Cận trọng siết chặt đấu giá đất, phân lô bán nền giữ cho thị trường trong sạch, minh bạch

Đấu giá đất ven huyện Hà Nội 100 triệu đồng/m2

Giao dịch đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội vừa qua đã gây xôn xao dư luận khi một lô đất được giao dịch với mức giá kỷ lục hơn 100 triệu đồng/m2.

Điều đáng chú ý là khu đất này nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km, hạ tầng lại chưa được đầu tư đồng bộ. Liệu mức giá này có phản ánh đúng giá trị thực của lô đất, hay đang có những yếu tố khác tác động.

Theo khảo sát của các đơn vị môi giới và tư vấn bất động sản, đất thôn xóm tại khu vực này có giá dao động từ 30 triệu - 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, những sản phẩm ở vị trí mặt đường to, đẹp thuận tiện đi lại có mức giá từ 70 triệu đồng - 80 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy sự chênh lệch rõ ràng đối với giá đất trúng thầu. 

Ngoài ra, khi mặt bằng giá tăng lên, còn ảnh hưởng lớn tới mức giá đền bù, giải phóng mặt bằng của các dự án sau tại chính địa phương đó. 

Mức đấu giá khủng của đất nền ven huyện khiến nhiều người ngỡ ngàng

Các chuyên gia cho rằng, kết quả đấu này là tín hiệu khá ngạc nhiên trên thị trường nhưng vẫn có thể giải thích được. Tác động tới thị trường đất nền nói chung, những phiên đấu giá đất nói riêng có hai yếu tố: Thứ nhất là do tâm lý về tin đồn và hiện tượng “thổi” giá để kiếm lời của giới đầu tư.

Thứ hai chính là những tác động từ người thiếu hiểu biết hoặc do chưa có thông tin đầy đủ về giá đất tại địa phương, đưa ra bằng dự thảo giá đất mới, cao gấp từ 5 đến 50 lần so với giá cũ. Kéo theo đó là tâm lý sợ bỏ lỡ, nên nhiều nhà đầu tư thường có tâm lý đón đầu.

Sự chênh lệch giá gấp đôi, thậm chí là gấp ba ngay ở những lô đất nền cạnh nhau sẽ tác động mạnh đến chi phí đền bù của khu vực đó. Thế nhưng khi hết thời gian đặt cọc, khách hàng và nhà đầu tư sẽ biết được rằng thực chất giá đất có phải như vậy không?

Tại huyện Thanh Oai, rà soát số người trúng đấu giá đất thì chỉ có 2, 3 người trong số đó là sinh sống tại địa phương, còn lại hầu hết đều là nhà đầu tư tới tỉnh khác. Chuyên gia cho rằng, đó là cơ sở để đánh giá nhu cầu tiêu thụ sản phẩm đất nền hiện nay có thể không phải là nhu cầu thật.

Cẩn thận chiêu trò đẩy giá đất khi đấu giá đất

Thực tế, nếu là nhà đầu tư lâu năm, có khả năng nhận biết tình hình thị trường thông qua diễn biến trên các sàn bất động sản thì bạn sẽ thấy, một nguyên nhân khác dẫn tới giá trúng đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội lại đạt mức cao như vậy là do có sự nhúng tay của các nhóm cơ hội, đầu cơ đẩy giá.

Chiêu trò này không quá xa lạ với những nhà đầu tư dạn dày kinh nghiệm khi thấy giá đất bỗng nhiên cao bất thường thì chắc chắn là do một nhóm nhà đầu cơ cùng nhau góp tiền, góp sức để đấu giá chung, đẩy mức giá lên cao nhất có thể.

Cẩn thận chiêu trò đẩy giá đất để phân lô bán nền

Chẳng hạn như, một lô đất có mức trúng giá khoảng tầm 100 triệu đồng/m2, nhưng các lô khác chỉ trúng từ 50 triệu đồng - 60 triệu đồng/m2.

Đối tượng đầu cơ sẽ viện lý do rằng giá đất còn có thể cao hơn nữa, đạt mức 100 triệu đồng/m2 nên khi rao bán họ rất tự tin, giao dịch các lô trúng thầu với mức giá cao ngất ngưởng, cộng thêm mức chênh lệch nhất định lúc tung ra thị trường. 

Thu lời từ khoản chênh lệch, lên tới hàng trăm triệu đồng chỉ trong vỏn vẹn vài ngày, thậm chí vài tiếng đồng hồ khi những phiên đấu giá đã kết thúc, họ sẵn sàng bỏ cọc đối với lô đất trung giá chót vót mà họ dựng nên.

Mức giá khởi điểm thấp, dẫn tới chi phí cọc thấp không “ăn nhằm” gì khoản tiền chênh mà giới đầu cơ nhận được, vì vậy họ sẵn sàng giao dịch kiểu “ăn xổi ở thì”, “thả con săn sắt bắt con cá rô”, bỏ cọc ngay khi bán được hàng.

Tuy nhiên, hình thức giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và hệ lụy cho cả người mua và người bán. Những người mua thiếu kinh nghiệm, không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp thường bị thiệt hại lớn do đầu tư thiếu tầm nhìn, để mức giá “nhảy lên nhảy xuống”.

