Số phận của những phiên đấu giá đất sắp tới tại Hà Nội trước điệp khúc “bỏ cọc đấu giá” kéo dài

Tình hình rà soát kết quả đấu giá đất

Sau khi kết quả trúng đấu giá tại Thanh Oai làm mưa làm gió trên thị trường thì Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan chức năng, có thẩm quyền điều tra tính minh bạch của những phiên đấu giá này.

Rà soát, kiểm tra, đảm bảo tính công khai, minh bạch của các phiên đấu giá 

Khi kết quả đã có, chính quyền địa phương các huyện Thanh Oai, Mỹ Đức, Đan Phượng và Mê Linh đang chuẩn bị kế hoạch đấu giá hơn 250 lô đất từ nay cho đến tháng 10. Cụ thể như sau:

• Huyện Thanh Oai sẽ tiếp tục cho đấu giá đất 58 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động vào ngày 5/10.
• Huyện Mỹ Đức cho đấu giá 130 lô đất tại các xã Phúc Lâm, Mỹ Thành, Xuy Xá vào cuối tháng 9. 
• Huyện Đan Phượng cũng đang gấp rút tìm người mua cho 52 lô đất tại địa phương trong khoảng thời gian từ cuối tháng 9 đến đầu tháng 10.

Đặc biệt, mức giá dự kiến tại huyện Mỹ Đức khiến nhiều người ngỡ ngàng khi có 54 thửa thuộc xã Mỹ Thành giá khởi điểm chỉ từ 3.5 triệu đồng/m2. Diện tích dao động từ 71m2 - 174m2/lô. Như vậy, mỗi sản phẩm dao động từ 255 triệu đồng - 623 triệu đồng.

58 thửa đất còn lại ở xã Xuy Xá cũng có mức giá khởi điểm tương đương, từ 356 triệu đồng - 757 triệu đồng/m2. 

Ngoài ra, tại huyện Mê Linh, 11 lô đất được đấu giá theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp từng vòng 1. Với diện tích từ 90m2, giá khởi điểm đấu giá dao động từ 2.1 tỷ/ lô trở lên. Mỗi người khi tham gia cần phải đặt cọc hơn 400 triệu đồng/thửa.

Nhà đầu tư dễ dàng bỏ cọc

Thế nhưng, trái ngược với sự nhộn nhịp của các phiên đấu giá đất sắp tới, những phiên đấu giá cũ “đã thành công” ghi nhận tình trạng bỏ cọc rất nhiều. Sau hơn 1 tháng kể từ kết quả đáu giá tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, đến nay chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình.

Số liệu ghi nhận có đến 80% số người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Toàn bộ những lô đất “khủng”, giá sốt từ 80 triệu đồng - 100 triệu đồng/m2 đều không nộp tiền.

Đây là trường hợp điển hình, liên quan đến đấu giá đất, gây xôn xao thị trường thời gian vừa qua. Số lượng hồ sơ khủng đăng ký lên đến 4.600 hồ sơ với 1.500 người, tương đương với khoảng cứ 1 lô đất sẽ có khoảng 22 người quan tâm. 68 lô đất còn lại đã được bán thành công với mức giá gấp khoảng 5 - 8 lần khởi điểm, lô cao nhất có giá lên tới hàng trăm triệu/m2.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, họ không cảm thấy bất ngờ với kết quả sau đó: 55/68 lô đất tại Thanh Oai bị bỏ cọc. Điều này chứng minh rằng, 80% trong số những người trúng thầu thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ chứ không hề có nhu cầu ở thực.

Theo các chuyên gia, chiêu trò đẩy giá sau đó lại bỏ cọc đã không còn mới, nhưng đến nay nó vẫn tạo ra nhiều hệ lụy, khiến thị trường bất ổn và người mua mất niềm tin vào sản phẩm.

Với hình thức “đầu cơ” này, đối tượng chỉ cần bỏ ra từ 100 - 200 triệu đồng tiền cọc đất là đã có thể thổi giá của các lô đất xung quanh lên một tầm cao mới. Từ đó, môi giới sẽ lấy giá trúng làm mặt bằng chung cho các sản phẩm bất động sản ở khu vực lân cận, dù trên thực tế, lượng giao dịch có thể chưa phục hồi như mong muốn.

