Bất động sản tp Hồ Chí Minh: Nguồn cung mới rục rịch trở lại

Nguồn cung căn hộ được cải thiện

Các chuyên gia cho biết, trong quý III năm 2024, nguồn cung căn hộ sơ tại tp Hồ Chí Minh bị hạn chế nhưng sẽ có sự cải thiện thời gian tới. Với các bộ Luật liên quan được ban hành, quy hoạch dự án cập nhật và dự án hạ tầng trọng điểm, khách hàng và chủ đầu tư hy vọng rằng thị trường sẽ trở lại mạnh mẽ, bền vững hơn.

Thị trường bất động sản tại tp Hồ Chí Minh trong 3 tháng qua ghi nhận khoảng 4.871 căn hộ sơ cấp được chủ đầu tư “tung” ra, giảm 13% theo quý và 36% theo năm. Sở dĩ số lượng lại giảm đều như vậy là do lượng hàng tồn kho lớn và đặc biệt là không có thêm dự án nào được mở bán. 

Loại hình căn hộ hạng B chiếm đa số trên tổng nguồn cung với khoảng 60% thị phần, tiếp nối là căn hộ hạng C với 38% và hạng A với 2%. Ngay tại giữa hai phân khu phía Đông và phía Tây của thành phố cũng có sự chênh lệch khi phía Đông chiếm ưu thế với 58% thị phần trong khi con số này ở khu Tây là 20%.

Nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 06 dự án, tương đương 799 sản phẩm, giảm 30% theo quý. Đảng chú ý hơn là 05 dự án mở bán trở lại, tương đương 545 sản phẩm sau khi đã được tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. 

Theo các chuyên gia bất động sản, tình hình giao dịch của thị trường quý có phần chững lại. Cụ thể, lượng giao dịch quý III vừa qua giảm 16% theo quý, 4% theo năm, chỉ còn 1.915 sản phẩm. Giảm 2 điểm tỷ lệ hấp thụ phần trăm theo quý, còn 39% nhưng tỷ lệ hấp thụ theo năm lại tăng 13 điểm phần trăm. 

Các sản phẩm thuộc nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi tỷ lệ này ở mặt hàng tồn kho là 35%.

Tình hình hoạt động căn hộ tại quý III năm 2024 của thị trường bất động sản tp Hồ Chí Minh

Bên cạnh đó, các căn hộ hạng B chiếm 66% tổng lượng giao dịch, đa phần đến từ những dự án của các chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo. Chính sách bán hàng nhiều ưu đãi hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Giá sơ cấp trung bình giảm 12% theo quý, còn 68 triệu đồng/m2 (thông thủy). Nguyên nhân chủ yếu là do tỷ trọng căn hộ hạng A, B trong nguồn cung sơ cấp giảm.  

Hiện nay, các dự án đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao tới khách hàng với chính sách bán hàng ưu đãi. Chẳng hạn như 02 dự án tại quận Tân Phú chỉ yêu cầu người mua thanh toán tổng cộng 15% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao, còn lại được thanh toán giãn trong vòng 24 tháng. 

Về triển vọng đối với phân khúc căn hộ của thị trường bất động sản tp Hồ Chí Minh, chuyên gia cho rằng từ nay đến cuối năm, nguồn cung sẽ có sự chuyển biến rõ rệt, dưới tác động của các yếu tố khác.

Trong những tháng cuối năm, nhiều dự án cơ sở hạ tầng tại đây được chuẩn bị khách thành: cầu Nam Lý (tp Thủ Đức), giai đoạn 1 hầm chui Nguyễn Văn Linh (quận 7). Các dự án này kết hợp, tiếp nối với một số dự án trọng điểm như: đường vành đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú sẽ khiến cho bộ mặt giao thông thành phố thay đổi.

Điều này kéo theo sự phát triển của bất động sản. Cuối năm nay, khoảng 6.700 căn hộ dự kiến được mở bán. Đặc biệt, nhiều dự án được chú ý, đến từ các chủ đầu tư uy tín: Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. 

