Thị trường bất động sản đang có những phục hồi tích cực

Toàn cảnh thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm

Từ cuối năm 2022, nhiều đơn vị bất động sản đã dự báo về sự đảo chiều của thị trường từ quý II đến quý IV năm nay. Đến nay, thị trường đã chứng minh những dự báo này là đúng khi đã xuất hiện điểm đảo chiều với thanh khoản được cái thiện, mức độ quan tâm của khách hàng ở nhiều phân khúc phục hồi mạnh mẽ. 

Cụ thể, lượt tìm mua đất nền trên cả nước ghi nhận tăng khoảng 49%, nhà riêng tăng ở mức là 25%. Đối với phân khúc chung cư và biệt thự, mức tăng này là khoảng 24% và 22% so với cùng kỳ năm 2023. Thế nhưng nếu so với thời điểm cách đây 2 năm, vào quý I năm 2022, mức phục hồi này của các phân khúc mới đang giữ được khoảng 60%. 

Sản phẩm duy nhất có tỷ lệ phục hồi tăng đó chính là chung cư với 17%. 

Thị trường đang ấm dần lên

Ngoài nhu cầu của người mua thì giá bất động sản cũng là một trong yếu tố đang trên đà tăng trở lại. Theo khảo sát của các đơn vị môi giới và tư vấn bất động sản, trong quý III, thị trường đất nền và nhà riêng tại một số tỉnh phía Bắc, nhất là Hưng Yên, nơi sở hữu nhiều siêu dự án đã tăng giá cục bộ.

Với phân khúc nhà riêng, giá rao bán tăng trung bình khoảng 173 triệu đồng mỗi m2 tương đương tăng 56%; đất nền tăng từ 46 triệu đồng/m2, xấp xỉ khoảng 42%. Mức tăng này được so sánh với thời điểm quý I năm 2021, khi tình trạng sốt đất xuất hiện cục bộ ở các tỉnh phía Bắc. 

Riêng thủ đô, giá đất nền các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai tăng từ 53 - 90%. Mức tăng này được các chuyên gia nhận định là có phần “ảo giá” và không minh bạch.

Nhận định của chuyên gia bất động sản

Theo các chuyên gia thì sự phục hồi của thị trường một phần rất lớn là nhờ sự thay đổi tâm lý của người dân khi các bộ luật sửa đổi liên quan được ban hành sớm. Các chủ thể và đối tượng tham gia vào thị trường rất quan tâm tới sự xuất hiện của các bộ luật này.

Luật được kỳ vọng sẽ như một làn gió mới giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Nguồn cung cải thiện cùng các chính sách ưu đãi hấp dẫn sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng của thị trường ở mức tối đa.

Cùng quan điểm với giới chuyên gia, các nhà đầu tư cũng cho rằng, thị trường đã và đang có dấu hiệu phục hồi dù còn chậm và chưa được đồng đều.

Thị trường trọng sạch, minh bạch sẽ giúp thu hút không chỉ những nhà đầu tư trong nước mà còn cả ở nước ngoài đem lại nguồn ngoại tệ lớn

Nhiều trợ lực thúc đẩy đã thể hiện rõ vai trò của mình trong việc vực dậy thị trường bất động sản vừa trải qua “cơn bạo bệnh”: sự phát triển của nền kinh tế vĩ mô, lãi suất cho vay thấp, tỷ giá cân bằng, các chỉ số về thâm hụt ngân sách, công nợ đều trong ngưỡng cho phép.

Ngoài ra thì những vướng mắc về pháp lý cũng gần được tháo gỡ, đầu tư công và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đẩy mạnh; nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Đấy chính là tiền đề vững chắc để thúc đẩy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Chuyên gia cho rằng, tâm lý sợ bỏ lỡ khi thị trường đang bước vào giai đoạn nhạy cảm cùng với những bộ luật liên quan đã thúc đẩy sự thay đổi tâm lý của nhà đầu tư khi săn đất. Một trong những nguyên nhân khác của cơn sóng giá đó chính là sự thổi giá của các nhóm lợi ích và nguồn cung sơ cấp hạn hẹp tại thị trường Hà Nội.

Bên cạnh đó, từ nay cho đến cuối năm, chung cư vẫn sẽ là loại hình dẫn đầu sóng giao dịch. Tiếp theo là đến các phân khúc như: đất nền, biệt thự, nhà phố thì thời gian để khởi sắc về giao dịch là khoảng giữa năm 2025 - 2026.

Cuối cùng là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - loại hình đặc thù và khá kén khách hàng, chuyên gia đánh giá rằng phải đến cuối năm sau thì sản phẩm mới thoát khỏi tình trạng đóng băng và có những dấu hiệu tích cực rõ ràng.

Thị trường phía Nam, chủ yếu là tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn duy trì trạng thái khan hiếm nguồn cung, tăng giá chỉ với mỗi phân khúc chung cư. Trung bình, một căn chung cư tại thành phố có mức giá khoảng trên 3 tỷ đồng.

Nghịch lý cung thấp cầu cao khiến cho nhu cầu mua chung cư từ khu vực nội đô đang dịch chuyển dần sang các tỉnh vùng ven, có cửa ngõ gần với tp Hồ Chí Minh như Bình Dương. Thực tế đã chứng minh, trong 9 tháng đầu năm vừa qua, tỷ lệ khách hàng chuyển dịch từ Bình Dương về tp Hồ Chí Minh dao động trong khoảng 49%. 

Đa số giao dịch được ghi nhận là để mua và thuê chung cư. Đặc biệt, mặt hàng có vị trí gần thành phố Hồ Chí Minh, tại tp Dĩ An và Thuận An đã tăng lượt tìm kiếm trong khoảng từ 7 - 20%.

Bình Dương là điểm đến mới cho nhà đầu tư và khách hàng

Nhận xét về xu hướng dịch chuyển này, chuyên gia cho rằng, Bình Dương luôn là tỉnh duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức cao, đứng hàng top cả nước về việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, trong báo cáo mới nhất gần đây, tỉnh là địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước.

Sở dĩ có thể đạt được những thành tựu như vậy là do tỉnh có chính sách bền vững về đầu tư cơ sở hạ tầng, chiến lược quy hoạch rõ ràng cũng với nỗ lực trong việc thu hút đầu tư công nghệ cao, duy trì nền kinh tế ổn định dù trong bối cảnh nền kinh tế đang phải đối mặt với nhiều thách thức.

Nhìn chung, tại những đô thị lớn như tp Hồ Chí Minh hay Hà Nội thì nguồn cung ngày càng khan hiếm nên chủ đầu tư có tầm nhìn xa hơn đã bắt đầu mở rộng quỹ đất sang các tỉnh lân cận, mạnh dạn đưa các dự án lớn của mình để nâng tiềm năng, vị thế cho khu vực. 

Hơn thế, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng, giá bán vượt khỏi tầm tay của người mua nên việc thúc đẩy sự dịch chuyển khu vực nhà ở sang các tỉnh lân cận là xu hướng chính trong những năm tiếp theo.