Biến động nhiều chu kỳ, lần đầu tiên chung cư Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá chóng mặt

Tình hình chung cư Hà Nội hiện nay

Chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản quý III năm 2024 đã chứng kiến mức tăng trưởng mạnh và liên tục từ quý IV đến nay, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. 

Các chủ thể tham gia vào thị trường, trải qua nhiều chu kỳ biến động cũng khá bất ngờ và cho rằng đây là lần hiếm hoi đầu tiên mà thị trường chung cư tại Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá trong một thời gian ngắn như vậy. 

Tổng hợp cùng dữ liệu nghiên cứu thị trường của CBRE, 10 năm qua, giá chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm. Cụ thể, giai đoạn từ 2010 - 2020, giá chung cư khá ít biến động. Mặt hàng thứ cấp chỉ tăng thêm khoảng 2%/năm, thậm chí có những giai đoạn, giá nhà còn chững lại.

Thế nhưng, từ năm 2022 đến nay, phân khúc căn hộ chung cư lại diễn biến tăng mạnh, từ cuối năm 2021 đến quý III năm 2022 và từ quý IV năm 2023 đến nay. 

Tổng kết 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ được bán ra tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đặc biệt trong quý III, nguồn cung mới mở bán lớn, xấp xỉ 8230 căn, gần bằng với nguồn cung của quý II.

Nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án phát triển trong đại đô thị phía Tây và phía Đông thủ đô. Trong đó, quý này ghi nhận 5 dự án được mở bán lần đầu, tập trung chủ yếu tại quận Nam Từ Liêm, Hồ Tây và Gia Lâm cũng như huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên - địa phương giáp ranh Hà Nội).

Thế nhưng, trong số lượt hàng mở bán là có tới 75% là sản phẩm chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng từ 50 triệu đồng/m2 - 60 triệu đồng/m2. Còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp neo ở ngưỡng cao, trung bình trên 60 triệu đồng/m2. 

Chung cư cao cấp đổ bộ, phân khúc bình dân vắng bóng

Thanh khoản thị trường chung cư Hà Nội cũng là một trong những điểm đáng nhớ mà các chủ thể tham gia thị trường không thể bỏ ra. Nguồn cung mở bán tương đối lớn nhưng sức mua thị trường cũng không hề kém cạnh, hàng ra đến đâu, cháy hàng đến đó. 

Tổng số lượng căn hộ bán được trong quý này đã vượt mốc khoảng 8000 căn, giảm 20% so với quý trước do các dự án mở bán trong cả hai quý. Thế nhưng con số này vẫn gấp đôi so với số liệu cùng kỳ năm ngoái. 

Nhiều dự án phát triển tại các khu đô thị phía Đông và Tây tiếp tục chứng minh sức hấp dẫn và độ “hot” của mình khi ghi nhận tỷ lệ mở bán đạt 90% ngay trong quý đầu.

Phân tích thị trường sơ cấp, các chuyên gia nhận định rằng giá bán trung bình của phân khúc này đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và chi phí bảo trì). Mức giá này chỉ thấp hơn 3% so với thị trường chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh. Nếu so sánh với quý trước thì giá bán đã tăng 8.7% và 26% theo năm. 

Nguồn cung mới hạn chế trong nhiều năm khiến sức mua tăng lên như vũ bão, là động lực đẩy giá bán lên một hạn mức mới.

Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định từ quý trước, khoảng 46 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Giá tăng 5.5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của loại hình vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại, cách trung bình giá thứ cấp mặt hàng chung cư khoảng 2 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng “đột biến”

Loạt chung cư sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội đồng loạt tăng giá, nguyên nhân do đâu?

Để lý giải nguyên nhân chung cư Hà Nội tăng giá đột biến trong thời gian ngắn như vậy, chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản thủ đô đang tụ hội khá nhiều yếu tố thuận lợi tại cùng một thời điểm.

Thứ nhất, cái nhìn và thói quen sử dụng đối với loại hình chung cư đã thay đổi.

Người dân thủ đô không còn tâm lý coi chung cư là tiêu sản nữa mà dần nhận định đấy là loại hình tài sản, tích lũy, đầu tư. Việc ở chung cư cũng không còn được so sánh quá nhiều với ở nhà đất. Vì hiện nay, các tòa chung cư cũng có đầy đủ tiện ích từ: y tế, giáo dục, giải trí tới sinh hoạt cộng đồng.

Thứ hai, hiện nay thị trường bất động sản Hà Nội sở hữu đa dạng các loại hình khác nhau, được chú trọng đầu tư và phát triển bởi những nhà đầu tư uy tín trong và ngoài nước nên người dân thường có xu hướng đổ xô về để tìm mua, đầu tư.

Thứ ba, hệ thống cơ sở hạ tầng tại thủ đô được đánh giá cao nhờ tốc độ và chất lượng xây dựng, sự kết nối mạnh mẽ, đồng bộ giữa các khu vực. Đây là yếu tố quan trọng để mở ra cơ hội đầu tư và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân ở những khu đô thị mới.

Thứ tư, với hệ thống các chính sách liên quan đến tài chính, tín dụng đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển. Đặc biệt là đối với phân khúc chung cư, khi nhà đầu tư và người mua có thể dễ dàng tiếp cận được với vốn vay ngân hàng. Lượng giao dịch ngày càng tăng, tạo thanh khoản hấp dẫn.

Cuối cùng là do chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng trong thời gian dài, khiến chi phí đầu vào tăng. Cùng với đó là hệ quả của quy định mới về định giá đất, xây dựng bảng giá đất mới khiến chi phí xây dựng chung cư tăng cao. Nhà đầu tư muốn có lãi thì buộc phải tăng giá sản phẩm.

Chuyên gia dự báo trong quý cuối của năm 2024, nguồn cung mới ghi nhận tổng lên tới 10.000 căn, nâng số lượng sản phẩm mở bán trong cả năm lên gần 30.000 căn. Số căn mở bán gấp 3 lần dữ liệu ghi nhận vào 2023 và được đánh giá là năm có lượt mở bán cao nhất trong giai đoạn 5 năm qua. 

Đa phần sản phẩm đều tập trung ở phân khúc cao cấp. Không nằm ngoài dự báo, giá bán thứ cấp vẫn sẽ tiếp tục đà tăng ổn định trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp dồi dào. Để cập nhật thêm những tin tức nóng hổi và mới nhất về thị trường, mời bạn cùng theo dõi và đón đọc những bài viết tiếp theo tại SGO Land nhé!