Giải mã cơn sốt: Lý do then chốt đẩy giá chung cư lên "đỉnh" mới.
25/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã chỉ ra loạt nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh thời gian qua.Phân khúc chung cư thiết lập mặt bằng giá mới
Theo báo cáo chuyên sâu vừa công bố của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường căn hộ chung cư trong giai đoạn 2023-2025 đang chứng kiến một xu hướng đáng chú ý: tốc độ tăng giá phi mã.
Phân khúc nhà ở này không ngừng xác lập các đỉnh giá mới, tạo ra mặt bằng giá cao chưa từng có tại các đô thị trọng điểm. Đáng lưu ý, hiện tượng tăng giá này diễn ra đồng bộ trên cả thị trường sơ cấp (từ chủ đầu tư) lẫn thị trường thứ cấp (chuyển nhượng lại), cho thấy sự khan hiếm và nhu cầu thực đang đẩy giá lên cao.
Chung cư tạo lập mặt bằng giá mới trên thị trường
Thị trường sơ cấp căn hộ đang trải qua một đợt tăng nhiệt đáng kể trong Quý III/2025. Theo thống kê, giá bán trung bình của căn hộ thương mại đã đạt ngưỡng 78 triệu đồng/m². Đáng chú ý, hơn 30% nguồn cung mới chào bán có mức giá khởi điểm từ 100 triệu đồng/m² trở lên.
Tại hai đầu tàu kinh tế, mức tăng được ghi nhận rõ rệt:
- Hà Nội: Giá bán trung bình của căn hộ đã vọt lên khoảng 95 triệu đồng/m². Thị trường thủ đô trở nên đắt đỏ hơn khi có tới hơn 43% số lượng dự án mới chào bán nằm ở khung giá trên 120 triệu đồng/m².
- TP.HCM: Giá trung bình dừng ở mức khoảng 91 triệu đồng/m². Mức giá này được cho là "dễ thở" hơn so với Hà Nội, nhờ vào việc khu vực ngoại thành đóng góp nguồn cung dồi dào hơn.
Tuy nhiên, điều gây nhiều tranh cãi là việc nhiều dự án đã âm thầm điều chỉnh tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, bất chấp chất lượng sản phẩm và hạ tầng xung quanh không hề được cải thiện đáng kể. Sự chênh lệch này đang tạo ra những biến động lớn trên thị trường.
Phân tích nguyên nhân tăng giá của căn hộ
VARS IRE chỉ rõ, nguồn cung chậm và chi phí phát triển tăng cao là nguyên nhân chính đẩy giá căn hộ. Cụ thể, nguồn cung BĐS không theo kịp nhu cầu đô thị hóa. Quan trọng hơn, chi phí về tiền sử dụng đất tăng mạnh sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực, buộc chủ đầu tư tăng giá bán để bù đắp chi phí vốn chiếm tỉ trọng lớn nhất này.
Nguyên nhân gia tăng chi phí còn đến từ việc nhiều dự án mới là các BĐS từng vướng mắc pháp lý kéo dài. Quá trình tái khởi động khiến chi phí tài chính, giải phóng mặt bằng và chi phí phát sinh bị đội lên đáng kể.
Đồng thời, thị trường đối diện với sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm: Nguồn cung chủ yếu đổ dồn vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các dự án trung cấp và bình dân – đáp ứng nhu cầu thực – lại trở nên khan hiếm. Sự tập trung của nguồn cung vào tay một số doanh nghiệp lớn đang làm suy giảm nghiêm trọng tính cạnh tranh trên thị trường.
Thêm vào đó, tại một số khu vực, thông tin quy hoạch về sáp nhập địa giới hành chính hoặc thiết lập trung tâm hành chính mới đã tạo ra một "cú hích", gây nên hiện tượng tăng giá đất cục bộ một cách mạnh mẽ.
Loạt nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh
Ngoài ra, do nhiều ngành sản xuất gặp khó khăn, chi phí đầu vào tăng và lợi nhuận sụt giảm, một phần lớn vốn đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản vì tính an toàn và khả năng sinh lời tốt hơn. Sự cộng hưởng của tất cả các yếu tố này khiến giá căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì xu hướng tăng mạnh và chưa hề có dấu hiệu hạ nhiệt.
Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, cùng với việc triển khai các công trình giao thông trọng điểm, đã trở thành đòn bẩy quan trọng, góp phần trực tiếp đẩy mặt bằng giá bất động sản nói chung lên cao.
Ở chiều ngược lại, yếu tố cầu đang tạo sức ép lớn lên giá nhà. Tốc độ đô thị hóa thần tốc đã đẩy tỉ lệ dân số đô thị từ 34,4% (2019) lên 44,3% (2024), tương đương hơn 44 triệu người, khiến nhu cầu sở hữu nhà ở tăng vọt. Đáng chú ý, mỗi năm, khoảng 1 triệu người trẻ rời nông thôn đổ về thành thị, tạo ra một lượng lớn người lao động có nhu cầu mua hoặc thuê nhà lần đầu.
Tâm lý truyền thống coi việc sở hữu nhà ở là nền tảng cốt lõi để "an cư lạc nghiệp" đã giữ cho nhu cầu mua nhà luôn ở mức bền vững, bất chấp mọi biến động và khó khăn của thị trường.
Ngoài các yếu tố cung - cầu, VARS IRE chỉ ra giá BĐS còn bị ảnh hưởng bởi dòng vốn: Thị trường vàng và chứng khoán biến động khiến tiền tìm đến BĐS làm kênh trú ẩn an toàn. Giai đoạn nới lỏng tín dụng đã bơm một lượng lớn vốn rẻ vào thị trường.
Hơn nữa, sự hạn chế trong kiểm soát giao dịch tạo điều kiện cho đầu cơ và "thổi giá" gây biến động, trong khi thị trường cho thuê kém phát triển khiến người dân buộc phải chọn mua nhà thay vì thuê.