Tiếp đó, đến năm 2027, thành phố có thêm 50.000 căn hộ từ 76 dự án mở bán. Cụ thể: tp Thủ Đức chiếm 49%, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.

Nhà liền kề hấp thụ mạnh ở những phân khúc vừa túi tiền

Tiếp nối phân khúc căn hộ chính là thị trường nhà liền kề. Theo các chuyên gia, tuy nhu cầu đối với căn hộ có giá phải chăng vẫn duy trì tốc độ phát triển mạnh mẽ, thế nhưng phân khúc bất động sản cao cấp thì ngược lại. Khách hàng còn khá e dè, cẩn trọng khi tìm kiếm các sản phẩm này. Hơn thế nữa cũng cần để ý đến những khu vực hay ngập úng trong mùa mưa, sử dụng các loại cửa chống ngập để phòng chống và khắc phục.

Số lượng nhà liền kề, biệt thự mới tăng nhưng vẫn chưa thể thoát ra khỏi vòng an toàn với các sản phẩm giá cả phải chăng, thường mở bán ở khu vực ngoại thành.

Trong quý III vừa qua, bất động sản tp Hồ Chí Minh ghi nhận 145 căn biệt thự, liền kề đến từ các dự án mới tại Bình Chánh và giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án ở Bình Tân. Con số này tương đương với quý III năm 2023 và tăng khi so cùng mức chỉ có 10 căn ở quý II cùng năm nay.

Ba tháng 7, 8 và 9 thị trường có nguồn cung sơ cấp đạt 766 căn, tăng 15% từng quý nhưng không thay đổi theo năm.

Tình hình giao dịch biệt thự, liền kề của thị trường bất động sản tp Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Dù phân khúc cao cấp trên 30 tỷ đồng/căn vẫn chiếm lĩnh thị trường với tỷ trọng 63%, phân khúc bình dân dưới 10 tỷ đồng/căn lại ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, chiếm 29% nhờ vào sự gia tăng nguồn cung ở các dự án ngoại thành.

TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu thị trường sơ cấp với 67%, trong khi Bình Chánh đóng góp thêm 19%.

Theo chuyên gia, phân khúc nhà ở giá phải chăng đã ghi nhận sự tăng trưởng đột phá trong quý vừa qua. Cụ thể, lượng giao dịch đạt 173 căn, tăng lần lượt 140% so với quý trước và 170% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng mạnh, đạt 23%, cao hơn 12 điểm phần trăm so với quý trước và 14 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá mặt hàng sơ cấp trung bình giảm 14%/ quý, 28%/năm còn 275 triệu đồng/m2.

Do đa phần dự án mới đều được triển khai ở khu vực ngoại thành nên có giá thấp hơn trong nội đô thành phố.
Phân khúc “sinh tồn” tốt nhất trong bối cảnh hàng tồn kho đắt đỏ và khan hiếm nguồn cung sơ cấp chính là sản phẩm “vừa túi tiền” có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Trong quý III năm 2024, nhà liền kề, biệt thự ghi nhận 126 giao dịch, chiếm 73% lượng giao dịch toàn thành phố, với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm phần trăm theo quý và 37 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới.

Điều này cũng cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các sản phẩm phải chăng, ngay cả khi chúng nằm ở khu vực ngoại thành và xa trung tâm thành phố. Trong khi đó, các bất động sản cao cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp với chỉ 7%.

Đánh giá về triển vọng thị thường, ông Khương cho biết trong  quý 4/2024, các chủ đầu tư sẽ cho ra hàng gần 140 căn từ 03 giai đoạn tiếp theo dự kiến sẽ được mở bán. Trong khi một số dự án khác đã dời lịch mở bán sang năm 2025 để chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Đến năm 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 5.182 căn. Nhà liền kề, biệt thự sẽ tập trung ra hàng tại khu vực ngoại thành (các huyện: Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 59%, TP. Thủ Đức chiếm 28%, Bình Tân chiếm 12%, và còn lại là quận 8.