Thị trường bất động sản 2025: Cơ hội bứt phá sau giai đoạn khó khăn
10/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Bất động sản 2024: Khó khăn bủa vây
Theo báo cáo của các đơn vị tư vấn bất động sản, bất động sản nhà ở 2024 tuy đã có sự cải thiện doanh thu, ghi nhận nguồn tiền mặt. Thế nhưng lợi nhuận và dòng tiền của các chủ đầu tư vẫn được đánh giá là suy yếu.
Năm 2024 chứng kiến sự suy giảm lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư do chi phí lãi vay tăng cao và những khó khăn pháp lý dẫn đến lỗ hoạt động. Tuy nhiên, trong quý 4/2024, nhờ điều kiện kinh doanh được cải thiện, các chủ đầu tư đã ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng, đạt 183% so với cùng kỳ, góp phần tăng 8% doanh thu cho cả năm.
Mặc dù doanh thu tăng trưởng, tổng lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư vẫn giảm 7% do gánh nặng chi phí lãi vay cao và những khoản lỗ hoạt động phát sinh từ các vấn đề pháp lý. Các công ty như: Danh Khôi (NRC), Năm Bảy Bảy (NBB) và Đầu tư LDG (LDG) là những ví dụ điển hình cho tình trạng này.
Năm 2024, áp lực trái phiếu “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản
Kết quả kinh doanh năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy sự phân hóa lớn, khi chỉ có 10 trong số 30 đơn vị hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm. Trong khi đó, các doanh nghiệp có quy mô lớn như: Đất Xanh, Nam Long và Vinhomes lại ghi nhận biên lợi nhuận gia tăng nhờ hoàn thành các dự án trọng điểm, tập trung vào phân khúc bất động sản thấp tầng.
Trong năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận sự gia tăng đáng kể của tổng nợ, đạt mức 208 nghìn tỷ VND, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn vốn vay này được sử dụng chủ yếu để tài trợ cho hoạt động phát triển dự án, bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc các khoản nợ đến hạn.
Sự gia tăng nợ kéo theo sự gia tăng chi phí tài chính, với chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ, dẫn đến sự suy giảm của các chỉ số khả năng thanh toán như tỷ lệ bao phủ lãi vay (EBIT/Chi phí lãi vay) từ 8.7x xuống 5.6x và tỷ lệ đòn bẩy (Nợ/EBITDA) từ 2.7x lên 3.3x.
Tuy hầu hết các chủ đầu tư bất động sản đều có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024, do tăng tốc phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý hoặc gặp khó khăn về tài chính và pháp lý ,chuyên gia vẫn kỳ vọng ngành sẽ có sự phục hồi về hồ sơ tín dụng trong năm 2025.
Bất động sản 2025: Kỳ vọng phục hồi nhờ chính sách và nguồn cung mới
Chuyên gia bất động sản kỳ vọng rằng lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ được cải thiện hơn trong năm 2025, nhờ doanh số bán hàng khởi sắc, từ đó thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận.
Nhờ điều kiện tiếp cận vốn được cải thiện, nguồn tiền mặt của các chủ đầu tư đã tăng mạnh, tạo ra bộ đệm thanh khoản vững chắc. Trong năm 2024, nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ dòng tiền dồi dào từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự gia tăng này có được nhờ khả năng tiếp cận vốn tốt hơn thông qua vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán, sáp nhập, hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Trong năm 2024, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng 32% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua.
Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng dần phục hồi khả năng huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp nội địa, nhờ vào sự cải thiện của khung pháp lý và các quy định mới được ban hành.
Bất động sản nhà ở năm 2025 phục hồi mạnh mẽ
Trong tháng 12/2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận sự gia tăng đột biến về giá trị phát hành mới, đạt 31,2 nghìn tỷ đồng, tăng 342% so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc áp dụng cơ chế bảo lãnh thanh toán, chủ yếu từ các tổ chức tín dụng.
Tỷ lệ trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán đạt 40%, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm.
Chuyên gia phân tích của VIS Rating dự báo các doanh nghiệp bất động sản sẽ duy trì khả năng tiếp cận thuận lợi với các nguồn vốn mới năm 2025. Các chủ đầu tư bất động sản được dự báo là có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm nay.
Các chuyên gia nhận định, chủ đầu tư sẽ ghi nhận sự cải thiện về doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính. Điều này được thúc đẩy bởi sự gia tăng về nguồn cung bất động sản từ nửa cuối năm 2024. Cùng với đó, sự điều chỉnh trong tâm lý người mua đã có phần lạc quan và tự tin hơn về thị trường.
Điểm sáng lớn cho thị trường bất động sản là những chính sách mới được ban hành, hứa hẹn thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung và nhu cầu nhà ở từ năm 2025 trở đi. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng với hơn 20 nghị định và thông tư hướng dẫn, đã tạo đà cho các dự án bất động sản phát triển và đẩy mạnh hoạt động bán hàng.
Thị trường bất động sản năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về nguồn cung. Số lượng dự án mới được cấp phép tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới tăng vọt 90% so với cùng kỳ, đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt mức kỷ lục trong 5 năm, lên đến 106%.
Mặc dù nguồn cung nhà ở mới được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, nhưng sự phục hồi của thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Trong khi phân khúc bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh chóng, thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đối mặt với tốc độ phục hồi chậm hơn.
