"Nam tiến": Dòng tiền đầu tư khổng lồ vào bất động sản ven TP. HCM từ nhà đầu tư miền Bắc
22/05/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Các sản bất động sản phía Nam cho biết, có đến 50% lượng giao dịch thành công trong thời gian qua tại khu vực này đến từ nhà đầu tư phía Bắc.Nhà đầu tư phía Bắc “săn” bất động sản phía Nam
Nhà đầu tư bất động sản phía Bắc đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư về thị trường phía Nam, đặc biệt là các khu vực gần TP. HCM.
Các nhà đầu tư từ miền Bắc đang tích cực tìm mua đất nền, nhà phố và biệt thự tại nhiều khu vực phía Nam. Cụ thể, họ quan tâm đến Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai); Long Hậu, Tân Lập (Cần Giuộc), Bến Lức, Đức Hòa (Long An); và quận 9, Bình Chánh (Tp.HCM).
Đặc biệt, đất nền có sổ đỏ, nằm gần các dự án đô thị lớn hoặc các tuyến hạ tầng trọng điểm, đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ nhóm nhà đầu tư này.
Theo ghi nhận tại Nhơn Trạch , từ đầu năm 2025, các giao dịch đất nền chủ yếu đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Một sàn giao dịch bất động sản địa phương cho biết, trung bình mỗi tháng có 6 giao dịch thành công, trong đó một nửa là từ các nhà đầu tư này.
Hiện tại, nguồn cung đất nền giá tốt đang ngày càng khan hiếm, dẫn đến tình trạng giao dịch chững lại so với thời điểm đầu năm 2025.
Tại khu vực Long An, các dự án đất nền đầy đủ pháp lý với hạ tầng đồng bộ hay các phân khúc nhà phố, biệt thự trong khu đô thị đang thu hút được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư phía Bắc.
Ví dụ như: đất nền gần dự án khu đô thị của Vinhomes, đất gần các khu công nghiệp như: Saigon River Park, Đức Hòa Central, The 826EC, Saigon Village,...
Hay như tại một số dự án lớn như khu đô thị Waterpoint (Nam Long), Eco Retreat (Ecopark),...đều có tỷ lệ nhà đầu tư miền Bắc chiếm phần lớn trong giao dịch nhà phố, biệt thự.
Nguyên nhân là bởi, giá nhà phố, biệt thự tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM đều đang neo ở mức cao nên nhà đầu tư dần chuyển dịch dòng tiền sang những khu vực vùng trũng lân cận: Long An, Đồng Nai,...
Tại các khu vực vùng ven: quận 9, Cần Giờ, Bình Chánh,...hoạt động của các nhà đầu tư phía Bắc ngày càng rõ nét hơn. Chẳng hạn như một doanh nghiệp tại Bình Chánh đã xác nhận rằng, tỷ lệ bán thành công của họ là 92% trong vòng giai đoạn 1, trong đó 55% khách hàng là nhà đầu tư miền Bắc.
Với khu vực quận 9, nhà đầu tư phía Bắc yêu thích phân khúc đất nền và biệt thự dù cho mức giá đã neo cao. Các nhà đầu tư hy vọng tiềm năng tăng giá tốt của phân khúc này dựa trên sự phát triển của cơ sở hạ tầng đang được đầu tư và mở rộng mạnh mẽ.
Biệt thự là phân khúc "yêu thích" của nhà đầu tư miền Bắc tại khu vực phía Nam
Thế nhưng không phải sản phẩm nào cũng có thể làm “vừa ý” các nhà đầu tư khó tính. Nhà đầu tư ưu tiên tìm kiếm các sản phẩm sẵn sổ đỏ, gần các tuyến đường lớn hay gần siêu dự án, kết nối trực tiếp với TP. HCM.
Với loại hình nhà phố, biệt thự, nhà đầu tư thường tìm kiếm những sản phẩm có vị trí đắc địa gần sông hồ, đang ở giai đoạn đầu phát triển tiện ích và hạ tầng. Nhà đầu tư xác định sẽ chờ từ 5 - 7 năm để gia tăng biên độ lợi nhuận.
Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn về xu hướng mua nhà năm 2025 cho thấy, 66% nhà đầu tư Hà Nội đang tìm kiếm cơ hội tại thị trường Tp.HCM và các tỉnh lân cận. Bên cạnh đó, gần 80% nhà đầu tư TP. HCM từng quan tâm đến thị trường phía Bắc đang quay lại với thị trường phía Nam do bất động sản khu vực này đang ấm dần lên.
