng dư nợ. Được đánh giá là tăng 9.15% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay đang cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế khoảng 0.15%.
Mặt khác, nguồn cung bất động sản đang trên đà hồi phục, tăng trưởng theo chiều hướng tích cực. Các dữ liệu nghiên cứu cho thấy, thị trường bất động sản trong năm 2024 đã ghi nhận số sản phẩm mới chào bán lên tới 65.376 sản phẩm, gấp 3 lần so với năm trước đó.
Dự kiến, trong năm 2025, nguồn cung sản phẩm sẽ phục hồi tại nhiều địa phương, tăng lê khoảng 10% so với 2024. Cụ thể, trong năm 2024 vừa qua đã có tới hơn 210 dự án bất động sản được tháo gỡ, tái triển khai.
Số lượng dự án mới cấp phép tăng 18%.Với hệ thống pháp lý được xây dựng bởi những bộ luật liên quan mới, các dự án đang vướng mắc về pháp lý sẽ tháo gỡ và cấp phép mới (gồm cả dự án NOXH), từ đó giúp cho nguồn cung nhà ở tăng trung hạn.
Thúc đẩy tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội
Đồng thời, khi kế hoạch sáp nhập tỉnh thành được hiện thực hóa sẽ giúp hạn chế những bất cập, tồn tại mà các dự án còn đang mắc phải, giảm bớt thủ tục cũng như thủ tục pháp lý mà doanh nghiệp phải thực hiện.
Dự báo, tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong năm nay vẫn duy trì ở mức khả quan, trên 70% dù cho tại một số khu vực, giá của nhiều phân khúc tăng cao và nhanh.
Các chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ
Thế nhưng, dù chính sách tín dụng đã được nới lỏng thế nhưng các ngân hàng vẫn sẽ duy trì sự kiểm soát đối với nhiều khoản vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Thông tư mới của Ngân hàng - Thông tư 06/2023/TT-NHNN được áp dụng nhằm mục tiêu:
- Giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tài chính ngân hàng bằng động thái quy định chặt chẽ về hoạt động cho vay, giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro.
- Thanh lọc thị trường bất động sản khi loại bỏ các doanh nghiệp “yếu”, “kém” không đủ điều kiện để mở bán dự án hoặc lợi dụng quá nhiều vào “đòn bẩy” tài chính.
- Hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản lành mạnh khi luôn tạo điều kiện cho doanh nghiệp đủ khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Bên cạnh đó, Thông tư cũng đưa ra những quy định chặt chẽ hơn đối với đối tượng là người tiêu dùng bất động sản. Người mua/ đầu tư bất động sản cần thực hiện nghiêm ngặt quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ…
Ngoài ra, các tổ chức tín dụng không được cho vay để khách hàng chứng minh năng lực tài chính với bên thứ ba hoặc thanh toán tiền đặt cọc cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai chưa đảm bảo tính pháp lý.
Không những vậy, các khoản cho vay nhằm bù đắp tài chính, tức là hoàn trả chi phí mà khách hàng đã thanh toán bằng nguồn vốn tự có hoặc vay từ các tổ chức, cá nhân khác cũng bị cấm.
Kiểm soát chặt chẽ tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là BĐS
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục duy trì ở mức ổn định để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đặc biệt, dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ sẽ ngày càng lớn khi FED dự kiến cắt giảm lãi suất điều hành trong năm nay.
Đương nhiên, khi kinh tế tăng trưởng sẽ kéo theo sự gia tăng nhu cầu sở hữu bất động sản ở tất cả phân khúc: chung cư, nhà phố, văn phòng, nhà xưởng, BĐS nghỉ dưỡng,... Và doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản cần có chiến lược phù hợp đế thích nghi và đón đầu với thị trường trong bối cảnh này.
Theo các chuyên gia bất động sản, doanh nghiệp cần tập trung vào phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở xã hội hay căn hộ bình dân để tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.
Cuối cùng, nhà đầu tư bất động sản cần hạn chế phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, chạy theo những “cơn sốt” giá trên thị trường. Cần ưu tiên đầu tư sản phẩm có tiềm năng phát triển trong tương lai với hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu thực tế lâu dài.
