Giá nhà "chạm trần": Người thu nhập cao cũng lao đao
10/12/2024 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tổng quan về mức thu nhập với giá nhà
Theo khảo sát mức sống dân cư của Tổng cục Thống kê, nhóm có thu nhập nhất - nhóm 5 có thu nhập bình quân đạt 14.47 triệu đồng/ người/ tháng tại Hà nội, 13.8 triệu đồng/người/ tháng tại Đà Nẵng; 13.26 triệu đồng/ người/ tháng tại TP HCM; 13.9 triệu đồng/ người/ tháng tại Đồng Nai,...
Nhóm cư dân này được kỳ vọng là có khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh mà không cần nhờ đến sự hỗ trợ từ Chính phủ.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn của nhóm cư dân này cũng gặp không ít trở ngại.
Giá nhà tăng mạnh khiến người có nhu cầu thực bối rối
Ví dụ, mỗi hộ gia đình đều có 02 người trong độ tuổi lao động, thuộc nhóm thu nhập cao thì bình quân thu nhập của một gia đình là khoảng 30 triệu đồng/ tháng, khoảng 360 triệu đồng/năm.
Áp dụng quy tắc tài chính đó chính là giá nhà ở không quá ⅓ thu nhập, tức khoảng 7 triệu đồng/ tháng, khoảng 84 triệu đồng/năm. Hiện giá căn hộ thương mại tại các thành phố lớn khoảng từ 40 - 70 triệu đồng/m2, tùy dự án và vị trí. Nếu tính ra, một căn hộ với diện tích khoảng 60m2 sẽ có giá từ 2.5 tỷ - 3.5 tỷ đồng.
Nếu cư dân thuộc nhóm thu nhập 5 quyết định mua căn hộ giá 3.5 tỷ đồng và vay ngân hàng tới 70% giá trị căn hộ thì tức là 2.45 tỷ đồng, lãi suất 8%/ năm trong vòng 20 năm. Số tiền phải trả góp hàng tháng rơi vào khoảng 25 - 27 triệu đồng. Một năm số tiền trả ngân hàng lên tới 300 triệu đồng, quá chênh lệch so với số tiền 84 triệu như dự tính ở trên.
Nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm
Một là, giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, tăng gấp nhiều lần so với thu nhập người dân. Sau đại dịch Covid 19, khi kinh tế còn đang “chật vật” phục hồi thì giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ tại đô thị lớn liên tục tăng.
Mức giá căn hộ đã thiết lập kỷ lục mới khi cao hơn 30% so với mặt bằng cũ, kể từ năm 2019.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tính đến năm 2023 chỉ tăng vỏn vẹn 4%, bằng 1/8 so với tốc độ tăng giá nhà. Đối với cư dân thuộc nhóm 5 thì mức tăng này chỉ khoảng 3% - 7%, thậm chí có những giai đoạn, tại TP Hồ Chí Minh thì nhóm cư dân này còn có tăng trưởng âm.
Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, đặc biệt là với nhóm gia đình trung lưu hoặc cận cao cấp.
Khả năng chi trả nhà ở của người Việt giảm và đâu là giải pháp?
Hai là, thị trường hiện nay đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Các dự án nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp mặc cho nhu cầu chính của thị trường là nhà ở vừa túi tiền. Mặt hàng nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như “biến mất” khiến cho đại đa số người dân, kể cả nhóm người dân thu nhập cao không có quá nhiều sự lựa chọn.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư cũng đã lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để tăng giá bán trên thị trường một cách bất hợp lý khiến giá bất động sản tăng cao. Ngay cả những khu vực không có quá nhiều lợi thế về cơ sở hạ tầng cũng gây khó khăn cho khách hàng muốn mua nhà ở thực.
Ba là, nguyên nhân thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt còn do hành vi đầu cơ của các đối tượng “cò” nhà đất. Trong bối cảnh hiện nay, khi các kênh đầu tư khác như vàng và chứng khoán còn nhiều biến động, với tâm lý tích lũy tài sản, người dân thường có xu hướng tìm đến các sản phẩm bất động sản.
Và cũng chính những nhà đầu tư này lại là người mua nhà đất rồi sau đó để hoang hóa, chỉ chờ thời tăng giá. Sự mất cân đối giữa cung - cầu cũng nảy sinh từ đây và ngày càng trầm trọng.
Cuối cùng, yếu tố ít được đề cập tới nhưng không kém phần quan trọng trong việc ảnh hưởng tới giá nhà hiện nay đó chính là chi phí tài chính. Lãi suất vay giảm nhưng vấn đề mà người mua e ngại đó chính là lãi suất thả nổi sau ưu đãi, từ 10% trở lên. Áp lực tài chính khiến người mua nhà chần chừ không muốn xuống tiền.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cũng liên tục tăng cao, là nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình hình thành và phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản, khiến giá nhà tăng theo.
Như vậy, chính nhóm cư dân có thu nhập cao nhất, đại diện trong top 20% cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở cho riêng mình. Các nhóm cư dân thu nhập thấp hơn sẽ phải xoay sở ra sao để có được nơi an cư lập nghiệp.
Từ việc thiếu thốn về nhà ở, đời sống an sinh xã hội sẽ trả nên bất an, dẫn tới bất ổn dài hạn cho thị trường kinh tế vĩ mô - một trong những yếu tố tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản.