Điều này khiến cho sức cầu của thị trường bất động sản phía Nam đang có nhiều tín hiệu tích cực. Nhiều dự án căn hộ, nhà phố và đất nền mở bán từ cuối năm 2024 đến nay tại TP. HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 80-90%, trong đó có sự tham gia đáng kể của các nhà đầu tư phía Bắc.
Nhà đầu tư “xoay vốn” dòng tiền
Theo dữ liệu trong quý I năm 2025, giá bất động sản tại TP. HCM đang bước vào giai đoạn đầu của sự sôi động, giá tăng nhanh tại một số khu vực.
Nếu như nhìn lại giai đoạn cuối năm 2023 - 2024, sau khi bất động sản tại miền Nam “tăng nóng”, các nhà đầu tư đã rút khỏi thị trường, bắc tiến để tìm kiếm các sản phẩm lý tưởng. Bất động sản Hà Nội, cụ thể là phân khúc chung cư tại thời điểm đó có giá thấp hơn nhiều so với TP. HCM.
Thế nhưng, chính sự chuyển dịch đầu tư này lại khiến cho giá chung cư thủ đô tăng mạnh, dần dần tiệm cận với thị trường TP. HCM. Thậm chí, trong cả những giai đoạn thị trường trầm lắng, giá chung cư Hà Nội vẫn tăng giá từ 30 - 40%.
Sau giai đoạn “tăng phi mã” thị trường Hà Nội đã dần “hạ nhiệt”. Lúc này, thị trường bất động sản TP. HCM ghi nhận lượt tin đăng tăng dần, dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ Bắc vào Nam, cụ thể là tại các tỉnh thành vùng ven TP. HCM.
Theo chuyên gia, nhà đầu tư phía Bắc thường có xu hướng đi theo các chủ đầu tư lớn.
Do đó, việc các tập đoàn uy tín đẩy mạnh hoạt động tại khu vực phía Nam đã thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư miền Bắc. Ngoài việc mua trực tiếp sản phẩm trong các dự án của những "ông lớn", nhóm nhà đầu tư này còn tích cực "gom" đất xung quanh để đón đầu tiềm năng tăng giá.
Trong khi giá một số lô đất cách trung tâm Hà Nội khoảng 40km đã tiệm cận 100 triệu đồng/m2, thì vùng ven Tp.HCM chỉ dao động ở mức 30-40 triệu đồng/m2, cho thấy cơ hội tăng giá còn rất lớn."
Nhà đầu tư cho rằng, giá đất tại vùng ven TP. HCM dễ mua hơn so với tại Hà Nội. Chẳng hạn như, tại TP. HCM, cầm 2 - 3 tỷ vẫn có thể mua được đất nền vùng ven thế nhưng để tìm kiếm sản phẩm ưng ý cùng với số tiền trong bán kính 40km tại thủ đô là điều không thể.
Thực tế cho thấy, từ quý 1 năm 2025 đến nay, hoạt động tìm kiếm và mua bán bất động sản đã diễn ra khá sôi động tại một số khu vực như Quận 9, Bình Chánh, Long An và Bình Dương.
Hoạt động diễn ra tại khu vực phía Nam
Các nhà đầu tư miền Bắc, với kinh nghiệm trong việc quan sát quá trình phát triển hạ tầng, hiểu rõ rằng giá bất động sản sẽ tăng khi hạ tầng hoàn thiện. Vì vậy, họ có xu hướng đầu tư vào vùng ven thành phố – những nơi hạ tầng vẫn đang được xây dựng – để đón đầu cơ hội sinh lời trong tương lai.
Xu hướng đầu tư của các “cá mập” đến từ miền Bắc cũng có sự phân hóa rõ rệt, sau thời gian “đánh mạnh” vào thị trường khu Đông thì nay nhà đầu tư đang dần “xoay trục” dòng tiền sang phía Tây.
Về phân khúc được yêu thích và quan tâm, chuyên gia nhận định đó là phân khúc đất nền và nhà liền thổ.
Tuy nhiên, các chính sách siết chặt về pháp lý và quy hoạch đã làm cho nguồn cung của phân khúc này trở nên hạn chế, khiến người mua có ít lựa chọn hơn. Đối với loại hình căn hộ, dù có nguồn cung dồi dào hơn, nhưng lại ít thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc hơn.
