Giá nhà tăng phi mã, loại hình căn hộ cho thuê “lên ngôi”
26/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giá nhà tăng cao khiến một bộ phận lớn người dân phải chuyển sang thuê nhà vì không chịu nổi áp lực về tài chính. Trong đó, phân khúc căn hộ cho thuê “lên ngôn” vì đáp ứng được đầy đủ nhu cầu về chất lượng cuộc sống cũng như hạ tầng kết nối giao thông.Tình hình căn hộ cho thuê tại các TP lớn
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, giá chung cư tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã đạt mức tăng trưởng ấn tượng, lần lượt tương đương 72,4%; 49,9% và 34,3%.
Mặt khác, thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 10%/năm. Mức tăng trưởng thấp khiến những người lao động trẻ buộc phải thuê nhà do không đủ tài chính và không có khả năng đáp ứng mức vốn vay dài hạn.
Chẳng hạn như, nếu thu nhập của người trẻ khoảng 35 triệu đồng/ tháng - nằm trong nhóm thu nhập khá cao so với mặt bằng chung, họ thường bỏ ra từ 10 - 14 triệu đồng/thuê nhà. Chi phí thuê nhà chiếm khoảng 30% - 32% thu nhập, người trẻ sẽ được ở trong những căn hộ tiện nghi, nằm tại khu vực trung tâm thành phố, có đầy đủ tiện ích, thuận lợi khi di chuyển.
Mặt khác nếu mua nhà với số tiền tích lũy được khoảng 800 - 1 tỷ đồng, cùng tiền vay ngân hàng, người trẻ sẽ phải dành ra 60% - 70% thu nhập để trả nợ.
Căn hộ cho thuê trở thành phân khúc được nhiều người trẻ lựa chọn
Chính vì vậy, nhiều người lựa chọn phương án thuê nhà để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thường ngày, đảm bảo chất lượng cuộc sống mà không cần phải “thắt lưng buộc bụng”. Tương tự, nhiều người thường có tâm lý, thay vì dành dụm thu nhập để trả nợ, học sẽ lựa chọn thuê nhà để dành tiền dưỡng già.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng chỉ ra ràng, hiện nay, xu hướng người trẻ đi thuê nhà rất cao, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn. Trung bình, chi phí thuê nhà chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng nhưng nếu muốn sở hữu căn hộ đó và đi vay ngân hàng thì tiền trả lãi sẽ lên tới 14 - 15 triệu đồng/tháng.
Như vậy, chi phí đi thuê nhà chỉ bằng khoảng 2/3 chi phí mua nhà và trả lãi ngân hàng.
Cùng với đó, phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng dường như đang “biến mất” khỏi thị trường khiến cho người mua phải tìm đến các sản phẩm khác.
Ngay khi có sẵn khoảng 30% giá trị căn hộ, khách hàng lựa chọn vay phần còn lại mua nhà sẽ phải dành dụm từ 15 - 25 năm để sở hữu được căn hộ mong ước. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người mua.
Đồng thời, lãi suất “thả nổi” cũng là một trong những yếu tố khó dự đoán khiến người trẻ chần chờ trong việc vay mua nhà.
Mặt khác, việc lựa chọn thuê nhà giúp người trẻ duy trì được lối sống linh hoạt, có thể giảm bớt áp lực tài chính ngắn hạn. Thế nhưng để đảm bảo chất lượng cuộc sống và hiệu quả tinh tế, khách hàng cần cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng tài chính và nhu cầu của bàn thân.
Theo báo cáo của PropertyGuru, có đến 41% người thuê nhà cho biết rằng họ không đủ điều kiện kinh tế mua nhà và không muốn phụ thuộc vào các khoản vay. Nếu tính GDP bình quân đầu người khoảng 9.5 triệu đồng/người (2024) thì người trẻ (25 - 40 tuổi) phải tích lũy 26 năm để sở hữu căn hộ 3 tỷ đồng với lãi suất huy động giả định là 4.5%.
Xu hướng thuê nhà tiếp tục “nóng” lên
Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mô hình căn hộ cho thuê trong dài hạn sẽ tiếp tục phát triển bởi hiện nay, nhiều mô hình cho thuê mới đang dần xuất hiện phổ biến hơn. Cụ thể như:
- Mô hình thuê dài hạn với quyền sở hữu: Người thuê trả tiền theo tháng trong thời gian nhất định (5 - 10 năm) sau đó họ sẽ được mua lại căn hộ với mức giá cố định hoặc khấu trừ tiền thuê nhà.
