Cắt “cơn sốt” đấu giá đất - Thị trường “hạ nhiệt” hay người mua đã thức tỉnh

Tổng hợp tình hình các phiên đấu giá đất ngoại thành Hà Nội

Vừa qua, vào ngày 23/11, phiên đấu giá 25 lô đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội đã có kết quả sau 11 vòng đấu. Mức trúng cao nhất thuộc về lô đất có giá 75.3 triệu đồng/m2, gấp 14 lần so với giá khởi điểm.=

Tuy cao, nhưng nếu so với phiên đấu vào ngày 10/8 với giá trúng cao nhất là 133 triệu đồng/m2 thì có vẻ giá đất đấu giá đã “hạ nhiệt”. 

Ngoài ra, phiên đấu giá cách đây 3 ngày chỉ thu hút 97 người tham gia với 413 hồ sơ, kém con số 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người tham gia trong phiên ngày 10/8 vừa qua.

Trước đó, vào ngày 16/11, tại huyện Thanh Oai cũng diễn ra phiên đấu giá 25 lô đất. Mức trúng cao nhất được ghi nhận là khoảng hơn 90 triệu đồng/m2, 400 hồ sơ đăng ký của 111 khách hàng tham dự. Vì vậy, có thể nhận định, mức trúng đấu giá đã giảm rõ rệt.

Tương tự, tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá đã giảm khoảng 20% so với lúc cao điểm. Cụ thể, với hai phiên đấu gần đây nhất trong tháng 11 thì mức giá ghi nhận lần lượt là 103 triệu đồng và 109 triệu đồng/m2, trong khi tại phiên đấu của tháng 8, con số này ghi nhận lên tới 133 triệu đồng/m2.

Hay như tại Phúc Thọ, nếu như mức giá trúng gần đây nhất chỉ là 37.6 triệu đồng/m2, giảm gần 50% so với con số 75 triệu đồng/m2 cách đây 2 tháng.

Liệu các phiên đấu giá đất có thực sự hạ nhiệt

Song song với mức giá, lượt người tham gia các phiên đấu giá cũng giảm rõ rệt. 

Chẳng hạn như tại huyện Hoài Đức, nếu như lượt đầu tiên có lượt người tham gia là 500 người thì đến các phiên đấu giá đất sau đó, trong tháng 11 lượng người tham gia giảm xuống còn khoảng 100 người.

Không tránh khỏi tình trạng tương tự, tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá gần nhất chỉ thu hút 111 người tham gia với 400 bộ hồ sơ, giảm đến 90% so với buổi đấu giá gây “sốc” trước đó. Gần đây nhất, cuộc đấu giá đất ngày 23/11 đã thu hút số người tham gia là 97 người với 413 hồ sơ.

Tại huyện Phúc Thọ, tình trạng cũng không khá hơn khi chỉ có 32 nhà đầu tư tham gia đăng ký với 120 bộ hồ sơ, giảm gầm 66% so với “cuộc chơi” trước đó.

Đấu giá đất “hạ nhiệt” hay người mua “thức tỉnh”

Phần lớn các chuyên gia đều cho rằng, tuy đất nền có tiềm năng tốt nhưng trong các phiên đấu giá trước đây, giá đất đã bị đẩy lên quá cao. Chính điều này khiến cho giá trị của sản phẩm bị đẩy quá xa, khả năng thanh khoản được mong chờ lại trở thành vấn đề lớn khiến nhiều người lo ngại.

Người trúng đấu giá đất khó bạn vì không tìm được khách hàng. Cùng với đó là những tác động bởi lãi suất vay ngân hàng tăng cao càng khiến cho thị trường phải đối mặt với thách thức về nguồn vốn.

Chuyên gia cho rằng, chính việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân khiến giá đất nền trong các phiên “hạ nhiệt” rõ rệt.

