Căn hộ chung cư Hà Nội chưa có nền tảng để giảm giá

Mặt bằng giá của thị trường chung cư Hà Nội 

Trải qua nhiều biến động của thị trường, chung cư tại thủ đô vẫn đang có mức giá “trên trời”. Đây thực sự là rào cản lớn đối với những người lao động thu nhập trung bình/thấp muốn sở hữu nhà ở để “ăn cư lập nghiệp”.

Nhiều người đã sinh sống hàng chục năm tại thủ đô nhưng vẫn phải đi thuê trọ vì không có tiền mua nhà. Mặc dù có ý định mua chung cư nhưng do thu nhập chưa ổn định nên họ đều chần chừ và có tâm lý chờ đợi giá giảm. Thế nhưng, càng chờ, giá nhà lại càng tăng chứ không giảm, tương lai sở hữu nhà riêng mù mịt hơn bao giờ hết.

Tốc độ tăng thu nhập của người lao động luôn bị bỏ lại sau trong cuộc đua với giá nhà tại các thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội. 

Một trong những người được khảo sát chi biết, căn hộ chung cư 3 tỷ đồng mà họ dự tính mua thời điểm năm 2023, giờ đã vượt mốc cũ rất nhiều. Người mua không chỉ lo lắng cho tình trạng hiện tại của mình mà còn băn khoăn rằng, liệu tương lai, con cháu của họ sẽ phải cố gắng và phấn đấu nhiều như thế nào để mua được một căn chung cư nhỏ giữa lòng thủ đô.

Mặt bằng giá chung dần được xác lập

Báo cáo 6 tháng đầu năm của Savill cho thấy, thị trường căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng 10% theo quý và 24% theo năm, trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2. 

Kể từ năm 2020 đến nay thì giá sản phẩm sơ cấp tăng 18% theo năm, trong khi con số này ở phân khúc thứ cấp là 14%. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu nói thị trường chung cư Hà Nội không còn sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 là sai. Bởi vì đối với phân khúc thứ cấp, giá căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn có, còn với phân khúc sơ cấp thì sản phẩm thật sự đang vắng bóng trên thị trường. 

Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội neo cao

Lý giải nguyên nhân xảy ra tình trạng như vậy, chuyên gia khuyên cả khách hàng và nhà đầu tư nên nhìn nhận vào bối cảnh thực tế. 

Một là, do nguồn cung các dự án mới hiện nay không có nhiều. Dự báo tổng nguồn cung nhà ở trong năm nay tại Hà Nội chỉ đạt 22.000 căn. Trong khi đó, lượng người mỗi năm đổ về thủ đô khoảng 160.000 người, kéo theo nhu cầu nhà ở “khổng lồ”.

Hai là, trong giai đoạn từ năm 2016 - 2021, khách hàng có rất nhiều phân khúc đầu tư khác nhau để lựa chọn, từ đất nền, chung cư, nghỉ dưỡng tới biệt thự, liền kề, shophouse.

Thế nhưng hiện nay, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực hoặc bất động sản sinh dòng tiền ổn định, tính thanh khoản cao. Nhiều người thường lựa chọn thị trường lớn như căn hộ chung cư để tránh rủi ro.

Mặt hàng sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường

Ba là, hành vi cũng như tâm lý của khách hàng đã có sự thanh đổi. Nếu như trước kia, chung cư được coi là “tiêu sản” thì nay, sản phẩm đã trở thành tài sản, được nhà đầu tư lựa chọn mua để cho thuê hoặc làm nơi ở cho mình. Các dự án chung cư cao cấp hiện nay có đầy đủ hệ thống tiện ích nội và ngoại khu, mang tới cho gia chủ trải nghiệm hoàn hảo.

Bốn là, Việt Nam thuộc các nước có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới. Điều này kéo theo nhu cầu sở hữu nhà thuộc phân khúc trung, cao cấp tăng lên. Những chủ đầu tư phát triển dự án cũng coi đây là một trong những đối tượng khách hàng chính mà mình hướng tới nên phần giá dự án tất yếu sẽ được đẩy lên cao.

Muốn sở hữu chung cư giá rẻ phải chấp nhận đi xa

Với tình hình này, chuyên gia dự báo rằng, giá chung cư khó có thể giảm. Đặc biệt là trong bối cảnh mà chi phí đầu vào, chi phí cầu thành, thiết kế, xây dựng cảnh quan cao và đáp ứng chất lượng quốc tế. Tiện ích được chú trọng để mang tới cho cư dân không gian sống đẳng cấp và tiện nghi nhất. 

Đa phần những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất ra hàng được, đều nằm ở các đại đô thị với chi phí phát triển vô cùng tốn kém, kéo theo giá căn hộ tăng cao là điều hiển nhiên.

Dự báo tình hình thị trường chung cư Hà Nội, chuyên gia cho biết, nguồn cung căn hộ sẽ có sự cải thiện nhưng không quá nổi bật, với 23.000 căn hộ trong năm 2005 và 24.000 sản phẩm vào năm 2026.

Sẽ rất khó nếu như người mua vẫn giữ tâm lý thăm dò, chờ mua căn hộ giảm giá khi các Luật của Chính phủ ban hành vừa có hiệu lực sau ngày ⅛. Đến 2027, nguồn cung cải thiện nhưng nếu muốn mua chung cư Hà Nội, người dân vẫn phải chấp nhận đi xa, tham khảo dự án tại các khu vực: Thanh Trì, Phú Xuyên,...

Chung cư ngoại thành có mức giá "dễ thở" hơn

Ít nhất trong 2 năm tới, các chuyên gia đánh giá rằng chưa có yếu tố đủ sức mạnh để điều chỉnh và tác động đến giá chung cư Hà Nội. Kỳ vọng duy nhất mà chuyên gia có thể tin tưởng đó chính là sự chuyển dịch dân cư sang khu vực ngoại thành nhờ hệ thống hạ tầng giao thông, đường xá được phát triển hiện đại.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường Hà Nội chưa thể giải quyết ngay những vấn đề liên quan đến nguồn cung nhà ở thì giá chung cư sẽ rất khó hạ nhiệt. Chính phủ và chính quyền thành phố cần quan tâm hơn tới vấn đề nhà ở xã hội. Bởi hiện nay, các giải pháp, lộ trình liên quan tới loại hình nhà ở này vẫn được thực hiện chưa đồng bộ và còn khá chậm.

Ngoài ra, chuyên gia bất động sản cũng chỉ ra, ngoài giá căn hộ chung cư thì giá nhà nội đô cũng tăng mạnh và không có chiều hướng giảm. 

Lịch sử cho thấy giá nhà đất thổ cư Hà Nội có những biến động theo chu kỳ thị trường. Mặc dù từng có thời điểm giảm nhẹ trong những giai đoạn khó khăn, nhưng mức tăng giá chung vẫn rất đáng kể. Đến nay, giá nhà đất tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng trưởng ổn định.

Dễ hiểu hơn thì đây là loại hình luôn duy trì được mức độ quan trâm ổn định kể cả trong những giai đoạn ảm đạm nhất của thị trường. Không những vậy, sau hàng loạt sự việc xảy ra liên quan đến chất lượng chung cư thì loại hình này cũng đang phục hồi, dần dần trở lại thị trường khi đã đủ điều kiện an toàn, PCCC.

Tóm lại, ngay cả khi luật mới được áp dụng, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ mới ngắn hạn thì cũng không thể điều chỉnh giá các phân khúc sản phẩm cho hài hòa, đặc biệt là sản phẩm chung cư Hà Nội. Yếu tố cốt lõi và quan trọng nhất là nguồn cung không hề được cải thiện.