Nhân cơ hội thị trường đang loạn giá, nhà đầu cơ sẽ trục lợi bằng cách sang tay lướt cọc hoặc đẩy lượng hàng tồn kho có thanh khoản kém đi.

Thị trường lúc này như đang nằm trong tâm bão, “nhiễu loạn”, mất phương hướng. Đồng thời, việc thu lợi chỉ thuộc về một nhóm nhỏ đầu tư, nguồn tiền rảnh rỗi lớn; những người có nhu cầu thật, không thể chạm tay tới giấc mơ an cư.

Chưa kể, việc trúng đấu giá đất cao này còn khiến nhiều nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, đổ xô đi mua đất với tham vọng kiếm lời từ làn sóng này. 

Dòng tiền tiềm năng đáng ra được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác nay lại ứ đọng, “chết chìm” trong đất nền.

Đâu là biện pháp để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đất

Hành động bỏ cọc sau đấu giá là một trong những động thái “rất phản cảm”, thể hiện thái độ coi thường, không tôn trọng, lấy lợi ích ra làm trò đùa của nhóm nhà đầu cơ với người tham gia đấu giá chân chính. Thiệt hại trực tiếp nhất đó chính là việc hụt giảm ngân sách thu về.

Cụ thể như, mức tiền thu về sau phiên đấu giá tại Thanh Oai chỉ đạt khoảng 20% so với dự kiến ban đầu, dù giá trúng lên tới hàng trăm triệu mỗi mét vuông. 

Các địa phương cần phải nghiên cứu, làm sao để vừa thu được tiền từ việc bán hồ sơ và tiền đặt cọc, nhưng không để diễn ra tình trạng bỏ cọc hàng loạt, gây lãng phí nguồn nhân lực địa phương, ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, động thái trên còn trở thành rào cản cho công tác thẩm định giá đất hay những thủ tục liên quan đến đất đai khác như: thu hồi, giải phóng mặt bằng,...Đơn giản và dễ hiểu hơn, tâm lý người dân có phần đất bị thu hồi sẽ bị tác động bởi những phiên đấu giá kỷ lục, dẫn tới khiếu kiện, đòi bồi thường bằng với mức giá ảo bị “thổi”. 

Hiện nay, pháp luật chưa có chế tài cụ thể với những cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Quy định duy nhất đề cập đến vấn đề này đó chính là Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nếu người tham gia không nộp đủ tiền trong vòng 120 ngày kể từ khi phiên đấu kết thúc sẽ bị hủy kết quả và mất tiền cọc. 

Những bất cập từ việc xác định giá đất

Tăng tính minh bạch, ổn định thị trường bất động sản: Đề xuất giải pháp ngăn chặn việc bỏ cọc khi đấu giá đất

Nhận định những phiên đấu giá đất sắp tới diễn ra tại Hà Nội, các chuyên gia bất động sản tin chắc rằng, khi giá khởi điểm càng thấp, số cọc nhỏ thì càng dễ dàng thu hút được nhiều người tham gia. 

Hai kịch bản chắc chắn sẽ xảy ra là:

• Nếu không trùng, số tiền cọc được trả lại đến tay nhà đầu tư ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc.
• Nếu trúng giá đất, nhà đầu tư có thể lãi hàng trăm triệu đồng từ việc sang tay. Điều này cũng dẫn tới tình trạng, nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc nếu như không đạt được mục đích của mình.

Với mức giá khởi điểm thấp, chỉ khoảng 3.5 triệu đồng/m2, tình trạng “thổi” giá lên cao rồi bỏ cọc vẫn còn tiếp tục diễn ra. Thực trạng chỉ chấm dứt khi mức giá khởi điểm sát với tình hình thực tế, tiền đặt cọc cao khiến nhóm đầu cơ mất động lực đẩy giá.

Các chuyên gia đề xuất thêm phương pháp hạn chế bỏ cọc đấu giá đất, đó là Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền nên xem xét quy định về việc bồi thường thiệt hại khi bỏ cọc, bao gồm cả chi phí tổ chức đấu giá để răn đe nhóm nhà đầu tư này.