Vì sao mua nhà ngày càng khó? Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao
15/05/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản với nhiều tín hiệu tích cực
Thị trường bất động sản trong năm 2024 và 4 tháng đầu năm 2025 đã có những dấu hiệu khởi sắc và đang dần phục hồi, dù tốc độ còn chậm.
Đáng chú ý, dòng tiền vào thị trường bất động sản đã có những thay đổi đáng kể. Ước tính đến cuối năm 2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3.2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế.
Cụ thể, tín dụng cho các hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ ở mức 18%, trong khi tín dụng cho mục đích mua nhà ở tăng khoảng 6.5%. Như vậy, tổng mức tăng trưởng tín dụng của toàn ngành bất động sản đạt khoảng 12%.
Một điểm sáng khác cho thị trường bất động sản chính là dòng vốn đầu tư bất động sản nước ngoài. Chỉ tính riêng 4 tháng đầu năm 2025, lượng FDI đăng ký vào lĩnh vực này đã đạt 1.5 tỷ USD, chiếm tỷ trọng đáng kể 26,9% tổng vốn FDI. Trong đó, số vốn đã được giải ngân là 533 triệu USD, tương đương 7,9%.
Thị trường bất động sản với động lực hồi phục tới từ nhiều yếu tố khác nhau
Về kênh trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị phát hành trong năm 2024 đạt khoảng 442.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ đáng kể, gần 20,4%, tương đương 90.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sang đến quý I/2025, thị trường trái phiếu không ghi nhận bất kỳ đợt phát hành mới nào từ các doanh nghiệp bất động sản. Điều này cho thấy sự phục hồi tích cực của thị trường trái phiếu trong năm vừa qua đã có dấu hiệu chậm lại vào đầu năm nay.
Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2025 ước tính khoảng 173.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, riêng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 62.000 tỷ đồng là các khoản được gia hạn từ những năm trước.
Nếu tính cả các khoản này, nhóm doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 93.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tương đương 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay.
Ngoài yếu tố nguồn vốn, chuyên gia cũng chỉ ra rằng GDP của ngành bất động sản trong năm 2024 tăng 3.34%, có sự cải thiện đáng kể so với mức tăng trưởng 0.24% của năm 2023, tuy nhiên vẫn chưa tạo ra sự đột phá.
Trong quý I/2025, nguồn cung nhà ở thương mại mới đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024, nhưng vẫn chỉ bằng một nửa so với quý trước đó. Giao dịch đối với căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng cho thấy sự phục hồi tích cực với số lượng tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024.
Mặc dù vậy, quy mô giao dịch vẫn chỉ bằng một nửa so với quý IV/2024. Một điểm đáng lưu ý là mặc dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu hiện tại của thị trường.
Bên cạnh đó, những động lực mới từ các văn bản pháp luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, kết hợp với việc tăng cường đầu tư vào hạ tầng, đang tạo ra những kỳ vọng tích cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao
Người mua nhà lo lắng, càng chờ giá nhà càng tăng
Giá nhà tăng cao khiến cho người dân càng ngày càng khó tiếp cận với nhà ở. Dưới đây là một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này:
Thứ nhất, các vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ các cơ quan chức năng đang làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở.
Thứ hai, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng gia tăng. Bao gồm: chi phí thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng và chi phí đầu tư xây dựng.
Thứ ba, do sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nhiều doanh nghiệp tập trung phát triển phân khúc bất động sản cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt. Sự lệch lạc này đẩy mặt bằng giá nhà bình quân trên thị trường tăng mạnh.
Thứ tư, tình trạng "thổi giá", "làm giá" vẫn diễn ra, khiến giá nhà bị đẩy lên cao hơn giá trị thực tế. Các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội là những ví dụ điển hình.
Thứ năm, hoạt động đầu cơ vẫn rất phổ biến. Một khảo sát năm 2024 cho thấy phần lớn người mua bất động sản chỉ nắm giữ nhà trong thời gian ngắn, cho thấy mục đích đầu tư ngắn hạn để kiếm lời nhanh chóng.
Thứ sáu, việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản trong khi mức thuế chuyển nhượng và cho thuê còn khá thấp đã tạo điều kiện thuận lợi cho dòng tiền dễ dàng đổ vào thị trường. Điều này góp phần đẩy giá nhà lên cao nhưng thiếu tính bền vững.
