Hơn 55% căn hộ thứ cấp ở Hà Nội có giá “vượt ngưỡng” 5 tỷ đồng, nhà giá rẻ dần “biến mất”
06/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng đã trở nên cực kỳ khan hiếm. Hiện nay, phần lớn nguồn cung trên thị trường (chiếm hơn 50%) đều tập trung ở phân khúc cao cấp, với giá bán từ 5 tỷ đồng trở lên.Thị trường bất động sản thứ cấp
Thị trường bất động sản thứ cấp đang trong giai đoạn điều chỉnh tích cực, tạo ra cơ hội mới cho cả người mua và người bán.
Dù có sự chênh lệch giữa giá bán và khả năng chi trả của phần lớn người dân, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang định hình lại để hướng tới sự cân bằng và bền vững hơn trong tương lai.
Các chủ đầu tư và nhà môi giới đang tìm kiếm giải pháp linh hoạt để đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, mở ra triển vọng tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn cho người dân trong thời gian tới.
Tại Hà Nội, hơn 55,61% số căn hộ hiện có giá trên 5 tỷ đồng, trong khi phân khúc dưới 2 tỷ đồng chỉ còn vỏn vẹn 3,91%. Tình hình tại TP.HCM cũng tương tự, với 47,59% căn hộ có giá trên 5 tỷ đồng. Ngược lại, những căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 7,09%.
Thị trường bất động sản thứ cấp sôi động
Các chuyên gia nhận định, cơ cấu giá này đang tạo ra khoảng cách lớn về khả năng chi trả, không chỉ đối với người có thu nhập trung bình mà ngay cả nhóm thu nhập khá cũng cần cân nhắc trong việc sở hữu nhà ở.
Mặt khác, bức tranh thị trường căn hộ thứ cấp tại các tỉnh giáp ranh như: Bình Dương, Đồng Nai có phần "dễ thở" hơn. Cụ thể, Bình Dương hiện có hơn 54% số căn hộ thứ cấp được rao bán với giá dưới 2 tỷ đồng. Con số này tại Đồng Nai là 51,49%.
Tương tự, các khu vực như Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng sở hữu một tỷ lệ lớn căn hộ nằm trong phân khúc giá dưới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, chuyên gia nhận định, xu hướng tăng giá từ các thành phố lớn đang dần lan tỏa sang các khu vực này, khiến nguồn cung giá rẻ có thể sẽ duy trì trong thời gian ngắn.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản thứ cấp tại các đô thị lớn ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung. Nguồn cung căn hộ chung cư đã tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước, nổi bật là Bình Dương tăng 21,1%, Đà Nẵng tăng 17,8%, TP.HCM tăng 8,7% và Hà Nội tăng 5,4%.
Đáng chú ý, phân khúc nhà ở riêng lẻ cũng tăng trưởng mạnh mẽ, cho thấy sự sôi động trở lại của thị trường. Cụ thể, nguồn cung nhà ở riêng lẻ tại Bình Dương tăng tới 19,4%, TP.HCM tăng 16,6%, Hà Nội tăng 14,3% và Đà Nẵng tăng 13,7%.
Sự gia tăng này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản, đồng thời mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi.
Phân hóa sản phẩm bất động sản trên thị trường
Mặc dù thị trường bất động sản thứ cấp ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung, một vấn đề đáng khác vẫn đang tồn tại, đó chính là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn nguồn cung mới đều tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến căn hộ giá rẻ ngày càng trở nên khan hiếm.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, những căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng chủ yếu là các chung cư đã cũ, nằm ở vị trí xa trung tâm.
Điều này đặt ra thách thức cho người mua nhà có nhu cầu thực, khi giá nhà liên tục tăng trong lúc nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả lại không được cải thiện. Khoảng cách giữa giá bán và thu nhập thực tế đang ngày càng nới rộng.
Theo đánh giá từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường thứ cấp đang trải qua một giai đoạn chuyển đổi tích cực, hướng tới sự ổn định và bền vững hơn.
Tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản có sự phân hóa mạnh
Giao dịch hiện tại tập trung chủ yếu vào các dự án tại các đại đô thị đã có cư dân sinh sống ổn định với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2, cho thấy sự ưu tiên của người mua đối với những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng phát triển rõ ràng.
Dù tâm lý thận trọng về các khoản vay dài hạn còn phổ biến, đây lại là cơ hội để thị trường thanh lọc và trở nên lành mạnh hơn.
VARS nhận định, sự e dè của người mua ở thực đang thúc đẩy các nhà đầu tư và chủ sở hữu phải linh hoạt hơn trong việc định giá, tạo ra cơ hội để giá cả thị trường dần về gần với giá trị thực. Điều này hứa hẹn sẽ mang lại một thị trường cân bằng hơn trong tương lai, nơi mà cả người mua và người bán đều có thể tìm thấy tiếng nói chung.
Nhìn chung, thị trường bất động sản thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy những diễn biến như sau:
Về lượng giao dịch: Các khu vực phía Nam và miền Trung ghi nhận tín hiệu tích cực. Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp tại Bình Dương tăng mạnh nhất với 13,1%, tiếp đến là TP.HCM tăng 11,4% và Đà Nẵng tăng 9,2%.
Ngược lại, Hà Nội lại chứng kiến sự sụt giảm với mức giảm khoảng 7,7%, cho thấy sự thận trọng của người mua tại thị trường này.
Về tỷ lệ hấp thụ: Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ thứ cấp cũng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Hà Nội có mức giảm mạnh nhất lên tới 12,7%, TP.HCM giảm 6,8% và Hải Phòng giảm 5,3%.
Ở chiều ngược lại, Đà Nẵng và Bình Dương là hai điểm sáng hiếm hoi với tỷ lệ hấp thụ tăng lần lượt 9,1% và 3,9%, cho thấy nhu cầu tại các khu vực này vẫn ổn định.
Về giá giao dịch: Giá giao dịch thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng tại nhiều địa phương. Đặc biệt, TP.HCM, Khánh Hòa và Đồng Nai là những thị trường ghi nhận biên độ tăng mạnh hơn so với cuối năm 2024, cho thấy sức nóng của thị trường đang lan tỏa ra các khu vực lân cận.
