Nhà ở mới "kén khách": Nguồn cung ưu tiên người giàu
26/04/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Nguồn cung nhà ở mới neo ở mức giá cao
Theo báo cáo quý I từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở vẫn đang đối mặt với tình trạng nguồn cung mất cân đối trầm trọng.
Số lượng sản phẩm bất động sản chào bán mới trên toàn thị trường trong quý vừa qua ghi nhận khoảng 14.500 căn, giảm mạnh đến 50% so với thời điểm cuối năm trước.
Đáng chú ý, phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang chiếm phần lớn nguồn cung, lên đến 58%, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các đại đô thị khu vực ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành lân cận.
Mặc dù tỷ trọng nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân (bao gồm cả nhà ở xã hội) đã có sự cải thiện, đạt gần 13% với khoảng 2.000 sản phẩm, con số này vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế của thị trường.
Riêng tại Hà Nội, giá bán trung bình của căn hộ chung cư sơ cấp đạt 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với cuối năm 2024, và đáng chú ý là tăng đến hơn 77% so với quý I/2019.
Nguồn cung cải thiện, giá nhà ở vẫn tiếp đà tăng cao
Giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng chủ yếu do các dự án mới chào bán có mức giá ngày càng cao. Ngược lại, giá giao dịch thứ cấp của một số dự án đã hạ nhiệt và đi ngang sau thời gian tăng trưởng mạnh trước đó.
Tại TP.HCM, giá chung cư hiện ở mức khoảng 71,8 triệu đồng/m2, tăng 35% so với 5 năm trước. Tình hình tương tự diễn ra ở Đà Nẵng, nơi giá phân khúc này đã tăng đến 58% so với đầu năm 2019, đạt mức trung bình 62 triệu đồng/m2. Theo đánh giá của VARS, trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá chung cư tại Đà Nẵng cao hơn 1,6 lần so với TP.HCM.
Việc nguồn cung nhà ở mới tập trung chủ yếu vào phân khúc phục vụ người mua có tiềm lực tài chính mạnh và các nhà đầu tư có thể gây ra những rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Sau giai đoạn giá chung cư tăng trưởng mạnh mẽ từ đầu năm 2024, đà tăng này đã có dấu hiệu chậm lại trong quý I năm nay.
Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT, phí bảo trì và các ưu đãi, chiết khấu). So với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã tăng 34%, tuy nhiên, mức tăng so với quý IV/2024 chỉ là 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023 được ghi nhận.
Ngoài ra, một số dự án mới ra mắt vẫn duy trì mức giá chào bán cao nhờ các yếu tố như uy tín của chủ đầu tư, vị trí đắc địa trong các khu đô thị lớn với đầy đủ tiện nghi, hoặc lợi thế nằm trong khu dân cư hiện hữu có kết nối giao thông thuận lợi đến trung tâm Hà Nội.
Giá nhà ở cao so với của người dân
Giá nhà tăng quá cao so với thu nhập
Chuyên gia cho biết, hiện nay, nguồn cung chung cư tăng mạnh thế nhưng mức giá lại không hề giảm mà liên tục tăng, chạm ngưỡng 70 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp và 55 triệu đồng/m2 ở thị trường thứ cấp.
Giá điều chỉnh khiến giao dịch giảm và có thể đi ngang trong năm 2025.
Chuyên gia giải thích rằng, tỷ lệ hấp thụ giảm do giá chung cư tăng mạnh hai năm qua, vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực và khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. Thêm vào đó, nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp, hạng sang, không phù hợp với đa số người có nhu cầu thực, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ giảm sút.
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, tâm lý chờ đợi giá điều chỉnh của người mua cũng tác động đáng kể đến giao dịch. Người mua ở thực chưa tìm được sản phẩm phù hợp, trong khi nhà đầu tư có xu hướng bán ra và chờ cơ hội mới.
Tâm lý chờ đợi giá hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng cũng làm chậm giao dịch. Người mua có nhu cầu ở thực chưa tìm được sản phẩm vừa túi tiền, còn nhà đầu tư thì muốn bán để chờ đợi diễn biến mới của thị trường.
Trong bối cảnh giá chung cư không ngừng tăng, sự khác biệt giữa thu nhập của các hộ gia đình và giá nhà ở ngày càng trở nên đáng chú ý, dù thị trường vẫn đang có sự tăng trưởng.
Với thu nhập trung bình hộ gia đình ở Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm và giá căn hộ trung bình 4 tỷ đồng, người dân cần 18 năm tiết kiệm tuyệt đối mới mua được nhà. Trong khi thu nhập chỉ tăng 6% mỗi năm, giá nhà thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, khiến việc mua nhà ngày càng khó khăn.
