Căn hộ chung ngoại thành Hà Nội - Xa trung tâm nhưng giá vẫn cao “ngất ngưởng”

Chung cư ngoại thành Hà Nội - Giá đắt chưa từng có

Theo khảo sát của các đơn vị môi giới và tư vấn bất động sản, tại khu vực ngoại ô, nguồn hàng sơ cấp được mở bán tăng vọt. Đặc biệt là tại các huyện như: Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì,...với mức giá chung cư dao động trong khoảng trên dưới 50 triệu đồng/m2. 

Chuyên gia bất động sản cũng xác nhận, mặt bằng giá chung không chỉ tăng mạnh ở phân khúc nội đô mà còn có sự chuyển biến tại khu vực ngoại thành. Các huyện đã xác lập kỷ lục mặt bằng giá mới, thậm chí, nhiều nơi xuất hiện sản phẩm có giá từ 60 triệu đồng - 70 triệu đồng/m2.

Nhiều người bày tỏ quan ngại rằng, mức giá đang neo tại các sản phẩm chung cư xa trung tâm trong suốt 15 năm nay cũng không chênh lệch so với khu vực nội đô là mấy. Chính nguyên nhân này đã khiến tình trạng người dân lao động, đặc biệt là đối tượng thu nhập trung bình và thấp sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Ngay đến cả CEO của các đơn vị môi giới và phát triển bất động sản cũng nhận định rằng, chung cư ngoại thành Hà Nội không hề rẻ. Giá dao động trong khoảng từ 50 - 60 triệu đồng/m2.

Thu nhập của người lao động chạy đua với giá chung cư ngoại thành Hà Nội

Những người lao động thu nhập thấp/trung bình, muốn giải quyết nhu cầu nhà ở mà không bị áp lực về tài chính thì có thể lựa chọn sản phẩm diện tích nhỏ (30 m2 - 40m2). Tổng giá trị căn nhà khoảng trên dưới 2 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý II năm nay đã “vắng bóng” hẳn sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2. Khách hàng chỉ có thể tìm thấy căn hộ chung cư với mức giá này ở thị trường thứ cấp.

Hai cực Đông và Tây của thành phố chạy đua giá nhà “nóng” hơn bao giờ hết. Mức giá căn hộ chung cư cao nhất tại phía Tây khoảng 70 triệu đồng/m2, trong khi đó mặt bằng phía Đông sẽ thấp hơn một chút, khoảng 56 triệu/m2. 

Các chuyên gia cho rằng, việc chung cư nội đô liên tục đạt đỉnh giá mới, kéo theo giá sản phẩm khu vực ngoại thành cũng tăng theo và đạt ngưỡng chưa từng có trong lịch sử phát triển thị trường bất động sản từ trước đến nay. 

Chung cư ngoại thành Hà Nội xa trung tâm mà giá vẫn “cắt cổ”

Sản phẩm chung cư ngoại thành Hà Nội xa trung tâm, điều kiện tiện ích và hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông không bằng nội đô, nhưng giá lại cao - là câu hỏi được nhiều người đặt ra. 

Nguyên nhân chính mà chuyên gia lý giải cho tình trạng này đó chính là tiền đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí xây dựng, tiền thuế sử dụng đất cao. Nhà đầu tư không thể chịu lỗ để bán rẻ.

Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện nay mới có những dấu hiệu chớm phục hồi ở một số phân khúc chứ chưa thực sự qua thời điểm khó khăn. Tâm lý của nhà đầu tư còn khá e ngại, rụt rè. 

Nguồn cung nội đo lại ít là đòn bẩy để chung cư ở vùng ngoại ô thủ đô tăng giá. Đặc biệt, với quỹ đất hạn hẹp, cạn kiệt hiện nay thì phát triển nhà ở xã hội vẫn là bài toán chưa có lời giải, khiến Chính phủ phải “đau đầu” tìm giải pháp thay thế.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng tăng giá của các sản phẩm chung cư nằm tại khu vực ngoại ô

Ở khía cạnh chuyên sâu hơn, chuyên gia phân tích, giá đất nền liên tục khiến giá nhà chung cư vốn đã cao, nay lại có thêm tiền đề để tăng vượt ngưỡng. Trung bình mỗi năm, giá đất tăng từ 20% - 30% thì giá nhà sẽ biến động trong mức khoảng từ 9% - 10%.

Hiện nay, tâm lý của khách hàng cũng đang dần “thoáng” hơn. Nếu như trước kia, người dân thường lấy Hoàn Kiếm là quận lõi, từ đó di chuyển sang các khu vực lân cận như: Ba Đình, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Đống Đa được gọi là khu vực trung tâm. 

Thế nhưng khái niệm “khu vực trung tâm” hiện nay đã được thay đổi. Khu vực phát triển về cơ sở hạ tầng, cư dân dễ dàng kết nối với hệ thống dịch vụ công, tiện ích thì sẽ được coi là vùng trung tâm. Cũng chính nhờ bước ngoặt trong tư duy và tầm nhìn như vậy mà các sản phẩm chung cư ngoại thành Hà Nội mặc sức “lên đời”, tăng giá.

Yếu tố hạ tầng là một trong những nguyên nhân cốt lõi giúp cho chung cư xa trung tâm tại: Đông Anh, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm,... liên tục đi lên về giá theo thống kê các năm gần đây.

Cụ thể hơn, hệ thống đường vành đai, cầu vượt sông Hồng được đầu tư, tăng khả năng kết nối và giảm thời gian di chuyển giữa các khu vực này với phần còn lại của thành phố, làm thay đổi bộ mặt của thủ đô.

Hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các khu vực

Nguyên nhân còn lại dẫn tới sự biến đổi về giá là do cán cân cung - cầu vẫn đang chênh lệch khá nhiều. Các bộ luật sửa đổi có tác dụng gỡ vướng pháp lý cho dự án đang bị “treo” nhưng đồng thời cũng sẽ thắt chặt quy định về xây dựng, đầu tư bất động sản khiến dự án không được phê duyệt hoặc ngày càng khó để được duyệt.

Nhu cầu nhà ở vẫn luôn tồn tại các thành phố lớn, gây áp lực trực tiếp lên tới hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống dịch vụ công, chất lượng cuộc sống của người dân. Nhìn chung, điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp khó có thể mua được nhà nội đô.

Xu hướng “an cư” dần dịch chuyển sang khu vực ngoại thành. Lúc này lại xảy ra tình trạng, cầu cao, cung thấp, khan hàng, giá nhà ở nói chung, chung cư ngoại thành Hà Nội nói riêng độn lên, không nằm ngoài quy luật của thị trường. 

Để giải quyết được bài toán này, chuyên gia cho rằng hệ thống chính sách, pháp lý cần phải được đồng bộ, tạo điều kiện “cởi trói” cho dự án còn đang bị “đóng băng”. Nguồn cung tăng thì chung cư ngoại thành Hà Nội mới có cơ sở để giảm và trở về mức ổn định.