Nguồn cung nhà ở tăng nhưng vì sao giá nhà vẫn không giảm?
07/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường đang là nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà không ngừng tăng cao. Mặc dù nhiều dự án đã bắt đầu rục rịch khởi động trở lại, nhưng do cần phải trải qua nhiều phân kỳ đầu tư và huy động vốn, các sản phẩm này chưa thể ngay lập tức được cung cấp ra thị trường. Sự chậm trễ này đã làm trầm trọng thêm sự mất cân đối, tiếp tục đẩy mặt bằng giá nhà lên cao.Nguồn cung nhà ở tăng nhưng vẫn "khó"
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong quý II/2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung. Cụ thể, số lượng dự án được cấp phép mới đạt 58 dự án, tăng 28,9% so với quý I.
Đồng thời, số dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng tăng mạnh mẽ, đạt 157 dự án, tương đương mức tăng 55,4% so với quý trước. Những con số này cho thấy nỗ lực đáng kể trong việc tháo gỡ pháp lý và cung ứng sản phẩm ra thị trường.
Mặc dù thị trường đã ghi nhận những tín hiệu khởi sắc về nguồn cung, các chuyên gia nhận định lượng sản phẩm mới này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế và chưa thể nhanh chóng đến tay người mua.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để áp dụng đồng bộ và hiệu quả, thị trường vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện các văn bản hướng dẫn và triển khai cụ thể.
Bà Hằng phân tích, hiện nay, nhiều dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Các bước này đòi hỏi sự minh bạch và đúng quy trình, do đó cần một khoảng thời gian nhất định. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, thị trường vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung nhà ở chính thức đi vào thị trường và giảm bớt áp lực giá.
Nguồn cung nhà ở tăng nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, một trong những khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án hiện nay là phải đối mặt với một "rừng" thủ tục hành chính phức tạp.
Ông Toản dẫn chứng, riêng trong khâu thẩm định hồ sơ, chủ đầu tư phải lấy ý kiến từ nhiều Sở ban ngành khác nhau, bao gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính, sau đó là chính quyền địa phương cấp phường xã, rồi mới đi đến phê duyệt quy hoạch dự án.
Quá trình này lặp lại ở khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, khi doanh nghiệp lại phải tiếp tục xin ý kiến của các sở, ngành một vòng nữa. Sự chồng chéo và kéo dài của quy trình này đang gây áp lực lớn lên tiến độ dự án và nguồn cung thị trường.
Thực tế hiện nay cho thấy, hầu hết các dự án bất động sản đều phải trải qua quy trình lấy ý kiến sở, ngành, địa phương qua hai vòng, gây kéo dài đáng kể thời gian triển khai.
Ngoài ra, khi bước vào khâu giải phóng mặt bằng và thu hồi đất, các vướng mắc lại tiếp tục phát sinh. Nổi cộm là vấn đề định giá đất, xử lý đất công xen kẽ trong dự án, và các tranh chấp liên quan đến việc bổ sung kinh phí bồi thường cho người dân.
Đáng chú ý, chính những vướng mắc về nguồn gốc đất và sự phức tạp của việc xử lý đất công đã khiến nhiều dự án bị tắc nghẽn, rơi vào tình trạng bất động suốt nhiều năm, trực tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Theo nhận định của giới chuyên gia, tình trạng nhiều dự án bị kéo dài hàng chục năm do vướng mắc thủ tục đã gây ra hệ lụy kép: không chỉ làm phức tạp hóa khâu xác định nghĩa vụ tài chính mà còn làm tăng thêm đáng kể chi phí đầu tư.
Thực tế này khiến nguồn cung trên thị trường hiện tại chủ yếu chỉ đến từ vài dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai mạnh. Trong khi đó, nhiều đại dự án dù đã rục rịch khởi động, nhưng do quy mô lớn và cần phải qua nhiều phân kỳ đầu tư, nên chưa thể nhanh chóng cung cấp sản phẩm ra thị trường, làm trầm trọng hơn tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở.
Dự báo giá nhà khó giảm
Mặc dù nguồn cung thị trường đã có dấu hiệu tăng trưởng, các chuyên gia đồng loạt dự báo giá nhà sẽ khó hạ nhiệt trong ngắn hạn do những điểm ách tắc pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn.
Bên cạnh đó, sự mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung cũng là nguyên nhân khiến giá khó lòng giảm xuống. Đơn cử tại thị trường Hà Nội, báo cáo của Savills cho thấy, quý II/2025 ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn.
Tuy nhiên, con số này trở nên nhỏ bé khi so với nhu cầu thực tế. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới (World Bank), mỗi năm, các thành phố lớn tại Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Khoảng cách lớn này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì mặt bằng giá ở mức cao.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực đã khẳng định mạnh mẽ rằng gánh nặng chi phí chính là yếu tố trực tiếp và cốt lõi khiến giá nhà liên tục tăng trưởng. Ông phân tích chuyên sâu: Chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng hiện chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi việc áp dụng Bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường đã kéo theo sự tăng vọt về nghĩa vụ tài chính đất đai của các dự án.
Không chỉ riêng chi phí đất đai, tổng chi phí phát triển dự án đang bị đội lên đáng kể do sự cộng hưởng từ nhiều yếu tố khác. Theo ông Lực, việc giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang đã tạo nên một "bão giá" chi phí.
Ông nhấn mạnh rằng, tất cả những khoản chi phí bổ sung này cuối cùng đều được chuyển vào giá bán sản phẩm, dẫn đến hệ quả tất yếu là mặt bằng giá nhà trên thị trường không thể giảm xuống.
Đồng quan điểm với các chuyên gia, nhiều ý kiến cho rằng Bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất chính là tác nhân trực tiếp gây tăng giá nhà.
Việc điều chỉnh Bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường đã khiến các khoản nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải nộp tăng mạnh. Chắc chắn, gánh nặng tài chính bổ sung này sẽ được chuyển vào giá bán cuối cùng, góp phần duy trì mặt bằng giá bất động sản ở mức cao.
Giá nhà được dự báo tiếp tục tăng trong thời gian tới
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, chỉ rõ giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó tiền đất là gánh nặng lớn nhất.
Ông cho biết, việc giá đền bù tăng vọt buộc các chủ đầu tư phải ứng trước khoản vốn khổng lồ cho giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, đối với những dự án bị kéo dài cả chục năm, chi phí này đã đội lên gấp nhiều lần, dẫn đến mức giá bán cuối cùng không thể giảm.
Bên cạnh chi phí, việc thủ tục pháp lý chậm trễ và nghĩa vụ tài chính đất đai ngày càng khó đoán đang là rào cản lớn. Nhiều dự án, chỉ vài năm trước nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nay đã phải chi tới 100-200 tỷ đồng.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng chỉ rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, khó hạ nhiệt là do hệ thống pháp luật (đất đai, đầu tư, xây dựng) vẫn còn bất cập và chồng chéo. Điều này gây đình trệ dự án, làm tăng chi phí đầu tư và cuối cùng là tăng giá bán sản phẩm.
Ngoài ra, công tác tổ chức triển khai pháp luật tại các địa phương còn chậm, đặc biệt trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định giá đất. Bộ Xây dựng cũng đề cập đến tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, dẫn đến việc giải quyết thủ tục bị đùn đẩy và kéo dài dai dẳng.
