Bức tranh bất động sản trái chiều: Nơi “ấm nóng”, nơi “nguội lạnh”

Bất động sản tại Hà Nội tăng giá “bất chấp”

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của một đơn vị tư vấn dịch vụ này uy tín trên thị trường cho biết, giá sản phẩm chung cư Hà Nội tiếp tục neo cao, thiết lập nhiều kỷ lục đáng nể dù ở dự án mới và cũ.

Mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6%/quý hoặc 28%/năm, đạt ngưỡng khoảng 69 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, khi giá các dự án sơ cấp tăng lên, kéo theo giá bán chung cư cũ cũng “rục rịch” tăng lên với tỷ lệ tăng khoảng 41%, tương đương 51 triệu đồng/m2. 

Trong quý III năm 2024, lượng căn hộ bán ra đạt khoảng 6.8000 căn, tăng 35%/quý và 226%/năm. Cụ thể, sản phẩm cao cấp và trung cấp dẫn đầu thị trường, đóng góp gần như toàn bộ lượng giao dịch, tương đương gần 98%.

Chỉ riêng trong tháng 9, 70% lượng sản phẩm được giao dịch thành công đều có giá trên 4 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% kể từ năm 2020. Phân khúc căn hộ từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 29% trên tổng số giao dịch.

Giá bất động sản Hà Nội tăng “NÓNG” chưa từng có

Nhận xét về thống kê giao dịch căn hộ tại thị trường bất động sản Hà Nội, chuyên gia cho biết, việc chỉ có 1% những căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng đang cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu của các sản phẩm đang tồn tại trên thị trường.

Thế nhưng, trái ngược với thị trường Hà Nội, tại tp Hồ Chí Minh, giá chủ đầu tư mở bán tại đây lại giảm khoảng 12% so với quý trước, căn hộ sơ cấp trung bình có giá khoảng 68 triệu đồng/m2.

Tổng lượng giao dịch giảm 16%/quý và 4% theo từng năm, chỉ khoảng 1.900 căn. Tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp là 39%, trong khi nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ là 62%, tồn kho 35%.

Bên cạnh phân khúc căn hộ chung cư, một trong những loại hình khác cũng được khách hàng và nhà đầu tư vô cùng quan tâm đó chính là nhà riêng. Nhà riêng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua.

Điều đáng chú ý chính là phân khúc từ 3 - 4 tỷ đồng gần như đã biến mất trên thị trường, giá nhà trong ngõ đạt mức trên 100 triệu đồng/m2 (khu vực ven vành đai 3) và hơn 150 triệu đồng/m2 tại các khu vực nội thành.

Ngoài ra, phân khúc bất động sản kén người dùng như: biệt thự, liền kề tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng giá khá mạnh. Có những khu vực tăng vọt khoảng 50% - 100% chỉ trong vòng vỏn vẹn 2 năm như: Hoài Đức, Đan Phượng và Nam Từ Liêm. Tiếp đó, giá bán mặt hàng cao cấp cũng kéo theo mặt bằng giá chuyển nhượng tăng lên.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, dòng tiền lớn đang dần dần quay trở lại Hà Nội. Bên cạnh những yếu tố về dòng tiền, nhu cầu mua bán và đầu tư bất động sản của người dân tại thủ đô cũng khác lớn, tạo nên một môi trường cạnh tranh hấp dẫn cho các chủ đầu tư.

Thị trường bất động sản tỉnh “nguội lạnh”

Trái ngược với sự khả quan tại thị trường Hà Nội, thị trường các tỉnh khác, thậm chí là cả tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa có sự phục hồi nào được đánh giá là rõ nét. Nếu như phân khúc chung cư tại Hà Nội tăng giá phi mã thì tại thị trường tp Hồ Chí Minh, mức giá dường như đang bị thị trường thủ đô tiệm cần dần, biên độ tăng giá chậm ở cả mặt hàng sơ cấp và thứ cấp. 

Bên cạnh đó, sự đối lập cũng được thể hiện rõ hơn tại phân khúc đất nền. Nửa đầu năm 2024, đất nền, thổ cư Hà Nội đang trên đà phục hồi sau thời điểm chạm đáy là năm 2023. Lượt tìm kiếm sản phẩm này tại thị trường thủ đô tăng 118% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại các tỉnh vùng ven: Hà Nam, Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang,...đất vẫn “nằm im”, “ảm đạm” kéo dài. Dù chỉ cách đây từ 2 - 3 năm, các địa phương này luôn luôn xuất hiện trên các mặt báo, gắn liền với những cơn “sốt đất” làm chao đảo thị trường.

Nhiều sản phẩm đất nền tỉnh được chủ đầu tư rao bán nhưng không có thanh khoản. Tình trạng bên mua lợi dụng tình hình, ép giá bên bán mặc cho nguồn hàng tốt đang vơi dần, cùng với những quy định điều chỉnh nghiêm ngặt trong Luật Đất đai 2024.

Nhiều nhà đầu tư vẫn mạo hiểm, lựa chọn thị trường tỉnh đang nguội lạnh để đầu tư

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc thiếu hụt nguồn cung đang khiến thị trường thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận kém sôi động về giao dịch sản phẩm BĐS.

Trong vòng nửa đầu năm 2024, Hà Nội có thêm 10.840 căn hộ được chào bán mới, nguồn cung tăng khoảng 176%. Tại tp Hồ Chí Minh, chỉ vỏn vẹn có 1.672 căn, giảm 56% theo năm. Chính nguyên nhân không có nguồn cung mới khiến cho giao dịch nhà đất tại đây kém sôi động.

Hãy tiếp tục cũng SGO Land cập nhật những thông tin về thị trường bất động sản trong các bài viết tiếp theo của chúng tôi nhé!