Giá chung cư sẽ biến động ra sao trong năm 2026?
18/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo nhận định của các chuyên gia, mức giá căn hộ hiện tại được cho là đã chạm đến ngưỡng cao nhất, báo hiệu một chu kỳ điều chỉnh giá mới có thể khởi động mạnh mẽ từ năm 2026 trở đi.Hà Nội tháo gỡ cho 298 dự án: Nguồn cung nhà ở tăng mạnh
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng phi mã là do tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc tầm trung.
Tuy nhiên, cục diện này sắp thay đổi. Sau động thái gỡ khó cho 298 dự án nhà ở thương mại của Hà Nội, dự kiến sẽ có một làn sóng khởi công rầm rộ trong thời gian tới. Kết hợp với việc Nhà nước đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, lượng cung căn hộ được dự báo sẽ bùng nổ trong giai đoạn 2026-2027.
Và giải pháp căn cơ cho bài toán giá nhà nằm ở việc mở rộng nguồn cung. Chuyên gia tin rằng, khi thị trường bước vào giai đoạn 2026 - 2027 với nguồn cung được bổ sung dồi dào, giá chung cư sẽ có xu hướng hạ nhiệt. Sự chuyển dịch này sẽ phá vỡ thế độc tôn, tạo ra một môi trường cạnh tranh giá bán lành mạnh hơn, giúp người mua ở thực có thêm cơ hội sở hữu nhà.
Bên cạnh đó, thị trường Hà Nội trong quý IV/2025 dự kiến sẽ đón nhận thêm nguồn cung tới 8.900 căn hộ, chủ yếu là phân khúc hạng B. đặc biệt, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn.
Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở
Nhận định về nguyên nhân giúp bình ổn giá nhà chung cư, chuyên gia đưa ra ba lý do như sau:
- Một là, nguồn cung căn hộ đang dần được bổ sung nhiều hơn. Chỉ riêng khu vực Hà Nội đã được duyệt thêm 148 dự án với quy mô lên tới 840 ha, để làm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
- Hai là, việc đẩy mạnh cải tạo các tòa chung cư cũng mang đến nguồn cung tương đối lớn cho thị trường, nhất là khi có quy định mới về việc nâng tầm khi cải tạo.
- Ba là, các dự án nhà ở xã hội hiện cũng đang được đẩy nhanh tiến độ triển khai với nhiều chính sách thu hút các nhà đầu tư.
Hiện nay, nguyên nhân khiến giá chung cư tăng nhanh ngoài chi phí đầu vào tăng cao, một phần còn đến từ việc các doanh nghiệp hiện đang gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, khiến thời gian triển khai kéo dài, cung không đủ cầu.
Vì vậy, để bình ổn giá căn hộ, cần giải quyết các vướng mắc liên quan đến pháp lý để nguồn cung nhà ở bình dân tăng. Chẳng hạn như giai đoạn 2008 - 2010, dự án chung cư có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2. Đến giai đoạn 2011 - 2013, thị trường xuất hiện nhà ở giá rẻ với mức giá bình quân từ 11 - 15 triệu đồng/m2 xuất hiện khiến giá nhà “hạ nhiệt”.
Nếu kịch bản này được lặp lại, giá nhà có thể bình ổn lại từ giai đoạn 2026. Đây là khoảng thời gian mà các dự án nhà ở nói chung, dự án nhà ở xã hội nói riêng hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung nhà ở tăng lên.
Thực tế, sau khi phá vỡ nhiều kỷ lục về giá trong giai đoạn 2017 - 2019, thị trường căn hộ TP.HCM đã chấm dứt đà tăng trưởng và chuyển sang trạng thái đi ngang vào năm 2022. Giá bán chung cư tại TP.HCM đã đạt đến một ngưỡng bão hòa mà người dân khó có thể chấp nhận được nữa.
Cụ thể về mặt bằng giá: giá bình quân nằm ở mức 100 triệu đồng/m2. Nếu tính chung cả thị trường (bao gồm dự án giá mềm), giá là 65 triệu đồng/m2, và ở phân khúc cao cấp nhất có những dự án có giá vượt 200 triệu/m2.
Sự tăng giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt dựa trên giá trị cốt lõi và vị trí của dự án. Cụ thể, những dự án đang neo ở mức 70 triệu đồng/m2 sẽ có động lực tăng lên dải 100 - 120 triệu đồng/m2. Đối với các khu vực đang có mức giá mềm hơn, từ 30 - 40 triệu đồng/m2, khả năng tăng trưởng tối đa có thể đạt 50 - 60 triệu đồng/m2, điều này phụ thuộc vào chất lượng căn hộ và độ tin cậy của chủ đầu tư.
So sánh với lịch sử, thị trường căn hộ TP.HCM đã trải qua chu kỳ kéo dài 5 năm để xác lập đỉnh giá. Dựa trên quy luật này, thị trường chung cư tại Hà Nội cũng sẽ có một quãng thời gian tương tự để giá cả đạt mức cao nhất.
"Chìa khóa" giúp bình ổn giá chung cư
Cần có sự chung tay giữa các chủ thể để "hạ nhiệt" giá chung cư
Để bình ổn được giá chung, chuyên gia cho rằng nên đẩy nhanh tiến độ xây dựng của các dự án nhà ở xã hội. Trong đó, cơ quan chức năng cần chủ động điều tiết nguồn cung nhà ở bằng cách sử dụng các công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch hoặc bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các chủ đầu tư có thể triển khai dự án ngay sau khi lập quy hoạch.
Trong tương lai, cần tiếp tục phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ các khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố. Nguồn cung đến từ các khu vực vùng ven sẽ kéo giá nhà về mức “vừa túi tiền”.
Một loạt kiến nghị mang tính đột phá được các chuyên gia đưa ra, nhằm giải quyết bài toán giá nhà hiện nay. Cụ thể, Nhà nước khẩn trương ban hành một quy trình chuẩn hóa về đầu tư xây dựng cho các dự án nhà ở thương mại.
Quy trình này cần xác định rõ thời hạn cụ thể cho từng thủ tục pháp lý. Đồng thời, cần có cơ chế khuyến khích các sở, ban ngành và chính quyền địa phương giảm thiểu tối đa yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, từ đó rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện các bước phê duyệt dự án.
Mặt khác, các cơ quan quản lý phải nhanh chóng, tập trung tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc pháp lý tồn đọng của hàng loạt dự án bất động sản. Mục tiêu then chốt là kích hoạt và gia tăng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở ra thị trường.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư được khuyến nghị hạ thấp kỳ vọng lợi nhuận, tiến hành giảm trực tiếp giá bán sản phẩm nhà ở và ngừng neo giữ mức giá trên cao. Cần đẩy mạnh việc áp dụng các biện pháp kích cầu hiệu quả như tăng chiết khấu và triển khai các chính sách khuyến mãi, hậu mãi hấp dẫn. Mục tiêu là khơi thông dòng tiền và tái tạo thanh khoản cho toàn thị trường BĐS.
Cuối cùng, “chìa khóa” then chốt để giải quyết bài toán “hạ nhiệt” giá bất động sản đó chính là các khu đô thị nhà ở xã hội tại cửa ngõ của thủ đô. Dự án khi được hoàn thành sẽ giúp giá nhà tại Hà Nội giảm từ 30% - 40% so với hiện nay.