Chính phủ siết chặt quy định về phân lô bán nền

Hiện nay, nhiều khu đất phân lô bán nền thường có xu hướng “ăn theo” sự phát triển của cơ sở hạ tầng hoặc những dự án chính quy đã thực hiện triển khai trước đó. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương đã xuất hiện dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, những cơn “sốt” đất khiến thị trường điên đảo, đến nay đều đã bỏ hoang, “đắp chiếu”, không ai nhòm ngó. 

Chẳng hạn như tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội là khu đất bám mặt đường chỉ 20m. Từ khi làm một đoạn đường nhỏ chạy dọc theo phần đất, các chủ sở hữu đã nhanh chóng chia khu đất thành 20 lô nhỏ hơn, mỗi lô chỉ khoảng 50 - 60m2. 

Cách đấy vài trăm mét, một khu đất khác rộng rãi hơn cũng được “phẫu thuật” thành hơn 100 lô đất. Người dân sinh sống tại địa phương cho biết, dọc con đường nhỏ này, có tới cả hàng chục khu đất được phân lô to nhỏ khác nhau, chạy theo xu hướng của thị trường.

Giai đoạn sôi động nhất là vào khoảng từ năm 2020 - 2021, khi dân làm nương rẫy thu hoạch không được bao nhiêu, có người hỏi mua là họ ồ ạt bán. Những chủ đất mới cần mẫn đi gom, sau đó san lấp thành bãi để bán phân lô.

Khi cơn sốt đất đi qua, thị trường đất nền “im lặng như tờ”, lượng giao dịch giảm hẳn. Nhiều lô đất trải qua hàng chục lần đổi chủ nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc dùng làm nơi để chăn thả gia súc. 

Luật Kinh doanh BĐS siết chặt quy định về phân lô bán nền

Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền đang là một vấn đề đáng báo động trong quá trình phát triển đất nước. Mặc dù đất đai là tài sản quý giá, đóng vai trò nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội, nhưng việc phân lô ồ ạt, không theo quy hoạch đã dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai nghiêm trọng.

Diện tích đất bỏ hoang sau phân lô ngày càng tăng, kéo theo một lượng lớn vốn đầu tư bị "đóng băng", gây ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả sử dụng đất và sự phát triển bền vững.

Một tín hiệu đáng mừng khác là Bộ Xây dựng đã ban hành quy định mới, siết chặt việc phân lô bán nền ở các đô thị lớn. Quy định này sẽ thúc đẩy việc xây dựng các công trình nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường và tránh tình trạng lãng phí đất đai. Mặc dù tăng gánh nặng đầu tư cho chủ đầu tư, nhưng đây là giải pháp cần thiết để phát triển đô thị bền vững.

Thêm vào đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản. Bằng cách hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá, luật đã góp phần tạo ra một thị trường minh bạch, nơi giá cả phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Đồng thời, luật cũng giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua.

Không để đất nền “ngậm” tiền quá lâu

Trên thực tế, hoạt động phân lô bán nền chủ yếu mang lại lợi nhuận cho một nhóm nhỏ người đầu cơ, trong khi đó, một lượng lớn nguồn lực xã hội bị "đóng băng" trong các dự án đất nền. Việc này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai mà còn kìm hãm sự phát triển kinh tế, khiến cho dòng tiền không được luân chuyển để tạo ra các giá trị mới.

Đại biểu quốc hội nhận định rằng, hàng loạt các dự án bị “mổ xẻ” sau đó lại bỏ hoang, dẫn tới sự lãng phí. Hệ lụy tất yếu là các dự án ma sẽ thi nhau mọc lên. Nhiều đối tượng xấu, lợi dụng tình trạng đó để vẽ ra bản đồ quy hoạch viển vông, sử dụng nhằm mục đích lừa đảo.

Tất cả những yếu tố đó, tạo nên sự bất ổn của thị trường bất động sản hiện nay nói chung, phân khúc đất nền nói riêng.

Theo dự báo của chuyên gia, việc phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm, tệp khách hàng tiếp cận được với sản phẩm mong muốn giảm sút.

Lựa chọn đúng sản phẩm để đầu tư

Thị trường được dự báo sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm có diện tích lớn, được phân phối từ những nhà đầu tư đã “ôm” đất trước đó, nhằm mục đích phân lô, tách thửa nhưng không thành công nên phải chấp nhận thoát hàng, cắt lỗ.

Những quy định siết chặt về việc phân lô bán nền là điều vô cùng cần thiết. Nó thể hiện xu hướng tất yếu, áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia để đảm bảo quyền lợi cho người mua cũng như tính minh bạch cho thị trường, qua đó tạo động lực phát triển đồng bộ và hiện đại. 

Nói tóm lại, để thị trường trong sạch, vững mạnh thì chính quyền và người dân đều mong muốn trong thời gian tới, Chính phủ sẽ ra hướng dẫn cụ thể chi tiết cho hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án trong thời gian sắp tới. 

Hoạt động phân lô bán nền cần được theo dõi, giám sát và siết chặt dưới tầm nhìn dài hạn để không ảnh hưởng tới tốc độ phát triển của thị trường. Đây là biện pháp chính đáng nhất, bảo vệ quyền lợi cho người mua cũng như đảm bảo tính minh bạch, trong sạch của thị trường bất động sản.