Sáp nhập tỉnh thành: Cơ hội "đón sóng" bất động sản nhưng cần thận trọng "bẫy" giá "ảo"
18/04/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản khi có thông tin sáp nhập
Thông tin về kế hoạch sáp nhập tỉnh đã tạo ra sự chú ý đáng kể trên thị trường bất động sản. Dữ liệu từ các đơn vị tư vấn, phát triển và phân phối bất động sản cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng vọt so với tháng 2/2025 tại các khu vực có tiềm năng hợp nhất về mặt địa lý và dân số.
Cụ thể, Đà Nẵng và Quảng Nam là minh chứng rõ ràng với mức tăng lần lượt là 39% và 96% trong sự quan tâm bất động sản.
Tại thị trường tỉnh diễn ra sự sáp nhập như Phú Thọ, Bắc Giang thì nguồn cung tăng mạnh từ 25% - 40% so với số liệu ghi nhận được thời điểm 2024.
Theo ghi nhận từ một nhà đầu tư bất động sản tại Phú Thọ, thị trường đất nền thành phố Việt Trì đã chứng kiến những biến động mạnh mẽ trong những tuần đầu tháng 3/2025, với sự đổ bộ của một lượng lớn nhà đầu tư đến từ các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc và Hà Nội.
Nguồn tin cho biết, tâm điểm của cơn sốt đất tập trung tại các phường trung tâm và có tiềm năng phát triển của thành phố, bao gồm Thanh Miếu, Vân Phú, Gia Cẩm, Bạch Hạc, Sông Lô và Thọ Sơn. Tại các khu vực này, hoạt động giao dịch diễn ra vô cùng sôi động, thậm chí ghi nhận tình trạng giá đất biến động theo từng giờ.
"Một lô đất vừa được mua vào buổi sáng có thể đã chênh lên 300-500 triệu đồng chỉ sau vài tiếng đồng hồ," nhà đầu tư này tiết lộ, đồng thời nhấn mạnh rằng phần lớn các giao dịch này mang tính chất đầu cơ, mua đi bán lại nhanh chóng để kiếm lời.
Đáng chú ý, những lô đất thuộc các dự án đấu giá trước đó và các khu đô thị bị bỏ hoang từ năm 2022 đến nay cũng bất ngờ được "hâm nóng" trở lại. Điều này đã tạo ra một hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đối với nhiều nhà đầu tư mới tham gia thị trường, thúc đẩy họ đưa ra quyết định mua vào một cách vội vã.
Sự sôi động bất thường này đang làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ "bong bóng" bất động sản tại Việt Trì, khi giá trị đất bị đẩy lên cao không dựa trên giá trị thực, mà chủ yếu do hoạt động của giới đầu cơ.
Sáp nhập tỉnh thành và tác động đến bất động sản - Ảnh minh họa
Thông tin về việc sáp nhập Hòa Bình và Vĩnh Phúc vào Phú Thọ, với Việt Trì trở thành thủ phủ chung, đang tạo ra những kỳ vọng mới trên thị trường bất động sản khu vực.
Mặc dù cơn sốt đất trước đó đã hạ nhiệt và giá cả đã ổn định ở một mặt bằng mới, nhưng việc các cơ quan sở ngành từ Vĩnh Phúc và Hòa Bình có thể chuyển về Việt Trì trong tương lai được xem là cơ hội lớn để đón đầu tiềm năng tăng trưởng.
Thế nhưng, “cơn sốt đất” trước đây đã qua đi, thị trường bất động sản hiện tại trở nên trầm lắng với giao dịch mua bán đình trệ và sự vắng bóng của giới đầu cơ.
Theo thông tin phản ánh, các nhà đầu tư từ Vĩnh Phúc và Hà Nội đã rút khỏi thị trường, dẫn đến tình trạng ảm đạm. Sau ba năm thị trường đất nền gần như đóng băng, những nhà đầu tư mới, có thể chưa nắm rõ thông tin, đang phải đối mặt với việc nắm giữ những lô đất mà giới đầu cơ trước đó đã bán tháo.
Bên cạnh đó, các tỉnh có những điểm tương đồng về vị trí địa lý và lợi thế tự nhiên cũng cho thấy sự thay đổi tích cực trên thị trường bất động sản, ví dụ như Hưng Yên tăng 36% và Thái Bình tăng đến 75%.
Tương tự, những địa phương có quy mô tương đương và hỗ trợ lẫn nhau về kinh tế du lịch biển cũng ghi nhận lượng tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể: Quảng Bình tăng 45% và Quảng Trị tăng 8%.
Đáng chú ý, thông tin về việc hình thành "siêu đô thị" tiềm năng với quy mô dân số lớn (12,5 triệu dân), hội tụ cảng biển, sân bay và trung tâm tài chính, đã thúc đẩy sự quan tâm đến thị trường bất động sản tại các tỉnh liên quan.
Cụ thể, mức độ quan tâm bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể tại TP.HCM (tăng 13%), Bình Dương (tăng 49%) và Bà Rịa – Vũng Tàu (tăng 42%).
Khuyến nghị đầu tư bất động sản của chuyên gia
Nhìn lại bài học từ việc sáp nhập Hà Nội và Hà Tây giai đoạn 2016 - 2025 cho thấy sự khác biệt đáng kể trong biến động giá bất động sản.
Giá nhà đất tại khu vực Hà Tây cũ đã tăng mạnh mẽ, từ 2,6 đến 15 lần, vượt trội so với mức tăng trung bình 2,4 lần của khu vực Hà Nội cũ. Tuy nhiên, tình trạng nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang làm dấy lên lo ngại về tính bền vững của sự tăng trưởng này.
Kinh nghiệm đầu tư đất nền khi có thông tin sáp nhập tỉnh
Để đánh giá đúng tiềm năng từ việc sáp nhập tỉnh, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý của khu vực. Giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng trưởng bền vững khi có sự thúc đẩy từ tăng trưởng kinh tế địa phương và môi trường đầu tư được cải thiện.
Do đó, người mua nên tránh tâm lý sợ bỏ lỡ ngắn hạn dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh chóng. Thay vào đó, việc đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu cụ thể và sự phù hợp với đặc điểm vùng, sẽ là yếu tố then chốt để giảm thiểu rủi ro.
Ngoài ra, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trước đây đã lên tiếng cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn khi giới đầu cơ lợi dụng thông tin sáp nhập tỉnh thành để thổi giá bất động sản. Nhà đầu tư được khuyến nghị cần đặc biệt thận trọng trước những cơn sốt giá ảo.
Thực tế cho thấy, những đợt tăng giá đột biến như vậy thường chỉ mang lại lợi nhuận cho một bộ phận nhỏ các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua có nhu cầu ở thực có nguy cơ phải mua bất động sản với mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực, dẫn đến nguy cơ mắc kẹt.
Thậm chí, nhiều nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm "lướt sóng" cũng đã phải đối mặt với những khó khăn không lường trước khi không thể kịp thời thoái vốn khỏi các khoản đầu tư của mình. Để phòng tránh nguy cơ mắc kẹt trong các cơn sốt đất ảo và bảo toàn lợi nhuận, nhà đầu tư cần giữ vững sự kiên nhẫn và tránh bị ảnh hưởng bởi tâm lý sợ bỏ lỡ.
Những khu vực có quy hoạch phát triển minh bạch và đang trong giai đoạn triển khai các dự án hạ tầng cụ thể thường mang lại sự an toàn cao hơn so với những nơi giá đất tăng đột biến chỉ dựa trên các tin đồn không được kiểm chứng.