- Mô hình sở hữu chung: Người mua trả trước 30% - 50% giá trị căn hộ, sau đó tiếp tục cho thuê và mua thêm % tùy theo thời gian sở hữu.
Chuyên gia cho biết, thị trường cho thuê nhà có thể trở nên phổ biến và chuyên nghiệp hơn nhờ những chính sách tài chính hoặc hành lang pháp lý minh bạch. Khi đó, các doanh nghiệp bất động sản có thể mạnh dạn phát triển mô hình “xây dựng để cho thuê”. Người mua cũng tự tin hơn nhờ những chính sách bảo vệ quyền lợi khách hàng, giới hạn mức tăng giá mỗi năm.
Ngoài vấn đề tài chính, tư duy về sở hữu nhà ở của người trẻ cũng đang dần thay đổi. Trong số khách hàng khảo sát, có đến 28% được hỏi cho biết, họ chọn thuê nhà bởi sự linh hoạt trong việc thay đổi môi trường sống và thuận tiện cho công việc.
Thực tế đã chứng minh, xu hướng tìm nhà thuê đã tăng trong những năm gần đây. Nhóm khách hàng từ 25 - 34 tuổi chiếm 62% trong số đó. Xét theo thu nhập, ngay cả những người có thu nhập cao từ 21 - 40 triệu đồng cũng tìm nhà để thuê với tỷ lệ 42%.
Tuy nhiên, đối với loại hình căn hộ cho thuê, chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo về những vấn đề bất cập còn tồn tại, cần phải được giải quyết triệt để.
Cần có chính chính sách thúc đẩy và phát triển căn hộ cho thuê theo hướng chuyên nghiệp
Một là, thị trường căn hộ cho thuê còn thiếu tính chuyên nghiệp và minh bạch. Đa phần giao dịch đều chỉ thông qua người với người, không có đơn vị trung gian hoặc nền tảng để kiểm chứng dữ liệu. Chính điều này khiến cho thị trường căn hộ cho thuê dễ bị nhiễu loạn, phân tách theo từng khu vực, dự án hoặc theo tuổi đời của dự án.
Hai là, người cho thuê có thể linh hoạt điều chỉnh giá bán theo biến động thị trường nhưng ngược lại, bên thuê không được mặc cả. Các sản phẩm căn hộ tọa lạc tại vị trí đẹp, nội thất đầy đủ, hưởng tới phục vụ nhóm người nước ngoài, chuyên gia, sinh viên,...luôn trong tình trạng “cháy hàng”.
Ba là, trong nhiều trường hợp, người thuê sẽ phải trả giá mới, cao hơn từ 300.000 - 1.000.000 đồng/ tháng khi ký mới lại hợp đồng. Không những vậy, họ còn bị yêu cầu trả thêm phí dịch vụ hoặc tiền cọc giữ chỗ.
Tất cả đều cho thấy rằng, người thuê đang ở phần yếu thế do không có nhiều lựa chọn và phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng gia tăng. Mặt khác, đa phần nguồn cung nhà ở cho thuê tại Việt Nam hiện nay đều do cá nhân sở hữu và quản lý chứ chưa có sự tham gia chính thức và chuyên nghiệp của các chủ đầu tư.
Tại các nước phát triển, mô hình xây dựng để cho thuê đã phổi biến, mang đến cho khách hàng nhiều sự lựa chọn với mức giá tối ưu hơn.
Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền cũng cần nghiên cứu và đưa ra chính sách để bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà. Bởi hiện nay, các hợp đồng cho thuê đều đang ở mức ngắn hạn, không có sự ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá. Chính điều này khiến người thuê phải luôn đối mặt với những rủi ro về sự ổn định và quyền lợi.
Đồng thời, mặc dù số tiền phải chi trả hàng tháng thấp hơn so với việc lựa chọn vay mua nhà nhưng chi phí thuê tại TP.HCM và Hà Nội vẫn khá cao.
Một căn hộ 2 phòng ngủ tại trung tâm TP.HCM có giá thuê dao động từ 12-20 triệu đồng/tháng, tương đương 30-50% thu nhập của nhiều người lao động, đồng nghĩa với việc người thuê phải cắt giảm các nhu cầu khác theo nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập.
Trong khi những căn hộ có giá thuê thấp hơn lại chủ yếu ở những khu vực vùng ven xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông công cộng chưa phát triển, khiến người thuê “e ngại”.
