Chính phủ lập Quỹ nhà ở quốc gia theo mô hình hai cấp - Cơ hội để ổn định giá nhà?
21/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Chỉ khi Quỹ nhà ở quốc gia thực sự đưa nguồn cung thực tế vào thị trường, các chuyên gia mới nhận định giá nhà ở mới có khả năng được ổn định trở lại. Trong giai đoạn đầu triển khai, chính sách này chủ yếu mang lại tác động về mặt tâm lý đối với giới đầu tư.Cơ chế vận hành hai cấp, nhiều nguồn lực hình thành Quỹ nhà ở quốc gia
Nhằm mục tiêu đẩy mạnh đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, gia tăng nguồn cung, và hỗ trợ bình ổn thị trường bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025. Văn bản này chính thức thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, một quỹ tài chính nhà nước hoạt động ngoài ngân sách, có đầy đủ tư cách pháp nhân. Về mặt tổ chức, Quỹ này được phân thành hai cấp: cấp Trung ương sẽ do Bộ
Xây dựng quản lý, còn cấp địa phương sẽ do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực tiếp thành lập và điều hành.
Thành lập quỹ nhà ở quốc gia
Cơ cấu vận hành của Quỹ bao gồm Giám đốc, các Phó Giám đốc, Kế toán trưởng cùng với hệ thống các phòng ban chuyên môn hỗ trợ. Việc bổ nhiệm Giám đốc được phân cấp rõ ràng: người đứng đầu Quỹ cấp Trung ương do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định, còn Giám đốc Quỹ địa phương thuộc quyền hạn của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Nguồn tài chính để hình thành Quỹ rất phong phú, bao gồm ngân sách nhà nước, giá trị quỹ đất đã được quy hoạch cho nhà ở xã hội, tiền thu được từ việc bán tài sản công là nhà ở, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, cùng với các khoản hỗ trợ và đóng góp tự nguyện khác.
Quỹ có nhiệm vụ chính là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả hạ tầng thuê). Ngoài ra, Quỹ còn được phép tiếp nhận và chuyển đổi công năng tài sản công để bổ sung vào nguồn nhà ở mới.
Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, với kế hoạch hoàn thành 100.000 căn ngay trong năm nay. Tính đến cuối tháng 10, Bộ Xây dựng ghi nhận 696 dự án đang triển khai, cung cấp khoảng 640.000 căn hộ. Bộ ước tính sẽ hoàn thành 89.000 căn trong năm nay, đạt 89% chỉ tiêu.
Mục tiêu quốc gia là hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trước năm 2030, trong đó 100.000 căn cần được bàn giao trong năm nay. Theo số liệu tháng 10 của Bộ Xây dựng, cả nước có 696 dự án (640.000 căn) đang được triển khai. Dù vậy, dự kiến chỉ có 89.000 căn được hoàn thành (đạt 89% kế hoạch).
Kỳ vọng "bình ổn" giá nhà
Trao đổi với Tiền Phong, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định Nghị định về Quỹ nhà ở quốc gia đang rất được chú ý.
Ông cho rằng, việc lập quỹ bình ổn là cần thiết để kiểm soát giá nhà – đặc biệt là phân khúc cho thuê – trong bối cảnh giá nhà đang neo ở mức cao. TS. Lượng khẳng định việc hình thành quỹ bình ổn là phù hợp do bất động sản là hàng hóa đặc thù chịu sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý về vấn đề độ trễ của chính sách khi áp dụng.
Kỳ vọng Quỹ Nhà ở quốc gia "hạ nhiệt" cơn sốt giá
Theo TS. Trần Xuân Lượng, dù chủ trương thành lập Quỹ được đánh giá cao, nhưng tác động thực tế lên thị trường cần thời gian để đo lường, do nguồn cung luôn chậm hơn nhu cầu. Ban đầu, chính sách này chủ yếu tác động đến tâm lý nhà đầu tư.
Chuyên gia nhận định giá nhà chỉ có cơ hội bình ổn khi nguồn cung vật chất từ Quỹ thực sự xuất hiện, nhưng thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác.
Vì vậy, hiệu quả của Quỹ phụ thuộc lớn vào khâu thực thi. Nếu vận hành minh bạch và đúng hướng, Quỹ sẽ mở ra cơ hội thuê nhà cho người thu nhập thấp; ngược lại, sự thiếu minh bạch có thể khiến nguồn cung chậm trễ và không đạt mục tiêu.
Giới chuyên gia cùng quan điểm: sự thành công của Quỹ không chỉ nằm ở văn bản pháp lý mà là ở tốc độ triển khai, hiệu quả vận hành và khả năng tạo ra nguồn cung thực sự đến tay người có nhu cầu.
