Giá nhà ở tăng "phi mã" do phải “cõng” thêm chi phí chênh lệch

Đầu cơ “hô biến” giá nhà

Báo cáo phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã nêu trong báo cáo trình Văn phòng Chính phủ về 7 nhóm chi phí cơ cấu nên giá nhà, giá bất động sản. 

Trong đó, bao gồm: tiền sử dụng đất; tiền giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án và hạ tầng kỹ thuật, xã hội; vốn vay đến chi phí bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư; thuế và các loại phí liên quan.

Đối với từng loại phân khúc khác nhau: chung cư, biệt thự, liền kề,...thì các chi phí này chiếm tỷ trọng khác nhau, tùy vào quy mô, tính chất dự án.

Dựa trên cơ sở phân tích biến động của các nhóm chi phí này, các cơ quan quản lý có thẩm quyền đánh giá các chi phí đầu tư xây dựng, chi phí hạ tầng kỹ thuật, vốn vay, bán hàng và quản lý của chủ đầu thường ít biến động hoặc không có biến động.

Các chính sách thuế, phí liên quan đến kinh doanh bất động sản không thay đổi. Vì vậy, nhìn chung những chi phí trên không phải là tác nhân khiến giá nhà cao. 

Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đã chỉ ra 4 nguyên nhân chủ yếu khiến cho giá nhà tăng cao. 

Đáng chú ý nhất là biến động tăng đối với chi phí liên quan tới đất đai dưới tác động của phương pháp tính và bảng giá đất mới theo từng địa phương.

Hiệu ứng “domino” sẽ xuất hiện khiến cho mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm nhà ở tăng lên khoảng 15% - 20% với trước kia (theo tính toán của Bộ Xây dựng).

Ngoài ra, những phiên đấu giá đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm cũng là một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá đất nói riêng, giá bất động sản nói chung tăng. 

Từ đó, dẫn tới việc tăng chi phí triển khai, thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung trên thị trường, gây ảnh hưởng tiêu cực tới sự phục hồi và phát triển bền vững của bất động sản.

Một nguyên nhân khác khiến cho giá nhà tăng đó chính là sự thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở “vừa túi tiền” của đa số bộ phận người dân. 

Sự biến động của nền kinh tế với các thị phần chứng khoán, trái phiếu, vàng,... tác động mạnh mẽ tới tâm lý người dân. Các nhà đầu tư dần dần lựa chọn chuyển dịch xu hướng đầu tư sang nhà đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn.

Nguyên nhân cuối cùng được các cơ quan có thẩm quyền chỉ ra đó chính là hiện tượng “thổi giá ảo” của giới đầu cơ, môi giới nhằm trục lợi cá nhân.

Chiêu bài này không mới nhưng vẫn khiến không ít khách hàng bị “sập bẫy”. Hình thức này được thực hiện thông qua mức “tiền chênh” mà người mua phải trả ngoài hợp đồng đối với các dự án ít sản phẩm nhưng lại có nhiều người quan tâm.

Nhận thấy, thời gian qua, khi nguồn cung bất động sản trở nên hạn chế thì chiêu trò này ngày càng phổ biến. Thậm chí là ở cả những dự án nhà ở xã hội cũng đang dần dần xuất hiện việc rao bán “chênh” giá lên tới hàng trăm triệu đồng. 

Theo như nghiên cứu của Bộ thì số tiền chênh này thường không cố định mà được giới đầu cơ, môi giới “nâng lên hạ xuống” tùy theo sức nóng của thị trường, của dự án hoặc thỏa thuận giữa hai bên. Mức chênh phổ biến khoảng từ 5% - 20%.

Ví dụ cụ thể như một dự án nhà ở thấp tầng tại Hưng Yên, Bộ cho biết, các căn nhà bán ra khoảng từ 7 - 8 tỷ đồng/ căn nhưng trong đó đã bao gồm 750 triệu tiền chênh lệch, tương đương khoảng 10%. Nhưng khi dự án hạ nhiệt thì tiền chênh cũng giảm xuống khoảng 250 triệu đồng. Thậm chí nhiều sàn chấp nhận bán không có tiền chênh. 

