Bất động sản nhà ở tăng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp
21/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Khoảng cách chênh lệch giữa nguồn cung và nhu cầu bất động sản vẫn chưa được thu hẹp, nhất là ở hai trung tâm kinh tế lớn có nhu cầu nhà ở khổng lồ là Hà Nội và TPHCM. Hầu hết các sản phẩm nhà ở mới được tung ra thị trường đều có giá bán khởi điểm từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.Chênh lệch cung cầu nhà ở trên thị trường
Trong báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đã chỉ ra, bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc lõi của thị trường, nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay.
Cụ thể, thị trường đã ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới trong quý III/2025. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở đang tiếp tục cải thiện theo hướng đa dạng hóa tùy từng khu vực, mở rộng từ trung tâm thủ đô sang các khu vực vệ tinh hay đô thị loại hai. Đa phần các chuyên gia đều đánh giá rằng đây là những khu vực có quỹ đất dồi dào và chi phí hợp lý.
Nếu như miền Bắc dẫn đầu cả nước, đóng góp tới 49% tổng nguồn cung nhà ở được mở bán trong quý III vừa qua thì miền Nam ghi nhận tới 27% nguồn cung, với đà tăng duy trì tích cực.
Tình trạng chênh lệch cung - cầu diễn ra phổ biến tại các thành phố lớn
Chuyên gia nhận định, tình trạng chênh lệch nguồn cung - cầu hiện nay vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là tại các tỉnh thành phố lớn: Hà Nội, TP. HCM,... Đa số dự án mới mở bán hiện nay đều có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Riêng đối với thủ đô, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình dao động trong mức 95 triệu đồng/m2. Mặt khác 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM (cũ) mức giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2.
Theo số liệu của JLL Việt Nam, thị trường ghi nhận 739 giao dịch thành công (quý III/2025), tăng 6 lần so với thời gian đầu năm. Đối với phân khúc nhà liền thổ, lượng căn tiêu thụ ghi nhận là 54 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý I/2025. Giá sơ cấp phân khúc căn hộ là 5.076 USD/m2, giảm 0.6%/quý nhưng tăng 1.6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá bán nhà liền thổ sơ cấp chạm ngưỡng 16.842 USD/m2, tăng 3%.
Chuyên gia nhận định, mức giá tăng cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp dù hiện tại chi phí đã neo khá cao. Điều này khẳng định được niềm tin của người mua và nhà đầu tư vào khả năng sinh lời dài hạn của thị trường bất động sản nhà ở.
Khách hàng cân nhắc trước khi mua bất động sản
Tương tự, sau giai đoạn trầm lắng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn TP. HCM của CBRE cho rằng, thị trường bất động sản thấp tầng tại TP. HCM đang dần hồi phục.
Trong quý III/2025, thị trường đã ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 100% so với quý II, tập trung chủ yếu tại khu Tây: Bình Tân, Bình Chánh,... khu vực được đánh giá là có chi phí phù hợp hơn so với khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý người mua rằng, mặt bằng giá cao và nguồn cung trung cấp ngày càng bị thu hẹp, khiến người mua ở thực gặp khó khăn nhiều hơn.
Mặt bằng giá nhà ở hiện nay neo ở mức cao, nguồn cung trung cấp bị thu hẹp
Theo Knight Frank, giá chào bán căn hộ sơ cấp quý III/2025 tại TP. HCM hiện nay đạt 3.752 USD/m2, mức giá tăng 8.8% so với năm trước. Đáng chú ý hơn, mức tăng này do 90% dự án đang hiện hữu có nhịp giá ổn định, chủ yếu là để cạnh tranh với dự án mới thuộc khu vực lân cận.
Thị trường nhà ở quý III/2025 chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nguồn cung, đạt tổng cộng 4.400 căn trong rổ sơ cấp, bao gồm 1.800 căn hộ mới cùng 2.600 căn tồn kho từ các quý trước.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung mới trong quý này nghiêng hẳn về phân khúc hạng sang (chiếm 57%) và trung cấp (43%).
Về mặt địa lý, Thủ Đức vươn lên chiếm vị trí áp đảo, đóng góp tới 80% tổng nguồn cung mới (với các dự án nổi bật như The Privé, Elysian). Các khu vực phía Tây (Trellia Cove) và khu Nam (Khải Hoàn Prime) cũng ghi nhận nguồn cung mới, nhưng với tỷ trọng khiêm tốn hơn.
Đáng báo động, khu vực phía Bắc tiếp tục im ắng khi không ghi nhận bất kỳ dự án mới nào trong suốt 3 năm qua, cho thấy sự chênh lệch lớn trong phát triển dự án giữa các khu vực.
