Thị trường đất thổ cư Hà Nội “hạ nhiệt”, nhà đầu tư chuyển hướng sang đất nền vùng ven
07/05/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường đất thổ cư Hà Nội hiện nay
Theo báo cáo của Onehousing, đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản uy tín hiện nay, lượng giao dịch đất thổ cư đang có xu hướng lao dốc. Trong quý I năm nay, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đối với phân khúc đất thổ cư Hà Nội. Được biệt, lượng giao dịch đã giảm khoảng 59% so với quý IV năm ngoái và 54% với cùng kỳ 2024.
Đặc biệt, lượng giao dịch sụt giảm ở phần lớn các khu vực trọng điểm, bao gồm khu Đông, Tây và các quận nội thành. Ước tính lượng giao dịch chỉ khoảng 1.200 tại mỗi khu vực. Cụ thể:
Phía Tây thành phố, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh, tới 71%. Tiếp sau đó là các khu vực Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%).
Thực tế, đây đều là những khu vực có mức giá nhà trong ngõ tăng mạnh nhất năm 2024. Thậm chí mức giá đã tiếp cận nhiều quận trung tâm. Thế nhưng từ đầu năm 2025 đến nay, lượng giao dịch đã có phần chững lại.
Giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội giảm
Mặt khác, tại khu vực phía Đông Hà Nội, đà giảm giao dịch cũng thể hiện rõ rệt tại Long Biên và Gia Lâm với tỷ lệ lần lượt là 54% và 65%.
Khu vực phía Nam, quận Hoàng Mai - địa phương từng có lượng giao dịch đất thổ cư sôi động, nay chỉ ghi nhận khoảng 350 giao dịch liên quan đến đất thổ cư trong tháng 1. Số lượng sản phẩm mua bán thành công giảm 60% so với quý IV năm 2024.
Các quận nội thành cũng có mức giảm về lượng giao dịch đất thổ cư nhưng thấp hơn so với thị trường chung, ghi nhận giảm khoảng 40%.
Về mức giá, từ cuối năm ngoái đến nay, “sóng” đất diễn ra tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội. Giá rao bán tăng tới hơn 30% so với cùng kỳ. Thực tế, giao dịch chỉ phát sinh với phân khúc bất động sản khoảng trên dưới 2 tỷ đồng một lô. Đây là các sản phẩm phù hợp với điều kiện kinh tế của đại đa số người mua và thuận tiện cho việc khai thác dòng tiền.
Mặt bằng giá nhà đất tại quận Long Biên đang dao động trong khoảng từ 130 - 200 triệu đồng/ m2 (tùy vị trí và hiện trạng). Mức giá được nhận định là đã tăng khoảng 30 - 40% sau một năm.
Chẳng hạn như một căn nhà tại quận Long Biên có diện tích 42m2, nằm tại khu vực ngõ lớn, ô tô di chuyển được, đang rao bán với mức giá khoảng 5.8 tỷ đồng, tương đương 138 triệu/m2.
Hay như tại các khu vực Nam Từ Liêm, Hà Đông,... tuy nhà trong ngõ nhỏ, ô tô không vào được nhưng lại rao bán với mức giá “trên trời”, từ 175 - 280 triệu đồng/m2. Mức giá tăng 30%, ngang với một vài sản phẩm mặt phố trong khu vực.
Chuyên gia nhận định về xu hướng đầu tư đất nền
Theo chuyên gia, giao dịch đất thổ cư Hà Nội giảm mạnh là do đa phần người mua thường có tâm lý thận trọng trước mặt bằng giá vốn đã neo cao. Đơn cử như, chỉ trong vòng 1 năm, giá nhà đất tại một số quận vùng ven đã liên tục tăng, đạt ngưỡng từ 17% - 33%.
Mặt bằng giá cao là yếu tố chính khiến cho dòng tiền đầu tư chuyển dịch từ Hà Nội sang các tỉnh lân cận. Đa phần các địa phương còn nhiều dư địa tăng trưởng với mức giá đất “vừa túi tiền”.
Thực tế, ngay từ sau Tết Nguyên đán, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các sản phẩm đất nền tỉnh, nơi chuẩn bị có sự sáp nhập, là trung tâm hành chính của tỉnh mới. Đồng thời, mặt bằng giá cũng cần phải thấp hơn, phù hợp với ngân sách và khả năng của nhà đầu tư.
Nhiều tỉnh thành ghi nhận lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh, lên đến 60% trong tháng 3 năm 2025 bao gồm: Hưng Yên, Bắc Ninh,...
Giá nhà đất trung tâm cao, nhà đầu tư miền Bắc chuyển sang "đánh bắt xa bờ"
Nhận định về “khẩu vị” của nhà đầu tư miền Bắc, các chuyên gia cho rằng, họ chủ yếu muốn tìm kiếm đất nền giá “mềm” xa trung tâm hoặc tại các tỉnh vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Do xu hướng “đánh bắt xa bờ” của nhà đầu tư nên lượng cầu đất nền tăng trưởng đồng đều tại các khu vực.
Một số địa phương có lượng cầu đất nền tăng 100% sau Tết nguyên đán như: Bắc Giang, Thái Bình, Ninh Bình, Phú Thọ. Nhiều tỉnh thành khác tăng lượng tìm kiếm hơn 64%, gồm: Quảng Ninh, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc.
Trong thời gian tới, các chuyên gia nhận định, giá nhà đất sẽ tăng chậm lại nhưng vẫn neo ở ngưỡng khá cao. Bởi, khu vực trung tâm thủ đô thường ít chịu áp lực giảm giá của thị trường nhưng biên độ tăng lại không lớn, do giá đã cao, vượt quá khả năng chi trả mà người mua và nhà đầu tư có thể đáp ứng.
Dòng tiền đầu tư chuyển dịch dần sang các đô thị vùng ven, nơi được thúc đẩy với sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông và tiện ích đồng bộ.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo, nếu nhà đầu tư muốn “đánh bắt xa bờ” theo những thông tin “nóng” về quy hoạch thì họ cần nghiên cứu thật kỹ. Nhà đầu tư cần tập trung vào các yếu tố như: vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền kinh tế của địa phương để đảm bảo đầu tư dài hạn, an toàn, tránh lãng phí đất.
Bên cạnh đó, họ cũng cần xem xét và rút ra kinh nghiệm từ những diễn biến thị trường trong quá khứ. Vì thực tế, không phải sản phẩm đất nền nào cũng tăng giá sau sáp nhập nếu thiếu đi các động lực phát triển cốt lõi.
