Giá cho thuê chung cư dưới 10 triệu đồng/ tháng "biến mất", người trẻ "rục rịch" chuyển ra khỏi trung tâm

Chung cư được coi là tài sản tích lũy

Chứng kiến dự biến đổi đổi nhanh chóng và bất ngờ của phân khúc chung cư về giá cả, nhiều khách hàng và nhà đầu tư đã phải thay đổi quan điểm về loại hình bất động sản. Nếu trước kia, chung cư bị coi là “tiêu sản”, không thể so sánh với các phân khúc BĐS khác thì nay đã được nhận định là tài sản.

Diễn biến tâm lý này xuất hiện kể từ khi cán cân cung - cầu lệch pha sau sự tác động mạnh mẽ của dịch Covid 19. Giá bán căn hộ bước vào chu kỳ tăng kéo dài, thậm chí là vượt xa nhiều phân khúc khác trên thị trường.

Dữ liệu báo cáo cho thấy, cuối năm 2024, giá căn hộ sơ cấp tại thủ đô đã chạm ngưỡng 70 triệu đồng/ m2, tăng 35.4% theo năm. Đa phần dự án đều được mở bán đều là sản phẩm cao cấp, hạng sáng khiến cho thị trường thứ cấp cũng có sự biến động rõ rệt.

Chung cư được coi là tài sản tích lũy

150 dự án được Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lựa chọn để khảo sát và nghiên cứu cho kết quả phản ánh giá bán bình quân phân khúc căn hộ tăng 27% (so với 2023) và 72.4% (so với quý II/ 2019).

Giá căn hộ chung cư tăng cao, kéo theo giá thuê nhà phân khúc này cũng tăng từ 10% - 20% trong năm ngoái. Đặc biệt, tại những khu vực trung tâm, gần khu công nghiệp, hay tập trung lượng lao động lớn, giá cho thuê chung cư dưới 10 triệu đồng/ tháng gần như “biến mất”. 

Mức giá trung bình cho căn hộ 1 ngủ phổ biến trong khoảng từ 10 - 15 triệu đồng/ tháng, căn 2 ngủ là từ 15 - 20 triệu đồng/ tháng.

Khu vực vùng ven, ngoại thành cũng không kém cạnh khi tăng mức giá cho thuê chung cư phổ biến từ 3 - 8 triệu đồng/ tháng lên mức 6.5 triệu đồng - 15 triệu đồng/ tháng. Mức giá tăng đồng nghĩa với chất lượng sống cũng dần cải thiện, nhiều dự án được xây dựng theo tiêu chuẩn tiện ích “all in one”.

Một phần giá bán tăng cao do sự thúc đẩy trực tiếp từ nhu cầu thuê nhà của người dân khi giá bán nhà vượt xa so với khả năng tài chính của người lao động.

Giá cho thuê chung cư tăng cao 

Chiến lược định giá của chủ căn hộ bị ảnh hưởng trực tiếp bởi mức giá chung cư không ngừng leo thang và nhu cầu thuê tăng cao. Chủ nhà phải nâng giá cho thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng được dòng tiền đầu tư.

Mặc dù, thực tế tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động không cao, do mức giá cho thuê chung cư không kịp so với mức tăng của giá nhà. 

Theo số liệu thống kế, tốc độ tăng giá nhà cho thuê chỉ bằng 1/2 so với giá nhà trong năm 2024. Nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê chung cư tại Việt Nam chỉ dao động trong khoảng dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn nhiều so với việc gửi tiết kiệm. 

Giá cho thuê căn hộ chung cư tăng cao khiến người lao động "đứng ngồi không yên"

Ngoài ra, các chi phí đầu vào như: giá vật liệu, chi phí bảo trì và quản lý chung cư cũng tăng, thúc đẩy mức giá cho thuê chạm mặt bằng mới. Sự biến đổi về giá cho thuê chung cư mạnh mẽ nhất thường xuất hiện tại các dự án căn hộ có vị trí thuận lợi, tiện ích đầy đủ.

Người trẻ hiện nay đã có sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy và lối sống, họ ưu tiên chọn những nơi sống linh hoạt, dễ dàng thay đổi để phù hợp với công việc hoặc phong cách sống. Tiện ích nội khu hiện đại cũng là một trong những yếu tố được người thuê nhà đặt lên hàng đầu.

Không chỉ giá cho thuê chung cư, giá thuê nhà trọ hay các loại hình chung cư mini cũng chạm mốc mặt bằng mới. Giá thuê nhà tăng cao ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống của người lao động, đặc biệt là đối tượng trẻ hay những người có thu nhập trung bình - thấp.

Khả năng tích lũy dường như là không thể khi chi phí thuê nhà đã chiếm tới gần 50% thu nhập. Bên cạnh đó là các chi phí sinh hoạt khác. 

Chính vì vậy, nhiều người không đủ khả năng chi trả đã buộc phải cắt giảm không gian sống, tìm kiếm các lựa chọn khác có giá “dễ chịu” hơn hoặc rời bỏ các trung tâm, tỉnh, thành phố lớn. Xu hướng chuyển dịch ra khu vực ven đô đang ngày càng rõ nét hơn. Bởi sức hấp dẫn của giá nhà cho thuê tại ven đô thường thấp hơn 30% so với trung tâm.

Tuy nhiên, ngoài lợi ích về giá, người lựa chọn chuyển ra các khu vực xa hơn sinh sống sẽ phải chịu một số hạn chế như: chi phí đi lại tăng lên, hệ thống giao thông đường bộ chưa phát triển đồng bộ,...

Tình trạng ngày càng trở nên đáng chú ý hơn khi không chỉ lao động phổ thông mà ngay cả lao động trình độ cao cũng dần “từ bỏ” các trung tâm đô thị. Trong khi đó, các tỉnh, thành vùng ven lại đang trên đà phát triển mạnh mẽ với nhiều khu công nghiệp, trung tâm công nghiệp và dịch vụ hiện đại để thu hút đội ngũ lao động. Mức lương không quá chênh lệch nhưng lại có chi phí sinh hoạt rẻ hơn đáng kể là điều mà ai cũng mong muốn. 

Tuy nhiên, nếu để tình trạng này diễn ra trong thời gian dài, rất có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của các khu vực trung tâm. 

Đề xuất giải pháp an cư cho người lao động

Thúc đẩy NOXH phát triển sẽ giúp giá cho thuê chung cư được bình ổn

Trước tình trạng này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đề xuất một số giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của các phân khúc bất động sản nhà ở nói chung và bình ổn giá cho thuê chung cư nói riêng như:

Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ người lao động, phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn, giá rẻ, đặc biệt ưu tiên với lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.

Thông qua ưu đãi về thuế, vay vốn hoặc chi phí sử dụng đất để hỗ trợ, khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ. Kết hợp với đẩy mạnh, phát triển hệ thống giao thông công cộng để người lao động không tốn quá nhiều chi phí khi di chuyển giữa các khu vực.

Chính phủ có thể nghiên cứu để áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động hoặc ký túc xá chuyên dụng cho lao động.

Cuối cùng, đối với chủ đầu tư - là những chủ thể trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản, cần nghiên cứu sản phẩm có mức giá phù hợp với đại đa số người dân để thị trường được phát triển bền vững và lành mạnh.