Góc đầu tư: Có nên bỏ tiền vào đất nền phân lô kể từ khi Luật sửa đổi có hiệu lực hay không?

Quy định của Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) về đất nền

Như đã nêu trong các bài viết trước, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đưa vào thi hành, có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. 

Trong đó, đặc biệt phải nhắc tới quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong các khu vực phường, quận, thành phố của đô thị đặc biệt, đô thị loại I đến III.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua

Đối với những khu vực còn lại sẽ phụ thuộc vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ điều kiện của địa phương để xác định địa điểm mà chủ đầu tư được chuyển nhượng. Đất chuyển nhượng đã có đầy đủ cơ sở hạ tầng, phù hợp cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Nhận xét về sự tác động của các quy định phân lô bán nền theo luật sửa đổi, chuyên gia cho rằng, trong giai đoạn đầu hoạt động mua bán đất nền có thể giảm. Bởi việc phân lô bán nền, tự do tách thửa bị cấm ở 105 tỉnh, thành phố.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư kiên nhẫn chờ đợi thì cải tiến mang tính đột phá này sẽ giúp cho thị trường phát triển theo hướng đầu tư minh bạch, bền vững hơn.

Ngay từ giai đoạn đầu, khi các quy định còn chưa “ngấm sâu”, nhà đầu tư có thể đón sóng bằng cách tìm kiếm những lô đất có mức giá hợp lý, vị trí tốt và đầy đủ pháp lý để làm “của để dành” ngay từ bây giờ.

Đánh giá của chuyên gia về tác động của Luật sửa đổi

Các thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới về phân lô, tách thửa đất nền sẽ khiến nhiều chủ đầu tư “lao đao”, “chật vật” thời gian đầu. Tuy nhiên, nếu nhìn dài hại thì đây là xu hướng tất yếu, sớm muộn gì cũng được triển khai khi nó đã đạt được thành công nhất định, cải thiện “sức khỏe” thị trường trên nhiều quốc gia khác.

Siết chặt quy định phân lô bán nền cũng như một “chiếc phễu lớn” có tác dụng lọc chủ đầu tư, chỉ giữ những nhà đầu tư và khách hàng có tầm nhìn, tư duy tốt, khả năng tài chính mạnh, trụ lại để chờ sự “phục hồi” của sản phẩm.

Biến động của đất nền là điều hiển nhiên sẽ xảy ra sau khi Luật sửa đổi có hiệu lực. Nhưng những dấu hiệu rõ nhất sẽ được bộc lộ vào giai đoạn đầu năm 2025. 

2025 được dự báo là năm phất lên của đất nền

Mặt hàng đất nền đã phân lô ở đô thị loại II, III nếu đã mở bán (tức là có sổ đỏ) thì giao dịch chuyển nhượng vẫn diễn ra như bình thường. Thậm chí sản phẩm còn được hưởng lợi về giá nhờ có đầy đủ giấy tờ, thủ tục pháp lý theo quy định.

Trái ngược lại, dự án mới sẽ khó được “qua cửa” duyệt hơn. Dự án manh mún, tự phát bị “triệt tiêu” hoàn toàn khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm. Quan hệ cung - cầu chênh lệch dẫn tới hệ quả tất yếu là sự tăng lên về giá của sản phẩm.

Theo các chuyên gia, giá đã tăng thường sẽ khó giảm hoặc nếu có giảm thì cũng không đáng kể. 

Lượng người đầu tư đất nền rất lớn, vì từ xưa tới nay, đa phần người dân thường mang tâm lý “tấc đất tấc vàng”. Đất luôn là kênh tích lũy tài sản mà nhiều người yên tâm và lựa chọn, đặc biệt là tại đô thị loại II và III. 

Đất được đánh giá là có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên nhiều nhà đầu tư có nguồn vốn rảnh rỗi lớn đã “găm” hàng, chỉ chờ thời cơ được giá sẽ tung ra thị trường.  Vô hình trung, giá đất phân lô cũng cao hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán 

Thế nhưng chuyên gia cũng cho hay, đến thời điểm hiện tại thì đất nền vẫn là phân khúc phục hồi chậm, chỉ hơn bất động sản nghỉ dưỡng. Lượng giao dịch sản phẩm thấp, nguồn cung không nhiều, chất lượng không đồng đều.

Có nên đầu tư đất nền bây giờ hay không?

Đất nền phân lô ở một số tỉnh thành sau khi tăng phi mã, bỗng giảm sâu bất ngờ. Ở thị trường thành phố lớn, lượng giao dịch nhen nhóm trở lại nhưng không nhiều.

Khả năng, nhà đầu tư và người mua sẽ phải chờ đợi một thời gian nữa, khi mà các Luật sửa đổi bắt đầu “ngấm” dần. Quy định cấm phân lô bán nền cũng được siết chặt tại đô thị đặc biệt và loại I, II, III thì sản phẩm thuộc phạm trù khu vực IV và nông thôn mới khởi sắc hơn.

Khẳng định về tương lai của đất nền, chuyên gia cho biết, mặt hàng tuy khó giảm nhưng tiềm năng tăng trưởng vượt bậc về giá trong thời gian ngắn hạn là không lớn.

Người mua chỉ nên đầu tư khi có tiềm lực tài chính thật sự vững chắc còn nếu mạo hiểm, vay tiền đầu tư hay cầm cự lãi ngân hàng thì nhà đầu tư sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Bởi từ 6 đến 12 tháng nữa , giá có thể vẫn chưa đạt như mong muốn của họ.

Với người có sẵn nguồn tiền rảnh rỗi thì việc tìm kiếm những lô đất giá “đẹp”, vị trí tốt và chuẩn về pháp lý sẽ giúp nhà đầu tư có được một kho tài sản giá trị trong bối cảnh nguồn cung chưa thật sự khan hiếm.