Giá thị trường thứ cấp căn hộ tại Hà Nội đang có xu hướng giảm

24/04/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang ghi nhận những diễn biến trái chiều giữa hai phân khúc căn hộ: thứ cấp và sơ cấp. Nếu như căn hộ sơ cấp đang liên tục tăng giá thì ngược lại, phân khúc thứ cấp lại có xu hướng giảm.

Nhiều dự án căn hộ tại Hà Nội giảm giá bán

Khảo sát trên hơn 400 dự án chung cư Hà Nội cho thấy đáng chú ý có đến 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm này dao động tùy theo từng dự án, nhưng trung bình khoảng 1% mỗi quý. 

Chuyên gia cũng chỉ ra rằng khoảng cách giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp đang ngày càng lớn hơn, đặc biệt rõ rệt ở phân khúc cao cấp. Cụ thể, tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%. Theo nhận định của bà, điều này cho thấy áp lực điều chỉnh giá đang diễn ra mạnh mẽ hơn ở các sản phẩm có giá trị cao.

Đại diện Savills vừa chỉ ra nguyên nhân chính đẩy giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội lên cao là do sự tập trung nguồn cung mới vào các dự án đại đô thị.

Theo số liệu thống kê trong quý đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 7.940 căn hộ mới, trong đó Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart Cities và Vinhomes Global Gate chiếm áp đảo với 89% nguồn cung và 90% số lượng giao dịch thành công.

Với lợi thế về quy mô lớn và hệ thống tiện ích đồng bộ, các dự án này, dù sở hữu vị trí xa trung tâm, đang được cho là tạo ra mặt bằng giá sơ cấp mới ở mức cao trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Bên cạnh việc giá sơ cấp neo cao, một yếu tố quan trọng khác tác động đến xu hướng giảm của giá thị trường thứ cấp căn hộ tại Hà Nội là sự điều chỉnh trong kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu tư.

Trong bối cảnh giá bán từ chủ đầu tư liên tục thiết lập mặt bằng mới, người mua nhà ngày càng có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm kiếm các sản phẩm có mức giá hấp dẫn hơn.

Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội có xu hướng giảm

Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội có xu hướng giảm

Trước tình hình này, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận mong muốn trong giai đoạn trước đang có động thái điều chỉnh chiến lược. Họ chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để đẩy nhanh thanh khoản cho các bất động sản đang nắm giữ. 

Đồng thời, một bộ phận nhà đầu tư cũng tái phân bổ dòng vốn sang các kênh đầu tư khác, phù hợp hơn với khẩu vị và đánh giá rủi ro hiện tại. Chính những động thái này đã tạo ra một "làn sóng" điều chỉnh giá, khiến thị trường thứ cấp căn hộ tại Hà Nội ghi nhận xu hướng giảm trong thời gian gần đây.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, quá trình điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp căn hộ tại Hà Nội hiện nay không còn diễn ra cục bộ mà đang lan rộng, cho thấy rõ áp lực tái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, mức giảm giá hiện tại được nhận định là chưa đủ sức hấp dẫn để kích hoạt một làn sóng giao dịch mạnh mẽ giữa người bán và người mua. Do đó, Savills dự báo rằng mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới.

Thị trường thứ cấp căn hộ tại Hà Nội khó “tăng nóng”

Trong tương lai gần, cụ thể là quý 2 năm 2025, các chuyên gia nhận định rằng giá căn hộ Hà Nội trên thị trường sơ cấp khó có khả năng giảm sút đáng kể. Đồng thời, kịch bản về một đợt tăng trưởng "nóng" tương tự như những giai đoạn trước cũng được cho là khó xảy ra.

Dự báo về nguồn cung căn hộ mới trong các quý còn lại của năm 2025, ước tính khoảng 7.400 căn, với phân khúc hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (67%).

Đáng chú ý, trong quý 2/2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận các dự án mở bán mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo sở hữu vị trí đắc địa, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và đảm bảo chất lượng xây dựng cao.

Mức giá dự kiến của các dự án này có thể dao động quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh giá sơ cấp trung bình hiện tại đang ở mức khoảng 79 triệu đồng/m2, chuyên gia nhận định khả năng giá sơ cấp giảm ngay trong quý 2 tới là không cao.

Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội

Giá chung cư cũ Hà Nội đi ngang ở mức cao sau thời gian tăng "nóng"

Mặc dù vậy, các chuyên gia Savills cũng chỉ ra rằng khả năng điều chỉnh giá sơ cấp vẫn hiện hữu trên thị trường trong những tháng cuối năm 2025. 

Chuyên gia phân tích, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hay Ocean Park hoàn thành việc mở bán toàn bộ quỹ căn từ quý 3 đến quý 4/2025, thị trường có thể xuất hiện thêm các dự án ở những vị trí kém thuận lợi hơn. 

Điều này có thể tạo tiền đề cho một sự điều chỉnh nhẹ ở mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức giá hiện tại vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng tài chính của phần lớn người mua.

Chuyên gia và người mua kỳ vọng rằng đến năm 2026, mặt bằng giá sơ cấp có khả năng sẽ đi xuống. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự kiến sẽ quay trở lại phát triển các sản phẩm căn hộ hạng C, một phân khúc gần như "vắng bóng" trên thị trường hiện tại. 

Việc tái xuất các căn hộ Hà Nội có mức giá dưới 2 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường đáp ứng sát hơn nhu cầu thực của người mua, đồng thời thiết lập một thế cân bằng bền vững hơn giữa nguồn cung và lực cầu.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét