Bất động sản TP.HCM "sốt nóng" với căn hộ có giá 100-200 triệu đồng/m2
02/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo khảo sát, giá căn hộ tại TP. HCM ngày càng tăng, thiết lập mặt bằng giá mới theo xu hướng tích. Đồng thời các nhà đầu tư cũng chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền ổn định.Giá căn hộ tăng trưởng đều đặn
Theo khảo sát, các dự án căn hộ chuẩn bị được “chào bán” trên thị trường TP. HCM (cũ) đang dần thiết lập mặt bằng giá mới trong khu vực. Sản phẩm mới chủ yếu được cung cấp từ thị trường phía Đông (TP. Thủ Đức cũ) với mức giá từ 100 - 200 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, những dự án nằm tại vị trí đắc địa như trung tâm quận 1 có mức giá dự kiến từ 500 triệu đồng/m2. Nếu so sánh, nhà đầu tư dễ dàng nhận thấy, mỗi m2 căn hộ tại TP. HCM tương đương với hơn 1 lượng vàng.
Thực tế, giá căn hộ tại TP. HCM đã liên tục tăng trong thời gian gần đây. Cụ thể, đến năm 2024, giá căn hộ đã tăng lên mức trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2. Từ năm 2020 đến nay, tốc độ tăng giác của TP. HCM có những giai đoạn đạt mức từ 15% - 20% mỗi năm.
Mặt khác, số liệu được cập nhật trong quý II của Avison Young Việt Nam cũng nhận định, giá bán căn hộ chung cư tại TP. HCM hiện đang dao động trong mức từ 84 - 135 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng đạt 4-6%, tại các dự án đang triển khai, mức tăng là 2-4%. Điều này đã phản ánh nhu cầu ổn định cũng như chiến lược định giá linh hoạt của các chủ đầu tư hiện nay.
Giá căn hộ chung cư tại TP. HCM hiện đang dao động trong mức từ 84 - 135 triệu đồng/m2
Theo chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng giá bán căn hộ tại TP. HCM ngày càng tăng là do nguồn cung giảm sút trầm trọng. Tuy nguồn cung căn hộ TP.HCM trong quý II vừa rồi đã cao gấp đôi quý I, nhưng nếu tính tổng số thì vẫn thấp hơn so với 6 tháng năm ngoái 16%.
Đặc biệt, lượng căn hộ được chào bán trong tháng 6 ghi nhận thấp nhất trong một thập kỷ vừa qua tại TP.HCM.
Savills Việt Nam cũng đưa ra nhận xét: TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung bất động sản kéo dài nhiều năm. Dù đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, thành phố mới chỉ đạt được vỏn vẹn 24% chỉ tiêu, tương đương mức thiếu hụt lên tới 179.000 căn.
Nguyên nhân chính cho sự chênh lệch cung – cầu ngày càng nới rộng này được chỉ ra là do những vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án.
Xác nhận thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu thông tin thêm rằng trong nửa đầu năm nay, TP.HCM chỉ có vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.300 căn hộ cao cấp đủ điều kiện huy động vốn.
Đặc biệt, thị trường tiếp tục vắng bóng hoàn toàn các phân khúc căn hộ trung cấp và vừa túi tiền – một hiện trạng đã kéo dài liên tục từ nhiều năm nay, gây áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân.
Mặt khác, chi phí đầu tư dự án ngày càng tăng cao, nhất là chi phí sử dụng đất. Đây là chi phí chiếm phần lớn trong tổng số vốn đầu tư. Vì vậy, chỉ khi kiểm soát được chi phí đầu vào ổn định thì mức giá bất động sản mới có thể điều chỉnh phù hợp.
Bất chấp những biến động, chung cư vẫn duy trì vị thế là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản. Theo dữ liệu quý II từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm dành cho chung cư đạt 29%, vượt trội so với đất nền và nhà riêng. Điều này cho thấy hành vi người mua đang có sự dịch chuyển rõ rệt, từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.
Phần lớn môi giới đồng tình rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% tổng giao dịch, phản ánh một cách rõ nét rằng động lực tăng trưởng của thị trường đang đến từ nhu cầu thực tế.
