Mặt bằng giá chung cư thứ cấp leo thang
13/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự tăng giá của sản phẩm chung cư thứ cấp là từ sự mất cân đối trong nguồn cung.Chung cư thứ cấp tăng giá chóng mặt
Giá chung cư thứ cấp tại TP.HCM
Thời gian qua, thị trường TP. HCM đã ghi nhận nhiều dự án căn hộ mới được ra mắt. Ngoài các sản phẩm sơ cấp, không ít dự án chung cư thứ cấp (các căn hộ đã trải qua một hoặc nhiều lần chuyển nhượng sở hữu) ở vị trí trung tâm hoặc ven đô có mức giá tăng mạnh. Thậm chí, nhiều nơi mức giá còn vượt xa kỷ lục giá cũ.
Thị trường bất động sản TP HCM đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh mẽ tại nhiều khu vực. Tại Vinhomes Central Park, căn hộ 2 phòng ngủ tăng thêm 800 triệu - 1 tỷ đồng, trong khi căn Landmark 90 m2 chạm mốc gần 12 tỷ đồng.
Tương tự, một dự án của Quốc Cường Gia Lai ở Quận 7 có giá mở bán đầu năm là 54-55 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên hơn 64 triệu đồng/m2, tương đương 4,3 tỷ đồng/căn. Tại khu vực Bến Vân Đồn, các dự án của Novaland như Tresor và Icon 56 đều tăng giá đáng kể, đặc biệt Icon 56 có sổ hồng đã tăng 22%.
Đáng chú ý nhất là dự án The Sun Avenue với mức tăng vọt hơn 50% chỉ sau một năm, đạt 6,5-6,7 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Theo ghi nhận, các dự án vừa hoàn thiện pháp lý như Sài Gòn Gateway, TDH Riverview và The Capella cũng ghi nhận mức tăng từ 22% đến 30%.
Chuyên gia cho biết, giá căn hộ thứ cấp tại khu vực phía Đông TP. HCM thời gian qua đã tăng mạnh hơn vì hầu hết các dự án đều được mở bán mới mức giá khá cao.
Nguyên nhân khiến chung cư thứ cấp tăng giá
Theo các chuyên gia, việc nhiều dự án chung cư đã bàn giao và được tháo gỡ vướng mắc pháp lý tăng giá là điều tất yếu của thị trường. Riêng một số dự án có mức tăng giá đột biến gần đây không chỉ đến từ yếu tố pháp lý mà còn do tác động từ hiệu ứng lan tỏa của các dự án lân cận, tạo nên một "cơn sốt" cục bộ trên thị trường bất động sản khu vực này.
Ngoài ra, sự tăng giá tại các dự án đã bàn giao một phần đến từ khoảng cách giá lớn so với các dự án lân cận. Cụ thể, nhiều dự án mới trong khu vực đã được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 trong vòng một năm qua.
Khoảng cách này đã tạo ra một xu hướng “kéo” giá lên, khiến cả người bán và người mua ở các dự án cũ muốn tiệm cận mặt bằng giá mới.
Nguyên nhân khiến sản phẩm chung cư thứ cấp tăng giá
Chuyên gia này còn chỉ ra một yếu tố quan trọng khác là sự thay đổi về hạ tầng giao thông. Khu vực này có khả năng kết nối tốt với khu Đông TP HCM và trục giao thông hướng Bà Rịa - Vũng Tàu, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng muốn có chỗ ở thuận tiện cho việc đi lại và làm việc, đặc biệt sau khi các đơn vị hành chính đã được sắp xếp lại.
Bên cạnh đó, nhiều dự án trước kia vốn bị đình trệ do vấn đề pháp lý, nay đã được tháo gỡ, giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bàn giao tới tay khách hàng. Đây là một trong những yếu tố cốt lõi giúp tạo niềm tin cho người mua và thúc đẩy nhu cầu gia tăng trên thị trường.
Các căn hộ gặp phải vướng mắc về pháp lý trước đây đã được cấp sổ hồng sẽ gia tăng giá trị nhất định, đặc biệt là trong bối cảnh các dự án này bàn giao nhiều năm lại sở hữu vị trí đắc địa.
Theo các chuyên gia, ngoài yếu tố pháp lý, động lực chính thúc đẩy giá bất động sản tăng mạnh còn đến từ các dự án hạ tầng trọng điểm. Những công trình như tuyến Metro số 1, các trục đường lớn được mở rộng hay các trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động đã trở thành "nam châm" thu hút dòng tiền.
"Những khu vực nào được hưởng lợi từ hạ tầng đều ghi nhận mức tăng giá rõ rệt," các chuyên gia nhận định. Ví dụ điển hình là các tuyến đường như Phạm Văn Đồng hay một số phường tại TP Thủ Đức. Tại đây, giá căn hộ đã tăng đáng kể sau khi hệ thống giao thông được cải thiện, minh chứng cho mối liên hệ chặt chẽ giữa đầu tư công và giá trị bất động sản.
Dữ liệu từ trang Batdongsan.com.vn cho thấy, giữa năm 2025, thị trường căn hộ tại TP HCM đã có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Lượng tìm kiếm chung cư đã tăng tới 70%, phản ánh sự quan tâm trở lại của người mua đối với phân khúc này.
Tuy nhiên, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Trong quý II vừa qua, hàng loạt dự án mới được tung ra thị trường với mức giá từ 80-100 triệu đồng/m2 trở lên. Các dự án nổi bật có thể kể đến như The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height.
Sự khan hiếm sản phẩm bình dân đã đẩy mặt bằng giá tiếp tục tăng. Theo ghi nhận, giá sơ cấp ở các dự án mới đã nhích lên từ 4-6%, trong khi các dự án cũ cũng tăng từ 2-4%. Điều này cho thấy, dù nhu cầu tăng cao nhưng việc tiếp cận nhà ở giá phải chăng vẫn là một thách thức lớn đối với người dân thành phố.
Vì vậy, trong bối cảnh này, khi giá bán tại nhiều dự án sơ cấp đã ở mức rất cao, người mua liền “quay xe” sang thị trường thứ cấp. Sản phẩm này giúp khách hàng đáp ứng được tất cả các nhu cầu: pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, tiện ích đầy đủ,... Đồng thời, mức giá lại có phần “dễ thở” hơn so với các dự án mới.
Chính điều này khiến cho giá chung cư cũ tiếp tục tăng lên, thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn bộ thị trường.
