"Tuyệt chủng" chung cư dưới 2 tỷ: Người mua ở thực "đứng ngồi không yên"
19/04/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường chung cư Hà Nội quý I năm 2025
Quý I năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đã ghi nhận những diễn biến bất ngờ. Đối với phân khúc chung cư, nguồn cung căn hộ mới trong quý I năm nay đã giảm 39% theo số liệu quý, nhưng tăng 95% theo năm.
Tổng lượng sản phẩm đạt khoảng 7.940 căn. Mặt khác, nguồn cung sơ cấp lại giảm. Cụ thể, số sản phẩm sụt giảm 33% theo quý và 14% theo năm.
Ghi nhận số sản phẩm bán ra là 7.914 căn, trong đó có đến 99% căn hộ hạng B được bán ra. Lượng sản phẩm bán ra theo quý giảm nhưng vẫn tăng gần 50% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ sản phẩm lên đến 84% mỗi năm.
Đặc biệt, mức giá sơ cấp của các sản phẩm này đạt trung bình khoảng 79 triệu đồng/ m2 (tăng 5%/ quý và 32%/ năm).
Theo chuyên gia, trong quý I/ 2025 vừa qua, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 50% tổng số sản phẩm bán được. Mức tăng ghi nhận là 6% so với giai đoạn năm 2021. 50% tổng sản phẩm còn lại là chung cư có giá từ 2 - 4 tỷ đồng. Thị trường không ghi nhận xuất hiện sản phẩm dưới 2 tỷ đồng.
Đây là minh chứng cụ thể và rõ nét hơn khi người mau sẵn sàng đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị cao hơn trên thị trường.
Nguồn cung và lượng chung cư tiêu thụ tại Hà Nội quý I năm 2025
Ví dụ như, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung bình tăng tới 22%/ năm. Đông Anh là địa phương có mức giá tăng cao nhất, đạt 42% bởi sự kiện mở bán của dự án Vinhomes Global Gate.
Khu vực Tây Hồ dẫn đầu thị trường về mức giá sơ cấp. Được biết, giá sơ cấp tại Tây Hồ đã chạm ngưỡng 185 triệu đồng/ m2 với tốc độ tăng trưởng là 40%. Đây cũng là khu vực có tốc độ tăng trưởng đứng thứ 2 thị trường.
Đối với phân khúc thứ cấp, giá bán trung bình đạt ngưỡng 60 triệu đồng/ m2, chỉ giảm 1%/ quý nhưng tăng 41%/ năm.
Nhận định của các chuyên gia về giá chung cư Hà Nội
Phân khúc chung cư tại thủ đô có sự chênh lệch cơ cấu nghiệm trọng
Tại các dự án hạng A, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp là 52%. Theo sau là mức chênh lệch 21% đến từ phân khúc sản phẩm hạng B. Ngoài ra, sự phân hóa về giá giữa các dự án chung cư còn được thể hiện dựa trên yếu tố vị trí địa lý, cụ thể là khu vực vùng ven và nội thành.
Giá bán căn hộ dao động từ 40 - 80 triệu đồng/ m2 với sản phẩm có vị trí cách trung tâm từ 30 - 60 phút di chuyển. Cá biệt, nhiều dự án còn ghi nhận mức giá lên đến 100 triệu đồng/ m2.
Với các dự án tại vị trí cách trung tâm từ 60 - 90 phút di chuyển thì mức giá chủ yếu trong mức từ 20 - 50 triệu đồng/ m2. Số ít các sản phẩm được trang bị đầy đủ hạ tầng, tiện ích sẽ có mức giá trên 60 triệu đồng/ m2.
Như vậy, khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đã phản ánh rõ sự chênh lệch về giá của căn hộ chung cư tại các dự án khác nhau.
Nhìn chung, các dự án mở bán trong quý I đều có sức hấp thụ tốt bởi nhu cầu trên thị trường đang tăng lên. Phân khúc căn hộ chủ yếu dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch.
Lý giải về nguyên nhân tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ, chuyên gia nhấn mạnh rằng, sức cầu tại Hà Nội đang tự điều chỉnh lại sau một giai đoạn tăng trưởng vượt bậc. Bên cạnh đó, hiện nay, nguồn cung mới được đóng góp chủ yếu vẫn đến từ dự án tại thủ đô.
Thế nhưng, điều đáng lo ngại nhất chính là cơ cấu nguồn cung nhà ở đang chênh lệch cơ cấu nghiêm trọng. Đa số dự án mới được chào bán đều hướng tới đối tượng khách hàng là người mua có khả năng tài chính cao hoặc nhà đầu tư sở hữu khả năng tài chính vững vàng, tìm kiếm sản phẩm có giá trị bền vững.
Hiện nay, giá bán căn hộ trung bình đạt khoảng 70.2 triệu đồng/ m2, tăng 2.5% so với quý trước. Đặt biệt, mức tăng này chạm mốc 77.6% so với kỳ gốc năm ngoái. Nguyên nhân của đà tăng chủ yếu đến từ việc các dự án được mở bán lại với mức giá điều chỉnh sát với tình hình thị trường.
Mặt khác, chuyên gia nhấn mạnh, giá thứ cấp của nhiều dự án đã ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng năm 2024. Lượng giao dịch thứ cấp chủ yếu tại các căn hộ trong dự án đại đô thị với mức giá khoảng 50 triệu đồng/ m2.
Ngoài ra, các chung cư cao cấp mới tại khu vực trung tâm thủ đô cũng được người mua quan tâm, thể hiện rõ xu hướng đầu tư của khách hàng.
