Luật Đất đai (sửa đổi) cấm phân lô bán nền tại những địa phương nào?
24/04/2024 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Một trong những điểm thay đổi lớn nhất của Luật đất đai (sửa đổi) đó chính là cấm phân lô bán nền tại khu vực nội thành của đô thị đặc biệt, đô thị loại I, II và III. Điều này sẽ gây ra những tác động như thế nào tới thị trường, mời bạn cùng chúng tôi khám phá nhé!Cấm phân lô bán nền theo Luật mới
Luật đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, với sự thay đổi của mình, luật sẽ có những tác động nhất định tới thị trường bất động sản. Đặc biệt là quy định cấm phân lô bán nền tại một số khu vực.
Theo như thay đổi, Luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân tự xây nhà ở hay tự phân lô bán nền tại các: phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, I, II và III.
4 loại đô thị bị cấm phân lô bán nền tại các khu vực
Ngoài ra, còn có đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật.
Đối với những khu vực ngoại thành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định định tùy theo điều kiện của địa phương, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Đến hết tháng 12/2023, Bộ Xây dựng đã thống kê toàn quốc có tới 902 đô thị, với 2 đô thị loại đặc biệt là: Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với đó là 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV, 702 đô thị loại V.
Tổng số đô thị bị cấm phân lô bán nền là khoảng 105 đơn vị, tăng 81 đơn vị so với quy định cũ.
Chi tiết các khu vực cấm phân lô bán nền bao gồm:
- Đô thị loại đặc biệt: Hà Nội và TP.HCM.
- Đô thị loại I: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
105 đô thị cấm phân lô bán nền từ sau 1/1/2025
- Đô thị loại II: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
- Đô thị loại II: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công, Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
Ảnh hưởng của thị trường khi bị cấm phân lô bán nền
Ảnh hưởng của thị trường khi Luật mới có hiệu lực
Trước hết là với những tác động tích cực, Luật đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần làm giảm tình trạng phân lô bán nền bừa bãi, giảm nguồn cung thị trường, tránh lãng phí đất. Những dự án được mở bán từ đó cũng sẽ được chỉn chu về chất lượng và số lượng hơn.
Nhưng đồng xu nào cũng có hai mặt, bên cạnh những mặt tích cực thì ảnh hưởng tiêu cực là thị trường đất nền sẽ trải qua cơn địa chấn “mạnh mẽ”. Bởi đối với các giao dịch đất nền hiện nay thì chủ yếu đến 90% là đất phân lô.
Những nhà đầu tư “ôm” quá nhiều đất nền trong khu vực thay đổi sẽ có xu hướng hạ giá bán. Trong khi những thửa có giấy chứng nhận thì lại trở thành mặt hàng “quý hiếm” được săn đón, từ đó giá thành cũng chắc chắn cao hơn. Thị trường không tránh khỏi việc “chạy”, “luồn lách” để được phân lô bán thửa trước khi Luật đất đai sửa đổi được thi hành.
Đất nền có sự chuyển dịch như thế nào sau Luật sửa đổi
Quy mô của tác động cấm phân lô bán nền không chỉ trên một khu vực nhỏ mà khác rộng bởi đô thị loại II, III thường được các chủ đầu tư yêu thích. Đất nền tại các khu vực này thường có thanh khoản tốt nên các nhà đầu tư chủ trương giữ lại để chờ cơ hội giao dịch sinh lời. Từ đó, dẫn đến tình trạng đất phân lô có giá cao hơn đất người dân bán.
Tuy nhiên, không phải vì sự thay đổi của thị trường, mà người dân đầu tư ồ ạt, để “chạy” trước khi luật mới có hiệu lực. Nhà đầu tư bất động sản cần thật sáng suốt, lựa chọn những sản phẩm có đầy đủ sổ đỏ.
SGO Land nhận thấy rằng việc siết chặt quy định về việc cấm phân lô bán nền là yếu tố giúp đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, cải thiện tính công bằng, minh bạch của thị trường. Từ đó, tạo bước đà phát triển bền vững cho thị trường Việt Nam.
