Hà Nội: Công khai danh tính người đấu giá đất xong bỏ cọc

Bỏ cọc sau đấu giá đất có thể là dấu hiệu của hành vi phạm pháp

Đại diện trung tâm phát triển quỹ đất của một trong những huyện có các phiên đấu giá thời gian qua cho biết, giải pháp hạn chế tình trạng bỏ cọc sau khi đấu giá thành công nào cũng phải dựa trên các quy định pháp luật của nhà nước. Nếu không thay đổi bảng giá đất thì giá khởi điểm vẫn thấp như vậy, tạo điều kiện cho các nhóm đầu cơ. 

Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng, cần phải nghiên cứu thật kỹ để việc điều chỉnh giá đất khi tác động tới người dân. Đặc biệt là đối tượng có nhu cầu chuyển đổi đất an sinh, đền bù thu hồi giải phóng mặt bằng. 

Giá đất không thể điều chỉnh ngay lập tức mà phải có lộ trình, không thể đột ngột hoặc tăng sốc bởi rất dễ dẫn tới những bất ổn cho thị trường bất động sản.

Ví dụ rõ ràng nhất mà các chuyên gia chỉ ra đó chính là bài học nhãn tiền từ Tân Hoàng Minh. Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá lên tới 24.500 tỷ đồng tại Thủ Thiêm.

Xử phạt nặng bỏ cọc đấu giá đất: Không để nhờn luật

Theo đó, việc đẩy giá đất lên cao nhưng không nộp tiền tại huyện ven Hà Nội tuy không mới nhưng vẫn tạo ra nhiều hệ lụy nguy hiểm, khiến thị trường vốn đã khó lại càng bất ổn.

Trên thực tế và tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý bất động sản, việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải hành vi phạm pháp. Nhưng nếu xem xét thì đây có thể là dấu hiệu ban đầu của một tội phạm hoặc hành vi phạm pháp khác.

Cụ thể, đấu giá đất nhằm thổi giá, đầu cơ lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hậu quả cuối cùng chứ không chỉ một hành vi mắt xích như bỏ cọc tiền đấu giá. Bởi giữa hành vi vi phạm pháp luật và bỏ cọc vì không còn nhu cầu nữa là một ranh giới rất mong manh, các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét, điều tra thật chính xác, chu đáo và cẩn trọng.

Chế tài duy nhất có thể xử lý vấn đề này đó chính thu giữ tiền cọc, không trả lại hoặc như thành phố Hà Nội chủ trương công khai danh tính của những người trả giá cao hơn hẳn so với thị trường nhưng không nộp tiền.

Ngoài ra, đối với đề xuất hạn chế người bỏ cọc tham gia đấu giá trong khoảng thời gian 5 năm hoặc dài hơn, chuyên gia cho hay, doanh nghiệp có thể bị đình chỉ tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm nhưng với cá nhân thì đề xuất này chưa được phù hợp và thực tế.

Như SGO Land đã trao đổi ở trên, tất cả các giải pháp đều phải dựa trên quy định của pháp luật. Vì vậy, nếu đề xuất cấm đấu giá sẽ vi hiến. Hiện tại, trong Luật Đất đai 2024 mới chỉ quy định, nếu trong vòng 120 ngày không nộp đủ tiền cọc, họ sẽ bị hủy kết quả và mất số tiền đã bỏ ra ban đầu.

Xem xét hạn chế giao đất đấu giá cho cá nhân tự xây nhà, đánh thuế BĐS

Cần đánh thuế bất động sản thật mạnh tay đối với những đối tượng đầu cơ nhằm trục lợi

Theo chuyên gia, bản chất của việc đấu giá đất nền chính là tạo chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, trong các phiên đấu giá vừa qua, người trúng đa phần là người từ nơi khác chứ không phải người dân địa phương. 

Ví dụ như phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai vừa qua thì chỉ có hai người là dân địa phương trúng giá, còn lại là người mua và nhà đầu tư khác.

Lợi dụng sự buông lỏng của những phiên đấu giá đất, nhóm đầu cơ biến đây thành cuộc chơi dành cho mình, tuy không có nhu cầu ở thực nhưng họ sẽ sử dụng các phiên đấu giá đất để “lướt sóng”, sang tên, kiếm lời ngay lập tức. 

Bên cạnh đó, chuyên gia bất động sản cũng nhận định về việc Hà Nội hạn chế tổ chức đấu giá đất để cá nhân xây dựng nhà ở, ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án khác hợp lý với tính hình thị trường hiện nay.

Bởi đấu giá theo dự án sẽ giúp đồng bộ hạ tầng và khắc phục được tình trạng đầu cơ, găm đất giữ giá.

Trong các phiên đấu giá “nóng hổi” trước đây, nhiều chuyên gia đã ý kiến cho rằng, chỉ nên để người dân địa phương tham gia đấu giá. Nếu khi nào người dân địa phương không tham gia thì mới nhận hồ sơ của các chủ thể khác.

Tuy nhiên, đây không hẳn là giải pháp triệt để vì các nhóm đầu cơ vẫn có thể “mượn” tên người dân địa phương để tham gia cuộc chơi, hoặc khiến cho người dân địa phương biến chất, trở thành người tham gia đấu giá để kiếm lời.

Để hoàn thiện giải pháp tối ưu nhất, cần phải thêm các phương pháp bổ trợ như: quy định ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng trong một khoảng thời gian sau khi trúng đấu giá đất, xử lý bằng chính sách thuế nếu người đấu giá muốn chuyển nhượng trong thời gian ngắn.

Nhìn chung, đó mới chỉ là những biện pháp trước mắt, ngắn hạn, áp dụng được trong các phiên đấu giá đất. Về lâu dài, muốn đảm bảo sự trong sáng, minh bạch của thị trường phải sử dụng chính sách áp thuế thật nghiêm ngặt để chống đầu cơ.