Giải pháp nào để ổn định giá đất đang “sốt ảo” hiện nay?

Tình trạng “sốt” đất tại các phiên đấu giá đất 

Tính từ quý II năm 2024 đến nay, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại thị trường Hà Nội đã đạt trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng khoảng 25% theo quý và 29.8% theo năm.

Trong đó, loại hình căn hộ phía Tây đang được chuyên gia đánh giá là cao nhất thị trường, đạt mức 70 triệu đồng/m2. Nếu so sánh con số này với thị trường phía Đông, nơi mặt bằng giá chung chỉ khoảng 56 triệu đồng/m2, ta sẽ thấy rõ được sự chênh lệch. 

Thế nhưng một điều rõ ràng nhất mà ta có thể dễ dàng nhận thấy đó chính là thị trường đang gần như mất hết loại hình căn hộ sơ cấp có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Thị trường liên tục xuất hiện những phiên đấu giá đất "gây sốt" ở ngoại thành

Đặc biệt, với hai phiên đấu giá đất “siêu nóng” tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức, nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng các phiên đấu giá này đều có biểu hiện của cơn “sốt ảo” khi giá đất vượt quá 100 triệu đồng/m2. Mức giá gây sốc khi cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giá đất tăng cao là có thể xảy ra do nhu cầu đầu tư của người dân. Thế nhưng tại những khu vực chưa có cơ sở hạ tầng, tiện ích, lượng dân cư thưa thớt như vậy là do đâu? Chắc chắn là có bất thường, xuất hiện tình trạng “sốt ảo”.

Giải pháp để ngăn chặn những cơn “sốt” giá đất 

Theo giới chuyên gia, để ngăn chặn tình trạng này, cần đánh mạnh vào thuế chứ không nên dùng các mệnh lệnh hành chính. Thực tế các năm qua, tình trạng “sốt ảo” vẫn cứ lặp đi lặp lại mà chưa thể xử lý triệt để, mặc dù đã có rất nhiều biện pháp được triển khai đồng bộ.

Thế nên theo chuyên gia, biện pháp hiệu quả và giải quyết vấn đề được tận gốc nhất chính là đánh mạnh vào thuế nhà đất. Chỉ khi biện pháp này được áp dụng thì cơn “sốt” đất mới có thể hạ được. 

Nguyên lý hoạt động của việc đánh thuế đất được thực hiện dựa trên việc thuế sẽ ngăn chặn sốt đất, ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản dưới dạng nhà đất nhưng không sử dụng. Đồng thời nó cũng sẽ ngăn chặn tình hình hoang hóa, đầu tư cầm chừng và sử dụng đất không hiệu quả.

Chuyên gia nhấn mạnh, chỉ khi được kiểm soát chặt chẽ thì giá bất động sản mới có thể giảm, giúp tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, giúp người dân có thu nhập thấp/trung bình dễ dàng tiếp cận và sở hữu nhà ở.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, nếu áp mạnh thuế bất động sản sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa: lập các khu kinh tế mới, chuyển đổi từ huyện lên quận,...

Đồng thời, phải chú ý tới những trường hợp có nhiều giao dịch chuyển nhượng trong một thời gian ngắn.

Thuốc đặc trị” trốn thuế và đầu cơ nhà đất - Thuế nhà đất

Cụ thể, với những trường hợp đầu tư “lướt sóng” “ăn chênh”, mua nhanh bán nhanh, nhà nước cần có cơ chế đánh thuế cao và mức thuế riêng đối với giá trị tài sản tăng thêm của nhà đầu tư. Cách áp thuế hiện nay cũng cần được xem xét kỹ lưỡng, chứ không chỉ tăng mãi mà phải chú trọng tới hiệu quả của công việc.

Đồng quan điểm, các đơn vị sàn bất động sản cũng cho hay, cần phải đánh thuế chuyển nhượng cao để hạn chế những cơn sốt đất ảo. 

Nhà nước cần đánh thuế cao những nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn, khoảng 2 - 3 năm hay những người sở hữu nhiều bất động sản và những bất động sản không được đưa vào sử dụng.

Đồng thời, Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, Nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ áp dụng với những dự án chứ chưa với cá nhân.

Trong khi đó, một trong những nguyên nhân khiến cho giới đầu cơ dễ dàng “thổi” giá đất đó chính là thông tin về việc quy hoạch của các dự án lân cận. Chính vì vậy, mọi thông tin quy hoạch cần được công bố đầy đủ, không để cá nhân, tổ chức có cơ hội tạo sóng, đẩy giả, làm rối loạn thị trường nhằm trục lợi cá nhân.

Và chính vậy, công khai quy hoạch cũng như thực hiện quy hoạch một cách nghiêm túc là giải pháp thứ hai để có thể bình ổn thị trường, giúp người dân nắm rõ các thông tin cần thiết, từ đó tự tin hơn để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.

Công khai thông tin quy hoạch dự án

Với biện pháp này, chính quyền địa phương cần mạnh mẽ vào cuộc, công khai minh bạch thông tin nhà đất, xử lý mạnh tay các tin đồn thất thiệt hay những đối tượng, đơn vị kết nối với cán bộ để tạo dựng “sốt” đất ảo.

Ngoài ra, trên thực tế, hoạt động của nhiều sàn giao dịch, môi giới bất động sản hiện còn chưa nghiêm túc, quản lý lỏng lẻo, mức độ xử lý nhẹ nhàng, không mang tính răn đe nên dẫn tới tình trạng “nhờ” phạt.

Tuy nhiên, để thật sự là nhà đầu tư thông minh, SGO Land khuyến nghị khách hàng và nhà đầu tư không nên tham gia vào thị trường khi thất hiện tượng “sốt ảo” hoặc những thị trường không chính thống, “lách” luật. 

Khách hàng và nhà đầu tư nên nghiên cứu các dự án đã tuân thủ đủ quy định của pháp luật và được pháp đưa vào thị trường trước khi xuống tiền giao dịch.