Một số chuyên gia khác nhận định giá trúng và lượng người tham gia giảm mạnh cũng có thể là do người mua đã “tỉnh giấc”, tỉnh táo hơn sau cơn tăng giá chóng mặt. Các nhà đầu tư không còn quá mặn mà với việc trả giá cao để sở hữu được một lô đất, sau đó sang tay kiếm tiền chênh lệch. 

Mức giá hiện đã neo quá cao, nếu một thời gian nữa không tìm được người mua thì nguy cơ mất cọc là điều đương nhiên. Chính những bài học của phiên đấu giá trước đó tại huyện Thanh Oai đã tác động rất nhiều tới tâm lý nhà đầu tư.

Bài học lớn nhất đó chính là phải cẩn trọng và tính toán thật kỹ lưỡng trong mọi quyết định giao dịch.

Cần thực hiện đồng bộ các giải pháp để ổn định tình trạng trong các phiên đấu giá

Không những vậy, chuyên gia còn nêu thêm, hiện nay, đa phần các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai và Phúc Thọ đều đã phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, nhưng thực tế lại chưa có sự phân bổ đồng đều. Sự hấp dẫn là “miếng mồi thơm ngon” nhưng chỉ trong ngắn hạn.

Về lâu dài, giá đất bị đẩy lên quá cao, không còn phù hợp với thị trường, các nhà đầu tư “trót lỡ” đành phải “ôm hàng” chờ thời, làm giảm sức hút của các phiên đấu giá đất. 

Một nguyên nhân khác cũng được chỉ ra là từ những tay “cò” đất đã ôm hàng các phiên trước đó nhưng không thể thanh khoản, đành bỏ cọc, dẫn tới quỹ tài chính cạn kiệt.

Nhiều góc nhìn đa chiều được đưa ra về những phiên đấu giá đất này, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại cho rằng, đất nền “hạ nhiệt” có thể là một chiêu trò khác của giới đầu cơ và môi giới nhằm trục lợi.

Thị trường ảm đạm, “cò” đất tiếp tục thúc ép các nhà đầu tư nhỏ lẻ trước đó phải bán tháo những lô đất đã gom được với mức giá “tốt” hoặc khiến những người đang có nhu cầu cảm nhận rằng đây là “thời điểm vàng” để tham gia đầu tư đất nền.

Để đạt được mục đích của mình, môi giới không ngần ngại sử dụng các chiêu bài như: tung tin không xác thực, dàn xếp trình tự đấu giá hoặc cọc ảo rồi bỏ để thao túng tâm lý người tham gia có nhu cầu thực. 

Khi mức giá “hạ nhiệt”, đối tượng đầu cơ sẽ gom được hàng tốt với mức giá phải chăng, chờ thị trường khởi sắc để đẩy ra. Đồng thời, việc này cũng giúp cho họ có thể thoát được lượng hàng tồn một cách nhanh chóng hơn.

Vì vậy, theo các chuyên gia, nhằm ổn định thị trường bất động sản nói chung, đất đấu giá nói riêng, Nhà nước cần có những biện pháp mạnh mẽ để kiểm soát giá khởi điểm, đảm bảo cho các cơ chế, quy trình, thủ tục diễn ra đúng quy định, được công khai, minh bạch để người dân cùng kiểm soát.

Cụ thể, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong các phiên đấu giá đất, cần phải nâng mức giá khởi điểm và tỷ lệ đặt cọc lên cao hơn nhằm xác định mức giá sát với thị trường. Cùng với đó là các quy định mới về việc hạn chế chuyển nhượng trong vòng 5 năm, rút ngắn thời gian xây dựng từ 2 -3 năm và quy định rõ tàng thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá.

Chỉ khi thực hiện đồng bộ những giải pháp trên thì không chỉ các phiên đấu giá đất mà thị trường bất động sản nói chung cũng trở nên minh bạch, rõ ràng, đồng bộ và đảm bảo quyền lợi của các chủ thể tham gia.