“Tỉnh giấc” sau “cơn sốt” đấu giá đất tại Hà Nội, nhà đầu tư nhận ra điều gì?

Nhà đầu tư “ôm” đất đấu giá chờ lãi

Khảo sát các công ty môi giới bất động sản trên địa bàn những huyện vừa tổ chức đấu giá đất thời gian qua, đơn vị cho biết, họ đang giữ một số quỹ lô đất đấu giá do nhà đầu tư gửi bán từ giữa tháng 12. 

Theo ông, tất cả các nhà đầu tư đều gửi bán với mức giá mong muốn chênh lệch từ 200 - 300 triệu đồng/ lô đối với các thửa đất tại huyện Hoài Đức, Thanh Oai và Quốc Oai. 

Diện tích trung bình của các sản phẩm này dao động trong mức từ 90 - 110m2. Thế nhưng thực tế, người mua đều trả giá bằng với mức bán mà nhà đầu tư gửi hàng.

Một số nhà đầu tư sau khi nâng lên, đặt xuống, đã chốt giao dịch bằng với mức giá ban đầu mà mình trúng thầu trước đó. Sở dĩ, họ chịu chấp nhận bán bằng giá trúng là do cần phải trả lãi và gốc ngân hàng, “cắt lỗ” khi chưa xoay được dòng tiền.

Chẳng hạn như, hiện đang có 3 lô đất tại huyện Hoài Đức đang được gửi bán với giá 85 triệu đồng/m2, khách hàng muốn bán bằng giá, thuế phí khách mua tự xử giao dịch. Bên đơn vị giao dịch cho biết, đã có khách vào hỏi nhưng dường như người mua vẫn đang cân nhắc nên mua chung cư trong nội thành hay đất nền ngoại thành để làm tài sản cho con cháu.

Nhà đầu tư băn khoăn nên lựa chọn đất nền hay chung cư làm tài sản tích lũy cho con cháu

Môi giới nhận định, hồi tháng 8 - tháng 9, khi thị trường nhà đất nóng lên, các nhà đầu tư đi săn đất kiếm lời, nhưng sau đó khi thị trường thanh khoản chậm, nhà đầu tư sẽ phải bán để thu hồi vốn. 

Dưới góc độ của các nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội, các khu đất đấu giá đã được đầu tư cơ sở hạ tầng đầy đủ, nhưng phần lớn lại chưa có quy hoạch để mở rộng hay kết nối với các khu vực khác. 

Vì vậy, tiềm năng tăng giá của sản phẩm không cao.

Các nhà đầu tư, đầu cơ, mua đất rồi chờ tăng theo giá thị trường thường không quá hiểu rõ hoặc nắm bắt được tiềm năng của khu đất, nên khi thị trường xảy ra vấn đề, họ đương nhiên sẽ rất nóng lòng, như đang “ôm bom”. 

Nếu không đủ khả năng “gồng” lãi ngân hàng, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ.

Trên thực tế, những khu vực xung quanh đất đấu giá đều dao động trong mức từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, với những khu vực đã có đầy đủ nhà ở, tiền đất gồm cả tiền xây dựng lên tới từ 100 - 110 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, giá trúng đấu giá của các lô đất này đều dao động từ 80 - 120 triệu đồng/m2. Nên nếu nhà đầu tư chấp nhận sở hữu các thửa đất đấu giá này, thì mức giá họ bỏ ra tương đương với giá đất khoảng tầm 2 năm sau.

Thị trường đất nền đấu giá giảm nhiệt

Thị trường đấu giá đất đang cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Một ví dụ điển hình là phiên đấu giá 26 thửa đất tại khu ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai.

Mặc dù giá trúng vẫn cao so với giá khởi điểm (từ 4,7 triệu đồng/m2 lên đến 76,7 triệu đồng/m2), nhưng so với các phiên đấu giá trước đó, mức tăng đã không còn quá nóng. Điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn.

Vào hồi cuối tháng 11 năm 2024 vừa qua, các phiên đấu giá tại đây cũng đã giảm, mức giảm cao nhất là 18 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 20%. Trong khi phiên đấu giá 20 thửa đất trước đó ghi nhận mức trúng cao nhất là 95 triệu đồng/m2, thấp nhất là 71 triệu đồng/m2. 

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại huyện Hoài Đức khi mức trúng đấu giá các phiên sau giảm khoảng 20% so với cao điểm. Nếu như trước đó, giá trúng cao nhất của phiên đấu tháng 8 lên tới 133 triệu đồng/m2 thì ở 02 phiên đấu vào tháng 11, mức giá ghi nhận giảm còn 103 triệu đồng/m2 và 109 triệu đồng/m2. 

Bên cạnh mức giá giảm rõ rệt, lượng người mua tham gia các phiên đấu cũng sụt giảm rõ rệt.

Đấu giá đất khu vực ngoại thành Hà Nội: Liệu đã hạ nhiệt?

Nếu như vào tháng 10, phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai ghi nhận con số kỷ lục, 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ thì sang đến tháng 11 năm nay, phiên đấu tại địa phương này chỉ thu hút vỏn vẹn 97 khách hàng với 413 bộ hồ sơ.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, sự hạ nhiệt của thị trường đấu giá đất gần đây là hệ quả tất yếu của việc giá đất trong các phiên đấu giá trước đó bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế.

Khi giá cả vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường, người trúng đấu giá sẽ gặp khó khăn trong việc bán lại tài sản, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao và nguồn vốn cho thị trường bất động sản trở nên hạn hẹp.

Một nguyên nhân khác cũng được chỉ ra cho thực trạng trên là do nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn sau những đợt tăng giá “chóng mặt”. Họ không còn mặn mà với việc bon chen, trả giá quá cao để sở hữu sản phẩm đất nền như mong muốn rồi lại phải bận rộn tìm kiếm người sang tay. 

Mức giá hiện tại được nhà đầu tư đánh giá là quá cao, không thực tế nên nếu trong thời gian một tháng theo quy định, không tìm được người mua, họ sẽ phải bỏ cọc. 

Nhìn chung, các khu vực vùng ven Hà Nội hiện nay đều có sự phát triển cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, dẫn tới giá bán nếu đẩy lên trong ngắn hạn sẽ không phù hợp với thị hiếu thực tế của thị trường.

Những nhà đầu tư trót lỡ “cầm đất chờ thời” càng phải kéo dài, dẫn tới việc giảm sức hấp dẫn của các phiên đấu giá đất.