Đáng lo ngại hơn, vấn đề tiền “chênh” không chỉ xảy ra ở mặt hàng sơ cấp mà còn cả ở mặt hàng thứ cấp. 

Nguyên nhân tăng giá nhà

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, phí môi giới thường cao hơn mức phổ biến. Bên bán không chỉ phải trả 1% giá trị giao dịch, mà còn đối mặt với tình trạng môi giới “đội giá” để thu lợi nhuận cao hơn.

Cụ thể, với một căn hộ chung cư giá 5 tỷ đồng, môi giới có thể tăng thêm từ 200-300 triệu đồng. Đối với nhà liền kề giá 10 tỷ đồng, con số này có thể lên tới 500 triệu đồng, tương đương khoảng 5% giá trị căn nhà.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng còn cảnh báo “chiêu bài” đặt cọc của môi giới trong thời điểm nhà đất “sốt nóng” để mua nhà rồi tăng giá lên 15% - 20% để bán cho người khác.

Ví dụ như, một căn chung cư có giá 5 tỷ, môi giới thỏa thuận, đặt cọc 1 tỷ và hứa sẽ thanh toán trong vòng 1 tháng. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian đó, môi giới sẽ bán chênh thành 6 -7 tỷ để khiến “giá nhà” “nhảy múa” không ngừng và tăng lên 1 -2 tỷ trong vòng 1 tháng.

Biện pháp bình ổn giá nhà

Giá nhà tại những thành phố lớn như: Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang tăng cao, thậm chí có cả ghi nhận bất thường, bỏ xa mặt bằng giá trung bình của số đông người dân. Điều này khiến cho ước mơ an cư lập nghiệp ngày càng vụt xa khỏi tầm tay của người lao động.

Mặt khác, báo cáo của Bộ xây dựng cho thấy rằng, nguồn cung nhà ở trên cả nước đang sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, quý II vừa qua, chỉ có 9 dự án được hoàn thành với quy mô khoảng 6.000 căn chung cư, nhà ở riêng lẻ, liền kề. Lượng dự án nhà đủ tiêu chuẩn và điều kiện để được cấp phép có quy mô khoảng 20.000 căn.

Báo động tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở, đất nền tại Hà Nội đã được dự báo từ cuối năm 2023 đến nay càng khiến cho giá nhà đất tăng chóng mặt, liên tục lập kỷ lục mới khiến người mua nhà hoang mang.

Hệ thống giải pháp để ổn định giá bất động sản mà bộ Xây dựng đề xuất

Với những nỗ lực đáng ghi nhận của mình, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp để tập trung tháo gỡ, giải quyết khó khăn về thủ tục pháp lý, tăng cường nguồn cung cho thị trường, thúc đẩy bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

Kết hợp với đó là việc tổ chức, triển khai có hiệu quả nhiều chính sách pháp luật, đặc biệt là ba bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Bộ cũng yêu cầu các địa phương, cơ quan có liên quan phải chấn chỉnh công tác đấu giá đất, hoàn thiện những quy định về các phiên đấu giá đất theo hướng tích cực, hạn chế việc giới đầu cơ “tự tung tự tác”, “thổi” giá đất vô căn cứ.

Các đơn vị tổ chức đấu giá có thể xem xét việc tăng tiền cọc đất, xác định giá khởi điểm sát với thực tế, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và hạn chế người tham gia với mục đích không trong sáng.

Đồng thời, cũng cần phải có biện pháp để hạn chế tác động tiêu cực từ bảng giá đất mới được ban hành theo Luật Đất đai 2024; đề xuất thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trực tiếp do Nhà nước quản lý.

Cuối cùng là tăng cường thành tra, kiểm tra, kiểm soát việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án đang sử dụng động. Và quản lý thật hiệu quả hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch hay hoạt động của đối tượng môi giới.

Chỉ khi thực hiện phối hợp nhịp nhàng và nhuần nhuyễn với các phương án trên thì thị trường bất động sản mới có thể hồi phục, phát triển ổn định và bền vững nhé!