Dự đoán xu hướng nổi bật của thị trường căn hộ tại Hà Nội thời gian tới

Xu hướng về nguồn cung, giá nhà và tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, nguồn cung sản phẩm căn hộ sẽ tiếp tục khan hiếm, giá nhà tăng mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Ghi nhận giá căn hộ tại Hà Nội trong 12 quý gần đây nhất, mức giá mặt bằng mới được xác lập là 65 triệu đồng/m2, tương đương tăng khoảng 24% so với cùng kỳ của năm 2023. Thế nhưng lượng nguồn cung mới trong quý 2 năm nay đã giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 34% theo số liệu của quý 1.

Đáng ngạc nhiên là tỷ lệ hấp thụ bứt phá với 10.400 giao dịch thành công trong nửa đầu năm 2024. Số sản phẩm bán ra chỉ trong 6 tháng đầu năm đã vượt tổng giao dịch trong cả năm 2023, được đánh giá là cao nhất trong 14 quý trở lại đây. 

Một trong những diễn biến của thị trường Hà Nội nói chung, phân khúc căn hộ chung cư nói riêng mà cả người mua và nhà đầu tư cần phải quan tâm đó chính là diễn biến chênh lệch giữa cung và cầu.

Cán cân cung - cầu chênh lệch khiến người mua khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở 

Tại thành phố lớn như Hà Nội, nơi một lượng lớn người dân đổ về mỗi năm để sinh sống và học tập thì nhu cầu nhà ở là rất lớn, thường chỉ tăng. Thế nhưng nguồn cung căn hộ sơ cấp lại không thể bắt kịp được xu hướng này, nguồn cung căn hộ sơ cấp sụt giảm nghiêm trọng. 

Khu vực nội đô nhiều năm qua đã không có dự án chung cư cao cấp nào được triển khai từ sau khi The Grand Hà Nội (Hàng Bài, Hoàn Kiếm) chào sân vào năm 2021. Tính đến quý 2 năm nay, phần lớn nguồn cung (khoảng 50%) căn hộ tại Hà Nội đến từ các khu đô thị xa trung tâm ở phía đông và phía tây thành phố.

Chính điều này đã kéo theo xu hướng khan hiếm nguồn cung nhóm căn hộ hạng A. Theo ghi nhận đến nửa đầu năm 2024, nguồn cung sơ cấp chung cư hạng A chỉ chiếm 1% trên tổng số nguồn cung tại thị trường Hà Nội. Dự báo từ nay đến cuối năm, The Nelson Private Residences là dự án căn hộ cao cấp duy nhất tại trung tâm thủ đô được “chào sân”.

Xu hướng của các yếu tố phụ trợ khác

Bên cạnh xu hướng về nguồn cung, giá cũng như tỷ lệ hấp thụ của phân khúc căn hộ tại Hà Nội thì các yếu tố khác như: mức độ quan tâm của người mua, lãi suất ngân hàng và các yếu tố pháp lý cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới tính minh bạch và tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản. 

Một là, lãi suất ngân hàng thấp giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận được vốn vay. Không chỉ các chuyên gia về bất động sản mà ngay cả chuyên gia về tài chính cũng đánh giá rằng, chưa bao giờ, việc vay tiền mua nhà lại dễ dàng như bây giờ.

Số tiền cho vay lên tới 80% tổng chi phí cả căn hộ. Thời gian vay linh động, kéo dài từ 30 - 35 năm. Lãi suất cố định trong năm đầu tiên dao động ở mức khoảng 6.0%, 6.5% - 7% trong 2 năm đầu và thả nổi ở các năm tiếp theo với mức độ biên động vô cùng ưu đãi. Mức ân hạn nợ gốc tối đa lên 24 tháng. 

Hai là, thị trường cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi người mua nhà có nhu cầu thực, đây là yếu tố duy trì tính bền vững vĩ mô của bất động sản Hà Nội nói riêng, thị trường toàn quốc nói chung.

Ước tính đến năm 2030, số hộ gia đình ở thủ đô sẽ tăng khoảng 1 triệu hộ, lên 3.3 triệu hộ gia đình. Như vậy, mỗi năm, Hà Nội trung bình cần có thêm khoảng 75.000 căn hộ. 

Hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ phát triển đồng bộ, nâng cao giá trị của sản phẩm bất động sản lân cận

Mức dân số dự kiến tại thủ đô vào năm 2030 là 12 triệu người, tăng 3.5 triệu người so với hiện nay. Cùng với đó là tốc độ đô thị hóa cao, từ 60% - 62% (2025) và 65% - 75% (2030).

Ba là, xu hướng về tăng trưởng kinh tế với nguồn FDI tăng cao, thúc đẩy nhu cầu nhà ở phát triển.

Theo như số liệu của Tổng cục Thống kê, vốn đăng ký FDI 6 tháng đầu năm nay đã đạt khoảng 15.2 tỷ USD, tương đương tăng khoảng 13.1% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng FDI giải ngân trong nửa đầu năm 2024 là 10.8 tỷ USD.

Và đấy cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà nói chung, giá căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng trong thời gian qua.

Đối với các nhà đầu tư thì đây là cơ hội “vàng” không thể bỏ qua. Thị trường căn hộ dịch vụ có hiệu quả hoạt động đáng ghi nhận nhờ dòng vốn đầu tư nước ngoài dồi dào. Đến năm 2023, nước ta đã cấp 8.747 giấy phép lao động cho các chuyên gia nước ngoài, quản lý, giám đốc, kỹ sư,... Chính điều này thúc đẩy sự hoạt động mạnh mẽ của các căn hộ tại Hà Nội.

Hệ thống cơ sở hạ tầng của đô thị cũng đang được cải thiện và phát triển mạnh mẽ giúp người dân dễ dàng di chuyển từ ngoại thành vào nội đô một cách dễ dàng hơn.

Xu hướng cuối cùng mà các chủ thể, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản không thể không nhắc tới đó là ba bộ luật liên quan vừa có hiệu lực kể từ sau ngày 1/8. Điều này hứa hẹn mang tới cho người mua nhà những lợi ích đáng kể.

Cụ thể, việc nới lỏng quy định về sở hữu và kinh doanh bất động sản với Việt Kiều; hay giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà; thanh toán qua ngân hàng để cải thiện tính minh bạch và bền vững của thị trường; thực hiện xử phạt nghiêm khắc đối với các dự án có dấu hiệu trì hoãn;... 

Tất cả đều nhằm một mục tiêu đó là giúp cho thị trường phát triển bền vững và khỏe mạnh, đảm bảo tính công khai, minh bạch của các dự án, chủ đầu tư.