"Đỉnh giá" chung cư 100 triệu/m2: Dòng tiền nào đang chi phối thị trường?
30/09/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì đà tăng giá, giữ ở mức cao kỷ lục trong suốt 9 tháng đầu năm, với xu hướng tăng rõ rệt so với cùng kỳ năm trước.Giá bán căn hộ chung cư hiện nay
Cụ thể hóa đà tăng này, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2025 đã dao động từ 70-80 triệu đồng/m2. Mức giá này không chỉ tăng 5,6% so với quý I/2025 mà còn tăng đột biến 33% so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, thị trường Hà Nội tiếp tục chứng kiến những kỷ lục mới khi một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá siêu cao, từ 150-300 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư trong 9 tháng đầu năm duy trì ở mức khoảng 75 triệu đồng/m2.
Mặc dù mức giá này ổn định so với quý I năm nay, nhưng lại phản ánh mức tăng đột biến lên tới 36% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tại TP.HCM cũng không nằm ngoài cuộc đua, với một số dự án được chào bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Báo cáo mới nhất từ Savills cho thấy, giá bán trung bình của mỗi mét vuông căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý II đã đạt mốc trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2. Đặc biệt, mức giá này được dự báo sẽ không có dấu hiệu hạ nhiệt, ít nhất là trong năm nay, bởi hầu hết các dự án chuẩn bị ra mắt đều có giá dự kiến trên 90 triệu đồng/m2.
Bộ Xây dựng cũng lên tiếng nhấn mạnh rằng, dù giá bất động sản tăng đều theo năm, nhưng mức giá này chưa phản ánh đúng giá trị thực và vẫn đang ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng chỉ rõ rằng thị trường vẫn tồn tại hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ. Tình trạng này không chỉ đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao hơn, mà còn gây ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa vời tầm tay của người dân.
Mặt khác, đa phần khách hàng mua nhà ở ngưỡng cao hiện nay đều nhằm mục đích đầu tư sinh lời. Ngược lại, những người thực sự có nhu cầu an cư lại khó tiếp cận được nhà ở do mức giá đã neo cao, đặc biệt là người trẻ.
Giá chung cư hiện nay nằm xa tầm với của người trẻ
Phân tích về đối tượng mua nhà, chuyên gia cho rằng, chỉ có một nhóm nhỏ người mua lần đầu là với nhu cầu ở thực. Còn lại là các nhà đầu tư, mua để “lướt sóng” kiếm lời hoặc để lưu giữ tài sản trong bối cảnh các kênh đầu tư khác đang biến động không ngừng.
Thực tế, theo khảo sát, số lượng người mua để đầu tư chiếm tỷ trọng lớn so với khách mua để ở thực, khoảng 70% - 80% lượng sản phẩm bán ra.
Các nhà đầu tư đều đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản vì vậy số vốn mà họ bỏ ra thường là nguồn tiền nhàn rỗi chứ không phải vay mượn quá nhiều. Yếu tố sinh lời, tính pháp lý và khả năng cho thuê cũng như thanh khoản của sản phẩm là yếu tố hàng đầu được nhà đầu tư quan tâm.
Ngoài ra, theo khảo sát của công ty Property Guru Việt Nam, hiện nay 60% lượng giao dịch chung cư thời gian qua tập trung ở nhóm khách đầu tư. Họ sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu các sản phẩm với niềm tin rằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, một nhóm đầu tư khác sẵn sàng mua căn hộ với mức giá 100 triệu đồng/m2 đó là những người có tiềm lực tài chính tốt. Dù giá bán cao thế nhưng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trên thị trường vẫn đạt khoảng 62%. Các sản phẩm được lựa chọn đa phần đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.
Lưu ý cho nhà đầu tư khi “đu đỉnh” chung cư
Sắp tới, Chính phủ sẽ triển khai Đề án “1 triệu căn hộ nhà ở xã hội”, điều này giúp cho thị trường về đúng với bản chất ban đầu. Tiếp sức cho các nhà đầu tư nhà ở xã hội là nguồn vốn hơn 145.000 tỷ đồng, kiến tạo hướng đi bền vững cho thị trường.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý, việc đầu tư những căn hộ với mức giá hàng trăm triệu đồng sẽ tiềm ẩn những nguy cơ rủi ro cao.
Lưu ý cho nhà đầu tư khi "xuống tiền" với các căn hộ chung cư
Bởi thực tế, sản phẩm trăm triệu/m2 là phân khúc cao cấp nhưng lại có thành khoản hạn chế, tệp khách hàng ít nên việc bán nhanh sẽ rất khó. Tỷ lệ cho thuê cũng khá khiêm tốn với lợi suất chỉ từ 3 - 5%, thấp hơn nhiều so với các loại hình khác.
Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư vào những căn hộ mức giá quá cao tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh giá hoặc thị trường sẽ đi ngang trong thời gian dài. Nếu giá bán vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người mua và giá trị khai thác thực tế, thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự chững lại về thanh khoản.
Mặt khác, việc dồn toàn bộ nguồn vốn lớn vào một căn hộ cao cấp duy nhất đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội đa dạng hóa và tối ưu hóa lợi nhuận trong các lĩnh vực đầu tư tiềm năng khác.
Chuyên gia gợi ý các nhà đầu tư chỉ nên “xuống tiền” với những căn hộ giá rẻ trong thời điểm này.
Nếu như cách đây 2 - 3 năm, chung cư thường không phải là sản phẩm được nhà đầu tư yêu thích bởi mô hình căn hộ được coi là tiêu sản, mất giá dần theo thời gian. Thế nhưng hiện nay, khi nguồn cung mới tại thủ đô ngày càng hạn chế, cùng với dòng tiền cho thuê hàng tháng và tốc độ tăng giá thì chung cư lại được các nhà đầu tư săn đón.