Không chỉ nhu cầu ở thực tăng cao, phân khúc chung cư TP.HCM còn chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của nhóm khách hàng mua để cho thuê, chiếm trên 40% giao dịch. Điều này minh chứng cho sự dịch chuyển rõ rệt trong tư duy đầu tư: từ xu hướng lướt sóng ngắn hạn sang khai thác thực tế, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định và bền vững theo thời gian.
Lý giải về sự gia tăng quan tâm đối với thị trường căn hộ TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – nhận định đây là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố.
Đó là quá trình giãn dân hợp lý, việc triển khai các quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế – dịch vụ vệ tinh quanh thành phố. Những nền tảng vững chắc này đang đóng vai trò then chốt trong việc thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM trong trung và dài hạn.
Thị trường thu hút dòng vốn của nhà đầu tư phía Bắc
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, bên cạnh nhu cầu nội tại mạnh mẽ, TP.HCM tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý II, lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73%, cho thấy sức hút ổn định từ chính thị trường này.
Đáng chú ý, thị trường còn ghi nhận một điểm sáng nổi bật: dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP.HCM đã tăng mạnh mẽ, từ 44% trong quý II/2024 lên đến 61% chỉ sau một năm. Sự gia tăng này trùng khớp với thời điểm giá chung cư Hà Nội vượt TP.HCM, khiến các nhà đầu tư miền Bắc nhìn nhận TP.HCM là khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn và tiềm năng sinh lời hấp dẫn hơn.
TP.HCM đang trở thành cực hút vốn bất động sản từ phía Bắc
Chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đồng quan điểm khi nhận định thị trường bất động sản miền Nam đang có sự trở lại mạnh mẽ, thể hiện qua loạt dự án được khởi động và mở bán trở lại. Đặc biệt, khu vực này còn chứng kiến làn sóng dịch chuyển dòng tiền đáng kể từ miền Bắc, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang từng bước được phục hồi và củng cố.
Vị chuyên gia này dự đoán rằng trong thời gian tới, dòng tiền từ phía Bắc sẽ ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là tại TP.HCM (khu vực trung tâm cũ) và các địa phương sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Đây được xem là những điểm đến tiềm năng, hứa hẹn mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh thị trường đang dần ổn định và phát triển bền vững.
Dòng tiền từ các nhà đầu tư phía Bắc khi "Nam tiến" vào thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đang thể hiện ba xu hướng rõ rệt:
Đầu tư dài hạn vào lõi trung tâm: Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dồi dào, với tầm nhìn dài hạn, đang tập trung vào các khu vực trung tâm như Quận 1, Thủ Thiêm hay các khu vực thuộc TP. Thủ Đức. Đây là những vị trí được đánh giá cao về khả năng "trú ẩn" tài sản và tiềm năng khai thác cho thuê ổn định, bền vững.
Đón đầu hạ tầng trọng điểm: Nhóm thứ hai nhắm đến những bất động sản nằm dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm đang và sắp hình thành, bao gồm tuyến metro, đường vành đai và các dự án sân bay. Họ kỳ vọng vào sự tăng trưởng giá trị đột phá khi các công trình này hoàn thiện, giúp kết nối giao thông và thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực.
Đầu tư theo chân "ông lớn": Nhóm cuối cùng là những nhà đầu tư có sự gắn bó và tin tưởng vào các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc. Khi các tập đoàn này mở rộng hoạt động vào thị trường phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các địa phương lân cận, nhóm nhà đầu tư này cũng "dịch chuyển" theo, tìm kiếm cơ hội từ các dự án được phát triển bởi những tên tuổi quen thuộc và uy tín.
Các dự án được mở bán mới hiện nay cũng “bám” sát sự đa dạng về loại hình sản phẩm, dự án từ thấp tầng tới cao tầng, phục vụ đầy đủ nhu cầu sở hữu bất động sản của nhà đầu tư.
Xu hướng đáng chú ý trên thị trường hiện nay là sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án bất động sản "bám hạ tầng". Điều này không phải ngẫu nhiên, mà là hệ quả trực tiếp từ việc hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công.
Chính những yếu tố này đang đóng vai trò là "đường băng" và "động lực" mạnh mẽ, tạo đà cho thị trường bất động sản tăng tốc phát triển trong thời gian tới.
