Phân khúc căn hộ hạng sang chiếm gần 60% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM (cũ)
15/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Trong quý III vừa qua, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM có đến khoảng 60% tổng số rổ hàng thuộc phân khúc hạng sang.Phân khúc căn hộ hạng sang tại TP. HCM
Theo số liệu trong báo cáo của Knight Frank, TP. HCM trước sáp nhập trong quý III đã ghi nhận 1.800 căn hộ được mở bán mới cùng 2.600 căn hộ tồn kho, giúp nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.400 căn.
Mặt khác, phân khúc hạng sang (giá từ 110 - 250 triệu đồng/m2) chiếm đến 57% tổng số sản phẩm. Lượng hàng cao cấp này tập trung chủ yếu tại khu vực thành phố Thủ Đức cũ. Nguồn cung sản phẩm trung cấp đang bị lấn át bởi phân khúc cao cấp khiến giá bình quân căn hộ trong quý đã đạt gần 96 triệu đồng/m2. Mức giá tăng tới 8.8% so với cùng kỳ năm 2024.
Phân khúc căn hộ hạng sang tập trung tại khu Đông TP. HCM
Những diễn biến tương tự cũng được ghi nhận bởi Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group. Cụ thể, quý III vừa qua, thành phố đã đón nhận hơn 5.500 căn hộ mở bán có mức giá trung bình là 96 triệu/m2. Giá nhà cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái khoảng 21%. Các dự án mở bán trong quý có giá dao động từ 108 -130 triệu/m2.
Còn theo Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản TP. HCM trong quý III chính là “cuộc đua” của các dự án nhà ở cao cấp. Khu Nam Chiếc (phía Đông TP. HCM) dẫn đầu thị trường với hàng loạt dự án hạng sang và siêu sang, thúc đẩy mặt giá chạm ngưỡng 200 - 300 triệu đồng mỗi m2.
TP. HCM cũng dần được biến thành biểu tượng của tâm điểm phát triển bất động sản cao cấp và siêu cao cấp.
Sự dịch chuyển của thị trường bất động sản TP. HCM
Chuyên gia cho rằng, quá trình dịch chuyển bắt đầu từ sự khan hiếm quỹ đất khu vực trung tâm, cùng với đó là chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nội thành buộc phải ưu tiên dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang để đảm bảo lợi nhuận, khẳng định tên tuổi trên thị trường.
Theo các chuyên gia, tại TP. HCM, khu Đông đang thực sự trở thành tâm điểm của “làn sóng” phát triển khi chiếm đến 80% tổng số nguồn cung nhà ở trên toàn thành phố. Đặc biệt, các dự án mở bán gần đây đều thuộc phân khúc hạng sang như:
- Eaton Park: 214 - 230 triệu đồng/m2;
- The Prive: 130 - 150 triệu đồng/m2;
- Diamond Sky: dự kiến 130 triệu đồng/m2;
- Palm City: 250 - 310 triệu đồng/m2;...
Dự án cao cấp Diamond Sky
Ngoài ra, một số ý kiến khác cho rằng, Việt Nam là nước đang nằm trong nhóm nền kinh tế tăng trưởng mạnh của khu vực, vì vậy tầng lớp thượng lưu cũng sẽ được mở rộng đáng kể.
Dự báo đến hết năm 2028, số người sở hữu tài sản từ 30 triệu USD trở lên sẽ tăng gần 30% so với hiện nay. Từ đó, lượng cầu cũng sẽ tăng lên từ nhóm khách hàng tiềm năng và các nhà đầu tư quốc tế, củng cố xu hướng phát triển của phân khúc hạng sang.
Hơn nữa, các chính sách nới lỏng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài cùng sự phát triển đồng bộ của hệ thống hạ tầng giao thông cũng ngày càng góp phần mở rộng thanh khoản cho thị trường.
Đồng quan điểm, Quản lý cao cấp bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, thực tế, giá bán sản phẩm tại vùng lõi đô thị sẽ khó có khả năng giảm bởi trong bối cảnh hiện nay, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, hạ tầng đô thị lại được nâng cấp với nhiều đồ án quy hoạch mới.
Sang đến quý IV năm nay, thị trường TP. HCM có thể đón nhận thêm khoảng 4.500 căn hộ mới, chủ yếu là các dự án cao cấp và hạng sang, hiện đều đang trong giai đoạn triển khai. Nhu cầu sở hữu nhà ở cũng được duy trì ổn định, kéo giá bán sơ cấp bình quân tại khu vực lõi tiệm cận 100 triệu đồng/m2.
One Mount Group ước tính, TP. HCM sau sáp nhập sẽ có thêm khoảng 23.000 căn hộ được mở bán. Cụ thể, vùng lõi trung tâm chiếm 50% tổng nguồn cung và đa phần sẽ là nhóm sản phẩm có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Tóm lại, thị trường thời gian tới cho thấy xu hướng nguồn cung tiếp tục tập trung và phân khúc cao cấp và hạng sang, căn hộ “vừa túi tiền” ngày càng khan hiếm. Mặt bằng giá chung của thị trường sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới.
