Đất nền “dựa” quy định mới, tăng “vô tội vạ” nhưng vẫn khó trở lại “ngôi vương của thị trường

Đất nền và nhận định của các chuyên gia

Đất nền vẫn luôn là mặt hàng nhận được sự quan tâm của khách hàng

Tại tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã có những nhận định và dự báo về tình hình của thị trường thời gian sắp tới. 

Trong đó, phân khúc đất nền là sản phẩm được quan tâm nhất nhờ những quy định mới, siết chặt việc phân lô bán nền cũng như xóa bỏ khung định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi năm 2024.

Chuyên gia phân tích rằng, giai đoạn 2020 - 2021, khi Nhà nước chủ động “bơm” tiền cho thị trường nên đã tạo đà tăng trưởng tới 20%. 

Thế nhưng việc tăng giá diễn ra “vô tội vạ” ở hầu hết các tỉnh chứ không chỉ tập trung tại các địa phương bị cấm phân lô bán nền hoặc các khu công nghiệp và thủ phủ du lịch. Ngay tại cả những tỉnh miền núi xa xôi, giá đất cũng tăng “phi mã”.

Đến giai đoạn năm 2022 - 2023, đất nền giảm giá trung bình khoảng 15%. Đặc biệt lượng giao dịch “tục dốc không phanh” lên tới 70% - 80%. Từ tháng 1 của năm nay, đất có dấu hiệu “hồi phục” chậm ở cả mức giá và số giao dịch tại nội thành hai đô thị lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Sang đến quý II, “sức sống” của sản phẩm bắt đầu lan tỏa ra các thị trường lân cận hai thành phố lớn này như: Long An, Bình Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Bắc Giang. 

Chẳng hạn như thời gian vừa qua, dự án Lam Sơn Nexus City do SGO Land phân phối và phát triển dành được sự quan tâm đông đảo của khách hàng. Chỉ trong buổi ký kết hợp tác với chủ đầu tư và chính thức mở bán, gần 100 giao dịch đã được thực hiện thành công, phản ánh sức hút cũng như giá trị tiềm năng của dự án.

Lam Sơn Nexus - Tọa độ vàng cho nhà đầu tư

Các chuyên gia cũng dự báo, sang đến cuối quý 3, đầu quý 4 năm nay, xu hướng đầu tư sẽ chuyển dịch hẳn sang sản phẩm tại các tỉnh miền Trung, miền Nam. Chủ yếu tập trung tại các địa phương có khu công nghiệp lớn hoặc đô thị mới, khu du lịch.

Một trong những nguyên tắc đầu tư mà bất kỳ nhà đầu tư sành sỏi nào cũng biết được đó chính là sau khi thị trường đã có bước nhảy vọt về giá, tăng trưởng mạnh mẽ thì sẽ cần “khoảng nghỉ”.

Vùng nào có giá đất thấp thì sẽ thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, để khi đổ tiền vào, họ sẽ dễ dàng thoát được phần hàng đang bị kẹt.

Nguyên nhân đất nền khó trở “ngôi vua”

Các chuyên gia nhấn mạnh, giai đoạn tới là đất nền sẽ hồi phục, tốc độ còn phụ thuộc vào “độ ngấm” của chính sách. Một số nguyên nhân dẫn tới dự báo trên được các chuyên gia chỉ ra là:

Thứ nhất, nguồn cung đất nền sắp tới sẽ bị hạn chế từ các đô thị loại III trở lên. Ngoài ra, quỹ đất cũng bị hạn chế do thuộc các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi năm 2024. 

Sản phẩm đất dân dụng cũng được coi là một khía cạnh của đất nền, nhưng tại Điều 200 Luật Đất đai sửa đổi thì có tới 8 điều kiện để tách thửa, khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.

Như vậy, tổng nguồn cung sắp tới sẽ vô cùng khan hiếm, kéo theo giá đất tăng. Mặt khác, lượng tổng giao dịch thì chưa chắc tăng theo tỷ lệ thuận bởi vì khi cầu ít đi, sản phẩm được hấp thụ hết sẽ tái diễn lại tính trạng giống như của phân khúc chung cư hiện nay.

Đất nền khó trở lại "ngôi vua"

Do đó, trong bối cảnh hiện nay, không có loại hình bất động sản nào được đánh giá là có tiềm năng hoàn hảo, giữ mãi một vị trí mà sẽ thay nhau, luân phiên. Tình hình cụ thể được dự đoán như sau:

• Chung cư là 2023-2024. 
• Đất nền là 2025-2026. 
• Biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027. 
• Bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Thứ hai, từ góc độ của một chủ đầu tư, các chuyên gia cũng nhận định rằng giá chung cư hiện nay đã tăng quá cao. Từ tháng 3 đến nay có rất nhiều đơn vị tư vấn, môi giới cho rằng giá chung cư giảm nhiệt hoặc “tục dốc” về lượng giao dịch. Chính điều này khiến cho Nhà nước sẽ can thiệp hơn nữa để tác động tác cho phân khúc chung cư được tiếp tục bình ổn. 

Thứ ba, có 3 quỹ đất chính để hình thành chung cư. 

• Một là của chủ đầu tư đã gom đất ruộng để xây nhà ở xã hội và các dự án đang trong giai đoạn được chấp thuận.
• Hai là, quỹ đất ngày xưa khi phải dành 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 chuyển sang mô hình nhà ở xã hội.
• Ba là, 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại, hiện Hà Nội cũng có vài chục dự án.

Như vậy, nguồn cung ở Hà Nội trong thời gian tới cũng được đánh giá là khá lớn. Từ cuối năm 2025, quỹ nhà ở xã hội bắt đầu có khoảng 4.000 căn trải dài trên các quận, tương đương với hàng chục dự án.

Sang đến năm 2027 - 2029 thì quỹ căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đạt đỉnh khoảng 300.000 căn hộ. Điều này tác động ngược lại tới thị trường chung cư, khiến giá sản phẩm này hạ nhiệt. 

Hiện tại, đa phần khách hàng mua chung cư để ở còn lại những nhà đầu tư đã chuyển hướng, tìm sản phẩm mới. Vì vậy khách hàng và nhà đầu tư hãy chuẩn bị và lựa chọn thật kỹ cho mình sản phẩm ưng ý và phù hợp nhé!